Ăn theo thông tin sắp cải tạo, nhà tập thể cũ nát hét giá “trên trời”, ngang với chung cư hạng sang

Trước thông tin một số khu tập thể hơn 40 năm tại Hà Nội sắp cải tạo đã kéo mặt bằng giá leo thang. Có những căn hộ được chủ nhà rao bán với mức giá gây “sốc” hơn 100 triệu đồng/m2, ngang ngửa chung cư thương mại cao cấp.

Nhà tập thể cũ bỗng sốt giá hơn 100 triệu đồng/m2

TP Hà Nội hiện có hơn 1.500 nhà chung cư cũ, trong đó có gần 1.300 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư độc lập được xây dựng từ những năm 1960-1994. Từ năm 2005, thành phố bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ, nhưng đến nay mới có 19 dự án hoàn thành và 14 dự án đang triển khai.

Giai đoạn 2021-2025, Hà Nội dự định cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm 4 khu nhà cấp D (nguy cơ sụp đổ) và 6 khu có tính khả thi cao. Tuy nhiên, đến nay chưa có khu nào được cải tạo. Thành phố đặt mục tiêu khởi công 1-2 khu chung cư cũ trong năm 2025.

Thời gian gần đây câu chuyện cải tạo các khu chung cư cũ tại Thủ đô không ngừng nhận được sự quan tâm của người dân khi mới đây, thành phố Hà Nội đồng ý cho quận Ba Đình nghiên cứu phương án nâng chiều cao tối đa lên 40 tầng với khu tập thể cũ Thành Công khi tái thiết.

Nhiều khu tập thể cũ khác có tuổi đời vài chục năm cũng được thành phố duyệt nhiệm vụ quy hoạch cải tạo, gồm Nghĩa Tân, Kim Liên, Trung Tự và Khương Thượng.

Trước thông tin nhiều khu tập thể sắp cải tạo đã kéo theo mặt bằng giá lên mức 90-120 triệu đồng/m2, ngang ngửa chung cư thương mại cao cấp.

Khảo sát cho thấy các căn hộ ở khu tập thể có mức giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên hầu hết nằm ở tầng 1, có mặt tiền rộng, dễ dàng kinh doanh, nên giá đắt hơn tầng cao. Với những căn tầng 3-5 tại các khu tập thể cũ, mức giá dao động từ 50-75 triệu đồng/m2, đắt ngang so với các dự án nhà ở thương mại.

Đơn cử, tại khu tập thể Thành Công (quận Ba Đình, Hà Nội), nhiều căn nhà có tuổi đời hơn 40 năm nhưng đang được rao bán với giá trên 100 triệu đồng/m2.

Cụ thể, một căn nhà nằm ở tầng 1 tòa G6A Thành Công có diện tích sử dụng 100 m2, diện tích trên sổ đỏ chỉ 34 m2 được rao bán với giá 3,9 tỷ đồng. Như vậy, nếu tính trên diện tích sổ đỏ, giá rao là gần 115 triệu đồng/m2.

Tương tự, một căn nhà khác cũng tại tầng 1 tòa G22 khu tập thể Thành Công có diện tích sử dụng 110 m2 thiết kế 3 phòng ngủ nhưng diện tích trên sổ đỏ là 34,1 m2. Giá rao bán của căn nhà là 4,74 tỷ đồng, tương đương 139 triệu đồng/m2, tính theo diện tích trên sổ đỏ.

Một khu tập thể khác được xây dựng những năm 1960-1979, khu Giảng Võ (quận Ba Đình, Hà Nội) cũng đang rao bán căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2. Đơn cử, một căn nhà tại khu tập thể này có diện tích sử dụng 55 m2, diện tích trên sổ đỏ chỉ 24 m2 đang được rao bán với giá 2,5 tỷ đồng. Nếu tính theo diện tích trên sổ đỏ, giá rao bán là 104 triệu đồng/m2.

Hay tại khu tập thể Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy, Hà Nội) được xây dựng vào năm 1987, một căn hộ tại tầng 2 có diện tích trên sổ đỏ 26 m2 cơi nới lên 60 m2 được chào bán với giá 3,5 tỷ đồng. Tính theo diện tích thực trên sổ đỏ, căn nhà có giá lên tới 134,6 triệu đồng/m2.

Việc cải tạo chưa rõ thời gian, ai mua giờ là ôm tiền chờ…vô thời hạn

Báo cáo của Bộ Xây dựng trước đó cho hay, từ quý I/2024 cùng với xu hướng tăng giá của căn hộ chung cư mới, căn hộ chung cư cũ đã sử dụng 10 năm, thậm chí căn hộ tập thể cao tầng cũ cũng được đẩy giá khá cao. Mức giá rao bán tăng trung bình khoảng 38% so với năm 2019.

Tuy nhiên, bước sang quý I/2025, khi giá chung cư mới đang đi ngang, thì giá nhà tập thể cũ lại tăng vọt, thậm chí cao hơn cả giá chung cư cao cấp đang mở bán như The Nelson (giá từ 135 triệu đồng/m2).

Chị Thu Linh, một môi giới bất động sản chuyên khu vực nội đô Hà Nội cho biết, giá rao bán căn hộ tại khu tập thể quá cao nên khó giao dịch. Chị đang môi giới một căn tại khu tập thể Kim Liên đã được chủ nhà sơn sửa, đầu tư thêm nội thất cơ bản nhưng mấy tháng này vẫn chưa chưa có khách hàng mua, vì ở tầng cao nhất mà khu nhà chỉ có thang bộ.

Còn tại khu tập thể Thành Công, môi giới Đức Hùng cho rằng nhiều người kỳ vọng nếu được xây dựng tòa nhà cao tối đa 40 tầng theo phương án quận Ba Đình đề ra thì giá bán thời gian tiếp tục tăng. Tuy nhiên, các căn hộ tại đây vẫn khó bán vì diện tích thực tế lớn nhờ cơi nới nhưng khi cải tạo lại chung cư phần diện tích này không được đền bù.

“Nhiều nhà đầu tư đã mua trước đó, đến nay có lãi nên họ muốn chốt lời để chuyển sang khu vực khác đầu tư. Tuy nhiên, kế hoạch cải tạo, xây dựng mới có thể chưa được triển khai ngay nên ai mua giờ là ôm tiền chờ… vô thời hạn”, anh nói.

Lãnh đạo một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho rằng nhiều dự án mới ở Đông Anh, Gia Lâm có giá bán 100 triệu đồng/m2 khiến bất động sản ở quận nội đô ngày càng đắt hơn.

Hơn nữa, sau loạt thông tin mới về quy hoạch, nhiều người mua hi vọng có được suất đền bù. Tuy nhiên, vị lãnh đạo lưu ý phần lớn nhà tập thể có diện tích trên sổ rất nhỏ, chỉ 25-40 m2 nhưng cơi nới đến 60-90 m2, trong khi giá đền bù sẽ theo diện tích thực ghi trên sổ đỏ, dẫn đến mức chênh lệch rất lớn.

Với người mua ở thực, chuyên gia cho rằng nếu nhu cầu cấp thiết, họ cần lưu ý một số tiêu chí quan trọng như tiêu chuẩn an toàn (phòng cháy chữa cháy, thoát nước), pháp lý, chất lượng công trình và môi trường sống.