"Bất động sản vừa hồi phục, thuế không phải là biện pháp căn cơ để giải quyết câu chuyện giá nhà"

Đây là khẳng định của TS Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ khi đánh giá về các chính sách được đề xuất để kiểm soát giá nhà.

Bất động sản có sức ảnh hưởng lan tỏa đến toàn bộ nền kinh tế nhìn từ Trung Quốc

Theo đánh giá của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, bất động sản (BĐS) là lĩnh vực đóng vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế. Thị trường BĐS không chỉ liên quan trực tiếp đến sự phát triển kinh tế, mà còn tác động đến sự ổn định xã hội. Trong nhiều trường hợp, sự bùng nổ hay suy thoái của thị trường BĐS có thể dẫn đến các cuộc khủng hoảng tài chính lớn, như cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008 tại Mỹ.

Tại Việt Nam, lịch sử cho thấy, BĐS cũng thường được liệt kê là một trong những nguyên nhân chính khiến nền kinh tế gặp khó khăn do các tác động trực tiếp của ngành này và gián tiếp bởi các ngành kinh tế phụ trợ bị ảnh hưởng bởi lĩnh vực quan trọng này như xây dựng, du lịch, tài chính - ngân hàng,..Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã có quy định về cơ chế điều tiết thị trường BĐS tại Điều 79. Nội dung này được làm rõ hơn tại Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Theo đó, Bộ Xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch BĐS và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường BĐS để đánh giá tình hình thị trường BĐS và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường.

Các biện pháp điều tiết thị trường BĐS được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, để làm được điều này không hề đơn giản. Bởi lẽ cơ sở dữ liệu của chúng ta hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác.

Sự bùng nổ hay suy thoái của thị trường bất động sản có thể dẫn đến các cuộc khủng hoảng tài chính lớn

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam

Trên thế giới, để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường BĐS, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế, Chính phủ nhiều nước đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ để điều tiết thị trường BĐS. Thông qua việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng, Chính phủ có thể kiểm soát giá BĐS, ngăn ngừa bong bóng, và đảm bảo sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, sự linh hoạt trong chính sách này tùy thuộc vào từng thị trường và tình hình kinh tế cụ thể của mỗi quốc gia.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Trung Quốc là bài học nhãn tiền khi sử dụng các chính sách quá hà khắc để điều tiết thị trường bất động. Cụ thể, năm 2017, nhằm kìm hãm đà "tăng nóng" của thị trường BĐS, Trung Quốc đã đặt ra các quy định rất nghiêm ngặt về việc sở hữu nhà thứ hai trở lên như yêu cầu người mua căn thứ hai phải đặt cọc từ 60 - 85%, căn thứ ba đến 100%; quy định bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản ít nhất ba năm rưỡi; sa thải các quan chức cấp cao ở những địa phương để giá nhà tăng phi mã; và thậm chí áp dụng biện pháp định giá tham chiếu, phân phối suất mua,...

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại sau khi thị trường bất động sản chìm trong khủng hoảng kéo dài nhiều năm đã làm "bốc hơi" khoảng 18 nghìn tỷ USD khỏi tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc. Đây là thách thức lớn nhất mà nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đang phải đối mặt. Cuộc khủng hoảng này đã lấy đi 18 triệu việc làm, kéo niềm tin của người tiêu dùng cũng như nhu cầu của nhiều sản phẩm như thép đi xuống.

Điều này đã khiến chính quyền Trung Quốc phải tung ra những chính sách lớn chưa từng có để giải cứu thị trường BĐS. Cụ thể, chính sách bao gồm các biện pháp nới lỏng quy định thế chấp, giảm tỷ lệ thanh toán trước và đặc biệt là kêu gọi chính quyền địa phương mua lại hàng triệu căn nhà tồn kho. Cùng với đó, các thành phố lớn Trung Quốc dỡ hoàn toàn lệnh hạn chế mua nhà, nới lỏng hạn chế đối với những người mua căn nhà thứ hai. Được biết, tỷ lệ trả trước khi mua căn nhà thứ hai sẽ giảm từ 25% xuống còn 15%...

Lo ngại đánh thuế sẽ đẩy giá BĐS tăng, gây khó cho thị trường BĐS vừa chớm hồi phục

Sau giai đoạn 2022-2023 thị trường bất động sản chìm trong trạng thái ảm đạm, sụt giảm mạnh cả về nguồn cung, từ tháng 7-2023 đến nay thị trường này đã bắt đầu xuất hiện tín hiệu "ấm" dần lên sau hàng loạt động thái, chính sách tháo gỡ về pháp lý, khơi thông nguồn vốn của Chính phủ, các bộ, ngành. Điển hình là việc Chính phủ thành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản; ban hành quy định cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác hoặc gia hạn; ngân hàng nhiều lần điều chỉnh hạ lãi suất cho vay, triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng...và đặc biệt là đưa 3 Luật quan trọng có hiệu lực từ 1/8.

Tuy vậy, theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, nhiều cơ chế, chính sách vẫn đang dừng ở giai đoạn "tiếp cận" và tháo gỡ, chưa thực sự thâm nhập, giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung bất động sản...Khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam với hơn 500 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản gần đây cho thấy, có tới 57% doanh nghiệp cho biết các cơ chế, chính sách được ban hành từ đầu năm 2023 mới chỉ tác động ở mức độ bình thường.

