Xuất hiện các chỉ dấu phục hồi của thị trường bất động sản

Chu kỳ 10 năm khủng hoảng và phục hồi của thị trường bất động sản tiếp tục được nhắc đến khi thị trường có những phản hồi với sự hỗ trợ về chính sách lẫn dòng tiền. Những điểm tương đồng của thị trường 2023 và 2013 có thể là cơ sở để nhiều doanh nghiệp lẫn các tổ chức nghiên cứu kỳ vọng sự đảo chiều từ nguội lạnh sang ấm dần.

• Doanh nghiệp cần dòng tiền để hoạt động hơn là tài sản cấn trừ
• Giãn đáo hạn trái phiếu, bất động sản vẫn lênh đênh cùng các khoản nợ

Những điểm tương đồng giúp nhen nhóm hy vọng

Lãi suất, tín dụng và chính sách điều hành đang có những chuyển động tích cực được xem là là ba chỉ dấu cơ bản để nhận biết về khả năng đảo chiều của thi trường bất động sản. Sự chuyển động này tương đồng với chu kỳ phục hồi trong quá khứ và thị trường đang kỳ vọng vào sự phục hồi khi các cơ chế hỗ trợ này được “kích hoạt” và ngấm dần vào cuối năm nay.

Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy, về chỉ báo lãi suất, ở thời điểm quí 1-2012, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất huy động kỳ hạn 1-6 tháng. Sau đó hơn một năm, đến quí 2-2013, thị trường xuất hiện tín hiệu cân bằng. Đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1-6 tháng tăng lên từ quí 2-2022, và hiên nay NHNN đã điều chỉnh lãi suất, thị trường sẽ cân bằng và dự báo xuất hiện tín hiệu đảo chiều vào quí 2-2024. Tuy nhiên, cần một độ trễ nhất định về thời gian để đánh giá tác động của chính sách.

Ở chỉ báo tăng trưởng tín dụng, năm 2012, mục tiêu tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, lạm phát lên tới 8%. Năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 12% và lạm phát giảm còn 6%. Sau khi nới lỏng, thị trường lập tức có tín hiệu đảo chiều. Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 đến tháng 11-2022 ổn định ở mức 14%. Nếu tiếp tục nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023, tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện sớm.

Chỉ báo chính sách bất động sản cũng có những tác động trực tiếp. Vài tháng đầu năm 2023, thị trường cũng đón nhận những thông tin tích cực như việc ban hành hai Nghị định 65 và 08 quy định về chào bán, giao dịch và gia hạn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Tiếp đó là Nghị định 33 về tái giãn nợ gốc, lãi vay và cơ cấu lại nhóm nợ. Ngoài ra, Thủ tướng cũng có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản.

Nhìn lại năm 2013, khi ngành bất động sản khủng hoảng, giao dịch đình trệ, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Đồng thời gói kích thích 30.000 tỉ đồng cũng được NHNN được tung ra với lãi suất 5-6% một năm dành cho phân khúc nhà ở xã hội. Những chính sách này đã giúp tạo thói quen giao dịch trên thị trường.

Hiện nay Luật Đất đai cũng đang lấy ý kiến sửa đổi, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng hướng tới phân khúc nhà ở xã hội cũng xuất hiện. Dự kiến từ quí 3-2024, nhiều bộ luật mới được bổ sung, các khó khăn có nhiều hy vọng được tháo gỡ dứt điểm, từ đó sẽ dần xuất hiện các hiệu ứng tích cực lên thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, bối cảnh hiện nay tương tự thời điểm khó khăn năm 2013 và cần “ngòi nổ” để giúp thị trường đảo chiều. Thị trường đang chờ đợi chính sách cụ thể, tác động trực tiếp vào người mua, bán như gói tín dụng hỗ trợ được kích hoạt, tăng trưởng tín dụng duy trì ở mức 15-16% hoặc cao hơn.

Tại Nghị quyết 33 mới đây, Chính phủ cũng yêu cầu NHNN xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức. Ngoài ra, nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua, sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua.

Dòng tiền đang tích cực trở lại

Lần đầu tiên trong hai năm qua, NHNN quyết định giảm 1 điểm % một số loại lãi suất điều hành. Theo đó, lãi suất tái chiết khấu giảm từ 4,5%/năm xuống 3,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với các tổ chức tín dụng giảm từ 7%/năm xuống 6%/năm.

Theo số liệu mới công bố của nhà điều hành, lãi suất bình quân liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm đã giảm 0,8 điểm%, xuống còn 2,7%/năm khi kết thúc phiên giao dịch ngày 20-3. Đây là lần đầu tiên kể từ cuối tháng 8-2022, lãi suất liên ngân hàng tại kỳ hạn này giảm xuống dưới mức 3%/năm.

Trong một tham luận mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng, lãi suất vay vốn giảm sẽ có ba tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua trên thị trường bất động sản

Đầu tiên, chi phí vốn giảm và giá bán hấp dẫn hơn. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn. Từ đó doanh nghiệp có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, chủ đầu tư có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai các dự án mới, thúc đẩy nguồn cung mới cho thị trường.

Tiếp đó, nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản. Khi lãi suất vay vốn giảm, sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của khách hàng.

Hơn hết, tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản. Khách hàng đang có tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm tiếp khiến thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, kỳ vọng tình trạng trên sẽ được cải thiện với tâm lý trên thị trường sẽ tích cực hơn.

“So với đầu năm, lãi suất cho vay hiện đã giảm 1-2%, nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói tín dụng ưu đãi và kỳ vọng tiếp tục giảm nhẹ trong thời gian tới. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, tác động của việc giảm lãi suất sẽ phân hóa giữa các chủ đầu tư, dự án khác nhau, giá trị bất động sản khác nhau. Các chủ đầu tư uy tín, có kết cấu tài chính tốt, dự án pháp lý rõ ràng… sẽ có nhiều lợi thế hơn, được các ngân hàng ưu tiên giảm lãi suất và được khách hàng quan tâm, lựa chọn nhiều hơn”, ông Lực cho hay.

Không chỉ tín dụng, dòng tiền từ kênh trái phiếu cũng bắt đầu trở lại với bất động sản sau một thời gian đứng yên. Điều này cho thấy niềm tin của các nhà đầu vào thị trường cũng phần nào được khôi phục.

Theo thống kê của Chứng khoán VNDirect, khối lượng trái phiếu do nhóm bất động sản phát hành chỉ ghi nhận hơn 62.000 tỉ đồng trong năm vừa qua, sụt giảm 79% so với năm 2021. Tuy nhiên, ngay sau khi Nghị định 08 có hiệu lực thi hành (5-3) đến nay, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động được hơn 20.000 tỉ đồng trái phiếu.

Việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu hai năm mang đến kỳ vọng kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án hoặc tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán nợ trái phiếu đến hạn. Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho việc thanh toán dễ dàng hơn và hạ cánh mềm hơn trước rủi ro.