Bất động sản trải qua năm buồn, gian nan chặng đường phía trước

Sức ép từ chính sách thắt chặt tín dụng, rủi ro từ thị trường trái phiếu cùng sự yếu kém về thanh khoản bất động sản, tất cả đã tác động vào kết quả kinh doanh của hầu hết doanh nghiệp ngành này trong năm qua. Trong mùa báo cáo kết quả kinh doanh quí 4-2022 ghi nhận các khoản lỗ, tồn kho, nợ vay của nhiều doanh nghiệp tăng cao. Sự ảm đạm này có thể vẫn chưa dừng lại khi chặng đường phía trước của các doanh nghiệp vẫn đầy khó khăn, gian nan.

• Doanh nghiệp bất động sản phá sản tăng gần 40%
• Bất động sản bước vào cuộc tái cơ cấu lớn

Phần lớn lỗ quí 4 và hụt hơi kế hoạch năm

Nhìn tổng quan, bức tranh tài chính cả năm 2022 của các doanh nghiệp được đóng góp chủ yếu từ thành quả ở quí 2 và quí 3. Bởi quí 4 là thời điểm kinh doanh khó khăn rõ nhất, nếu chỉ tính riêng quí này phần lớn doanh nghiệp ghi nhận mức lỗ và không thể về đích đúng kế hoạch đề ra từ đầu năm.

Báo cáo tài chính của Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt cho thấy, doanh nghiệp không ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản trong quý cuối năm 2022 mà chỉ có nguồn thu gần 15 tỉ đồng từ hoạt động cung cấp dịch vụ. Trong khi ở quí 4-2021, doanh nghiệp có hơn 1.200 tỉ đồng từ chuyển nhượng đất. Kết quả, doanh nghiệp lỗ ròng gần 267 tỉ đồng.

Cả năm 2022, Phát Đạt đạt hơn 3.600 tỉ đồng doanh thu thuần và lãi ròng 1.146 tỉ đồng, lần lượt giảm 58% và 39% so với kết quả đạt được trong năm 2021; tương ứng thực hiện được 14% kế hoạch doanh thu và 40% kế hoạch lợi nhuận năm.

Theo Phát Đạt, do tình hình khó khăn chung của thị trường nên việc đầu tư kinh doanh vào các dự án không được thuận lợi và doanh nghiệp đã thực hiện tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Tương tự, hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Đầu tư LDG cũng giảm mạnh trong quí 4-2022 khi doanh thu mảng này bằng 4% so với cùng kỳ, tương ứng đạt hơn 12 tỉ đồng. Cùng với việc doanh thu tài chính giảm hơn một nửa và các chi phí tăng cao nên doanh nghiệp lỗ ròng gần 39 tỉ đồng trong quí.

Lũy kế cả năm 2022, LDG đạt hơn 276 tỉ đồng doanh thu thuần và 4 tỉ đồng lãi ròng, giảm 55% về doanh thu và 98% về lợi nhuận so với cùng kỳ năm trước; tương ứng thực hiện được 12% kế hoạch doanh thu và 1,2% kế hoạch lợi nhuận năm. Theo giải trình từ phía công ty, nguyên nhân thua lỗ là do chi phí tài chính tăng cao.

Bên cạnh đó, công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) lỗ ròng hơn 91 tỉ đồng trong quí 4-2022 và chỉ thực hiện được 42% kế hoạch doanh thu và 26% kế hoạch lợi nhuận năm. Hay Tập đoàn Đất Xanh lỗ ròng hơn 400 tỉ đồng trong quý cuối năm 2022 và cũng chỉ thực hiện được 50,7% kế hoạch doanh thu và 10,6% kế hoạch lợi nhuận năm.

Trong khi đó, CenLand cũng lỗ ròng hơn 57 tỉ đồng trong quí 4-2022 và cũng về đích với 41,1% kế hoạch doanh thu và 63,6% kế hoạch lợi nhuận. Theo giải trình của CenLand, tình hình thị trường bất động sản trong quý cuối năm vừa qua vô cùng khó khăn và tiếp tục có nhiều biến động không thuận lợi khiến nguồn cung ít và nhu cầu cũng teo tóp.

Số lượng bán ra thấp cũng khiến cho Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát có lợi nhuận chưa bằng một nửa so với năm 2021. Trong quí 4-2022, doanh thu thuần của Hải Phát giảm 16% so với cùng kỳ, còn 327 tỉ đồng. Tuy nhiên, Hải Phát đã kinh doanh dưới giá vốn nên lỗ gộp hơn 34 tỉ đồng.

Tưởng chừng như bất động sản công nghiệp là phân khúc sáng nhất trong năm qua với nhiều báo cáo tích cực, tuy vậy vẫn có một số doanh nghiệp lại có bức tranh kinh doanh u ám với mức lỗ lớn. Trong đó phải kể đến hai doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực này là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc và Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo.