Loạt giải pháp gỡ khó cho bất động sản mới đang ở giai đoạn "trấn an tinh thần", chưa đủ lực trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường bất động sản "bật dậy" trong ngắn hạn.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án - DKRA Group

Xét về tổng thể, trong gần 8 tháng qua, tình hình nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa thực sự được giải quyết một cách triệt để. Cùng với các vấn đề về pháp lý, nguồn vốn cũng là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp bất động sản. Qua khảo sát, có tới hơn 70% doanh nghiệp cho biết các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự tác động tới doanh nghiệp...

Theo Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án - DKRA Group Võ Hồng Thắng, những giải pháp mới đang ở giai đoạn "trấn an tinh thần", chưa đủ lực trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường bất động sản "bật dậy" trong ngắn hạn. Theo ông Thắng, thị trường BĐS vẫn bị thách thức bởi các vấn đề về lãi suất, sức cầu, mất cân đối cung - cầu. Mặc dù trên xu hướng giảm nhưng lãi suất vốn vay ngân hàng vẫn ở mức cao. Sức cầu thị trường vẫn ở mức thấp, người dân thận trọng trong quyết định mua bất động sản. Trong khi đó, tình trạng mất cân đối về cơ cấu nguồn cung chưa được giải quyết.

Dù giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã đi qua, tuy nhiên để thị trường chuyển biến rõ rệt, các chuyên gia cho rằng, cần thêm nhiều giải pháp thực sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ, ngành, thông qua các quy định, chính sách sát thực, nhắm đúng vấn đề thị trường đang trông đợi. Những hành động như vậy phải thật nhanh, mạnh, dứt khoát và triệt để cho đến khi các vấn đề của thị trường được giải quyết hết, tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Các doanh nghiệp cũng mong muốn có chính sách hỗ trợ giãn thời gian nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm thuế, đồng thời tăng cường hướng dẫn, giám sát chặt chẽ việc thực thi chính sách hỗ trợ từ trung ương đến địa phương để có thể tối ưu hiệu quả từ những chính sách đã ban hành trong thời gian vừa qua.

Trong khi những thách thức đặt ra với thị trường BĐS hiện tại chưa được giải quyết thì mới đây nhiều chính sách kiểm soát thị trường BĐS tiếp tục được đề xuất như áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên, đánh thuế ngôi nhà thứ 2…Theo các chuyên gia, trong bối cảnh sức khỏe thị trường BĐS mới ở bước đầu của giai đoạn phục hồi thì những đề xuất này có thể gây nên những tác dụng ngược. Khi bản thân các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn về dòng tiền, nhất là việc tiếp cận vốn ngân hàng thì chính sách tín dụng siết chặt với với mua nhà sẽ khiến các doanh nghiệp "khó chồng khó".

"Hiện nay thị trường BĐS vẫn đang gặp nhiều khó khăn khi nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất lớn, nguồn cung nhà ở nói chung vẫn chưa đáp ứng đủ, quá trình cấp phép cho các dự án mới còn chậm chạp và phức tạp làm hạn chế nguồn cung trong khi nhu cầu nhà ở từ một thị trường với 100 triệu dân ngày càng lớn. Cùng với đó, các yếu tố như thuế đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công đều đang có xu hướng tăng, thì việc gánh thêm thuế sẽ hạn chế tình hình đầu cơ nhưng cũng sẽ làm giá nhà đất tăng lên, điều này càng đẩy giá nhà lên cao và làm trầm trọng thêm vấn đề tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp", TS Trương Văn Phước, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ khẳng định.

Cũng theo ông Phước, Việc đánh thuế BĐS thứ 2, thứ 3… có thể làm giảm động lực đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của nền kinh tế: "Chính sách này còn "lợi bất cập hại" bởi chỉ thu được một ít thuế mà gây tác động sâu rộng, như gây ra tâm lý lo ngại, giảm sức mua và kìm hãm đà phục hồi của thị trường… Thị trường BĐS không chỉ là kênh đầu tư mà còn là nơi giữ giá trị tài sản của nhiều hộ gia đình, đặc biệt trong bối cảnh các kênh đầu tư tài chính khác chưa thực sự phát triển và ổn định", ông Phước cho biết.

Theo nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ - TS Trương Văn Phước: "Phải nhìn vào bản chất, nguyên nhân khiến giá nhà tại Việt Nam hiện nay cao là do cung không đủ cầu. Theo quy luật thị trường, giá chỉ giảm khi cung lớn hơn cầu. Bởi thế, thuế không phải là biện pháp căn cơ để giải quyết câu chuyện giá nhà. Việc cần làm lúc này là mở rộng nguồn cung và cải thiện môi trường đầu tư sẽ giúp cân bằng cung cầu, ổn định giá nhà và mang lại cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người hơn, thay vì áp dụng các chính sách thuế có thể gây thêm áp lực cho thị trường".

Thuế không phải là biện pháp căn cơ để giải quyết câu chuyện giá nhà. Việc cần làm lúc này là mở rộng nguồn cung và cải thiện môi trường đầu tư, ổn định giá nhà thay vì áp dụng các chính sách thuế có thể gây thêm áp lực cho thị trường

TS Trương Văn Phước,TS Trương Văn Phước - nguyên Thường trực Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ khẳng định.