Cải tạo chung cư cũ – đừng sa đà vào quyền sở hữu

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã từ chối đề xuất của Chính phủ về việc quy định thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đây là quyết định dễ hiểu khi cơ quan chủ trì soạn thảo chưa bắt đúng bệnh tình trạng khó cải tạo chung cư cũ hiện nay nên đã đề xuất phương án điều trị không phù hợp.

• Số lượng chung cư cũ tại TPHCM được cải tạo, xây dựng lại vẫn nhỏ giọt
• Sẽ hiệp thương thống nhất với dân khi xây dựng, cải tạo chung cư cũ

Có nên quy định thời hạn sở hữu chung cư hay không là nội dung người dân và giới chuyên gia đặc biệt quan tâm trong quá trình Bộ Xây dựng soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Trong khi hầu hết ý kiến đóng góp đều không tán thành quy định thời hạn sở hữu chung cư thì cơ quan chủ trì soạn thảo dự thảo luật này từ chỗ đưa ra hai phương án (giữ như hiện hành hoặc quy định thời hạn sở hữu) đã quyết định trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ một phương án.

Đó là cần thiết phải bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu chung cư, nhằm tháo gỡ khó khăn trong việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thời gian qua, nhất là ở Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, đề xuất này đã bị Ủy ban Thường vụ Quốc hội “gác lại” trong cuộc họp cuối tuần trước với những lý lẽ hoàn toàn xác đáng.

Đầu tiên, cơ quan chủ trì soạn thảo có sự “nhầm lẫn” giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản – điều này có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân. Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định quyền sở hữu nhà chung cư bị chấm dứt “để phá dỡ” là không chính xác, không đúng bản chất của quyền sở hữu như Hiến pháp quy định; theo đó, “mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở” và “quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”.

Thay vì sa đà vào chuyện thời hạn sở hữu, dự thảo luật nên bổ sung quy định về một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng.

Bên cạnh đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định một trong các căn cứ chấm dứt quyền sở hữu là “tài sản đã… bị tiêu hủy” chứ không phải chấm dứt quyền sở hữu “để phá dỡ” (tiêu hủy).

Đồng thời, “trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật” (khoản 3, điều 214 Bộ luật Dân sự).

Như vậy, các tài sản gắn với nhà chung cư (bao gồm các bộ phận cấu thành xây dựng nên nhà chung cư đó: gạch, cửa, các thiết bị kỹ thuật, thang máy…) vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà chung cư chứ không đơn thuần chỉ có quyền xây dựng lại nhà chung cư, như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định.

Thứ hai, Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định thời hạn sử dụng đất với nhà chung cư có thể là ổn định, lâu dài (là đất ở). Theo đó, về nguyên tắc, quyền sở hữu với nhà chung cư được xác định là ổn định, lâu dài, trừ trường hợp nhà chung cư xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng. Như vậy, quy định thời hạn sở hữu chung cư là không phù hợp với pháp luật đất đai.

Thứ ba, kinh nghiệm pháp luật quốc tế về thời hạn sở hữu nhà chung cư nêu tại Báo cáo 43/BC-BXD ngày 10-3-2023 của Bộ Xây dựng về đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng cho thấy không có nước nào áp dụng như đề xuất trong dự thảo luật.

Các nước hoặc là (1) áp dụng thời hạn sở hữu nhà chung cư gắn với thời hạn sử dụng đất, khi hết thời hạn sở hữu nhà thì đồng thời chấm dứt quyền sử dụng đất (Trung Quốc); hoặc (2) cho phép lựa chọn sở hữu nhà chung cư vĩnh viễn hoặc có thời hạn (Thái Lan, Mỹ, Anh, Singapore).

Tuy nhiên, khi quy định về trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, cơ bản các nước này đều xác định số năm cụ thể chứ không phụ thuộc vào kiểm định chất lượng công trình.

Cuối cùng và có lẽ quan trọng nhất, đó là việc bổ sung quy định về thời hạn sở hữu chung cư không giúp giải quyết tận gốc những khó khăn trong phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay.

Thực tế cho thấy, bế tắc trong cải tạo chung cư cũ phần nhiều do người dân không thống nhất với phương án xử lý nhà chung cư bị phá dỡ, chứ không phải do vướng mắc về quyền sở hữu của người dân đối với nhà chung cư. Cơ quan soạn thảo dường như chưa bắt đúng bệnh nên đã đề ra phương án điều trị không chuẩn xác.

Với quyết định của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ sẽ phải tìm giải pháp khác để việc cải tạo chung cư cũ bớt khó khăn hơn. Việc thiết kế chính sách cần khắc phục trúng và đúng bất cập của Luật Nhà ở hiện hành, trong đó có nguyên nhân cơ bản từ sự không đồng thuận của người dân trong việc di dời đối với các nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng dẫn đến vướng mắc trong triển khai.

Thay vì sa đà vào chuyện thời hạn sở hữu, dự thảo luật nên bổ sung quy định về một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng nhằm tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý và đẩy nhanh tiến độ thực hiện – như khuyến nghị Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đưa ra.

Đồng thời, luật hóa một số quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Cụ thể là tỷ lệ tham gia biểu quyết, tỷ lệ biểu quyết hợp lệ của các chủ sở hữu nhà chung cư để lựa chọn nhà đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Ví dụ, khi cải tạo một nhà chung cư không nhất thiết phải cần 100% người dân ở đó đồng tình.

Dự thảo luật cũng nên quy định rõ các chủ sở hữu không đồng thuận, không tham gia biểu quyết phải chấp hành các quyết định đã được biểu quyết thông qua hợp lệ của Hội nghị chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm cả lựa chọn nhà đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Cùng với đó, nghiên cứu quy định theo hướng trường hợp sau một thời gian nhất định do luật quy định mà các chủ sở hữu không thống nhất được phương án xây dựng lại nhà chung cư thì Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất (tương tự quy định thu hồi đất đối với các dự án chậm triển khai trong Luật Đất đai) và sửa quy định tương ứng trong Luật Đất đai cho đồng bộ, thống nhất.