Đây là hai doanh nghiệp hạch toán doanh thu thuần âm lần lượt hơn 330 tỉ đồng và hơn 2.000 tỉ đồng trong quí 4-2022. Kết quả là Kinh Bắc lỗ ròng hơn 482 tỉ đồng đồng và Tân Tạo lỗ ròng hơn 330 tỉ đồng. Lũy kế cả năm 2022, Kinh Bắc vẫn có lãi ròng gần 1.550 tỉ đồng còn Tân Tạo lỗ ròng hơn 179 tỉ đồng, cùng kỳ doanh nghiệp lãi ròng 271 tỉ đồng.

Hiện tại vẫn còn nhiều doanh nghiệp chưa công bố kết quả kinh doanh nhưng với những khó khăn chung trong năm qua thì bức tranh chung về tình hình làm ăn của doanh nghiệp cũng được dự báo là không mấy tích cực.

Bắt đầu lên phương án tái cơ cấu

Quan sát mùa báo cáo kết quả kinh doanh lần này, khó khăn của doanh nghiệp bất động sản không chỉ dừng là ở con số doanh thu và lợi nhuận. Phía sau các chỉ tiêu và kết quả kinh doanh vẫn đó còn nợ, tồn kho và dòng tiền âm… Với tình hình hiện nay, không còn nhiều cơ hội cho các giải pháp kỹ thuật về tài chính, các doanh nghiệp ở trong tình thế buộc phải tái cơ cấu để phục hồi.

Trên bình diện chung, Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, tính đến 31-12-2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản gần 800 ngàn tỉ đồng.

Bên cạnh tín dụng, thống kê sơ bộ của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hiện nay khoảng 2 triệu tỉ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là 419 nghìn tỉ đồng (chiếm 33,6%). Thời gian tới, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.

Nhìn từ bức tranh chung này có thể hiểu được vấn đề trước mắt của các doanh nghiệp là bước vào một cuộc tái cơ cấu lớn để giảm áp lực về dòng tiền.

Cụ thể, với Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt hiện nay có tổng nợ phải trả 13.576 tỉ đồng. Trong đó, nợ vay tài chính ngắn và dài hạn gần 4.440 tỉ đồng, với hơn 50% là nợ trái phiếu 2.510 tỉ đồng (trái phiếu sắp đến hạn là 2.214 tỉ đồng).

Với tình hình này, trong buổi gặp gỡ các đơn vị thành viên, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Tập đoàn Phát Đạt cho biết, doanh nghiệp đã xây dựng kế hoạch tái cấu trúc tài chính thông qua việc giảm nợ vay trái phiếu (trước đó, Phát Đạt đã chi hơn 1.300 tỉ đồng tất toán nghĩa vụ trái phiếu và các khoản vay ngân hàng). Công ty cũng thay đổi danh mục sản phẩm, tập trung nhiều hơn cho các dự án bất động sản dân dụng và đầy đủ pháp lý để tạo thanh khoản.

Một doanh nghiệp lớn khác trong ngành là Novaland cũng bị tác động lớn từ những khó khăn của thị trường bất động sản khiến doanh thu và lợi nhuận của Novaland đều giảm mạnh trong năm 2022. Lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp đạt gần 135.000 tỉ đồng. Có 91% tổng hàng tồn kho (tương đương gần 122.559 tỉ đồng) là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Lãnh đạo tập đoàn cho biết tình hình kinh tế thế giới và trong nước đã ảnh hưởng đến nhiều doanh nghiệp. Novaland đã và đang tái cấu trúc để ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh, bao gồm đưa ra những giải pháp quyết liệt như tinh giảm các hoạt động chưa cần thiết, củng cố đội ngũ nhân sự.

Trước đó, NovaGroup cũng thực hiện giao dịch bán bớt cổ phần của Novaland để tập trung bổ sung các nguồn vốn để thực hiện các phương án xử lý trái phiếu; đồng thời đưa hệ số tài chính của công ty về mức an toàn trong chiến lược tái cấu trúc toàn bộ tập đoàn do Hội đồng quản trị đã thông qua.

Ngoài việc bán bớt tài sản, chuyển nhượng cổ phần, cắt giảm nhân sự dự án, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn tung mức chiết khấu hấp dẫn, nhằm thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản. Thậm chí, có không ít doanh nghiệp giảm giá bán bất động sản lên đến 40-50%, với điều kiện người mua phải trả cùng lúc gần hết tiền.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc cắt giảm chi phí, tinh giảm bộ máy, chiết khấu sản phẩm có thể giúp doanh nghiệp hướng đến một tập khách hàng có tài chính nhàn rỗi giải quyết vấn đề dòng tiền trước mắt. Tuy nhiên đây chỉ là giải pháp tình thế, hướng đến một không thể duy trì lâu dài.  Vì vậy việc tái cấu trúc hướng đến việc tạo giá trị bền vững dựa trên như cầu của người mua.

Mặc dù trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế và nguồn cung mới có giá bán cao, các chuyên gia từ Savills Việt Nam cho biết đã có những khảo sát đối với những giao dịch thành công để tìm ra động lực cho thị trường trong thời gian khó khăn này. Theo đó, 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM nhìn nhận, nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên đánh giá lại và chú trọng để thu hút khách hàng tạo thanh khoản. Chúng ta hy vọng là đến quí 3 và quí 4 năm 2023 sẽ có những chính sách và hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng rõ ràng hơn để có những chiến lược kinh doanh phù hợp.