Sau 2 tháng thực hiện Luật Đất đai 2024, mặc dù đã có những tiến triển đáng kể trong việc triển khai các chính sách và cơ chế mới, nhiều địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc áp dụng các quy định về bảng giá đất và định giá đất mới.
Ngày 8/10/2024, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc về việc triển khai các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản. Hội nghị có sự tham dự của lãnh đạo các Bộ, ngành liên quan và đại diện của 63 tỉnh, thành phố. Mục tiêu chính của hội nghị là đánh giá tiến độ triển khai các văn bản pháp luật, cũng như nhận diện các khó khăn liên quan đến bảng giá đất và phương pháp định giá đất mới.
| Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì Hội nghị - Ảnh: VGP/Minh Khôi. |
Tình hình điều chỉnh bảng giá đất sau hai tháng triển khai
Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành được phép áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất nếu cần thiết để phản ánh đúng biến động giá đất thực tế, nhằm tránh tình trạng "sốc" giá đột biến.
Phát biểu tại hội nghị, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết: “Hiện nay, chỉ có 52 tỉnh, thành phố đã thực hiện điều chỉnh bảng giá đất, trong đó chỉ có tỉnh Hải Dương ban hành đầy đủ các nội dung chi tiết. Tuy nhiên, vẫn còn 13 tỉnh chưa thực hiện các quy định về bảng giá đất”.
| Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân (bên phải) báo cáo về tình hình xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai - Ảnh: VGP/Minh Khôi. |
Đặc biệt, những địa phương chưa thực hiện điều chỉnh bảng giá từ năm 2021 đến 2024 đang phải đối mặt với những thách thức lớn khi phải điều chỉnh giá đất đột biến để tiệm cận với giá trị thực. Việc này dễ dẫn đến sự phản ứng mạnh từ người dân và doanh nghiệp về nghĩa vụ tài chính tăng cao.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh: “Việc ban hành các văn bản pháp luật kịp thời và đầy đủ là chìa khóa quan trọng để Luật Đất đai 2024 thực sự đi vào cuộc sống. Nếu các địa phương không triển khai tốt, sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản cũng như việc huy động nguồn lực từ đất đai”.
Đấu giá đất: Thách thức và biện pháp khắc phục
Một trong những vấn đề được đưa ra thảo luận tại hội nghị là tình trạng thao túng giá đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đã lưu ý: “Việc thiếu quy hoạch và không công khai minh bạch quy hoạch phát triển khu vực nhà ở đã tạo cơ hội cho một số đối tượng đầu cơ đẩy giá đất lên cao, gây bất ổn cho thị trường”.
Trong một số trường hợp, các đối tượng tham gia đấu giá không nhằm mục đích sử dụng đất mà chỉ để đầu cơ, đẩy giá lên cao và bán lại để kiếm lời. Điều này gây ra “giá trị ảo” trong thị trường, dẫn đến tình trạng giao dịch méo mó và thiếu ổn định.
Phương pháp định giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải áp dụng các công cụ định giá hiện đại, dựa trên các yếu tố như vị trí, hạ tầng, và tình hình kinh tế khu vực. Một phương pháp phổ biến là "định giá so sánh trực tiếp", trong đó giá đất được xác định dựa trên các bất động sản tương tự trong khu vực.
Tuy nhiên, để thực hiện hiệu quả phương pháp này, các địa phương cần có cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ và minh bạch. Bộ trưởng Lê Minh Ngân nhấn mạnh: “Sự chuẩn bị về nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin và cơ sở dữ liệu là yếu tố then chốt để đảm bảo quá trình định giá đất diễn ra chính xác và minh bạch”.
Sau hai tháng triển khai, mặc dù đã đạt được một số kết quả tích cực, nhiều địa phương vẫn gặp khó khăn trong việc điều chỉnh bảng giá đất và triển khai các quy định mới. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã kêu gọi các địa phương đẩy mạnh nỗ lực và hợp tác chặt chẽ hơn với các cơ quan Trung ương để hoàn thành việc ban hành các văn bản thi hành Luật Đất đai một cách đầy đủ và kịp thời.
Các cơ quan chức năng cũng cần tiến hành thanh tra, kiểm tra nghiêm ngặt quá trình đấu giá đất và điều chỉnh bảng giá đất nhằm hạn chế các hành vi trục lợi. Việc công khai các đối tượng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất cũng là một biện pháp cần thiết để tăng cường tính minh bạch trong thị trường bất động sản.
Việc triển khai Luật Đất đai 2024 trong hai tháng qua đã đạt được những tiến bộ ban đầu, nhưng vẫn còn nhiều thách thức, đặc biệt là trong việc điều chỉnh bảng giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất mới. Các địa phương cần tăng cường năng lực thực thi và phối hợp chặt chẽ với các cơ quan Trung ương để đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong quá trình thực hiện. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển bền vững.
>> Thị trường BĐS xuất hiện nhiều tín hiệu phục hồi: Liệu có bền vững?
