Theo VARS, việc thí điểm mở rộng xây nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp, phi nông nghiệp sẽ khiến giá nhà tiếp tục tăng cao, các doanh nghiệp sẽ khó có cơ hội tham gia vào thị trường do không đủ về tiềm lực tài chính.
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cơ chế thí điểm cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp để phát triển nhà ở thương mại trong vòng 5 năm là một giải pháp hợp lý, nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho những dự án đang bị đình trệ do thiếu yếu tố đất ở.
Đồng thời, cơ chế này kỳ vọng hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh chờ đợi Nhà nước hoàn thiện năng lực và nguồn lực để phát triển quỹ đất theo quy định pháp lý mới.
Từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định rằng doanh nghiệp chỉ được thực hiện dự án khi sở hữu 100% đất ở. Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022/QH15, sửa đổi 9 luật, cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất ở hoặc kết hợp đất ở và đất khác phù hợp quy hoạch để triển khai dự án. Quy định này tiếp tục được cụ thể hóa tại điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 của Luật Đất đai năm 2024.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024 quy định rằng, từ ngày 1/1/2025, nhà đầu tư chỉ được giao đất hoặc thuê đất có thu tiền sử dụng đất qua đấu thầu để thực hiện hai loại dự án: Xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bất động sản không thể trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để chuyển đổi thành đất ở.
Các doanh nghiệp muốn phát triển dự án nhà ở thương mại phải chờ Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Trong trường hợp phát triển dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn, doanh nghiệp buộc phải sở hữu hoặc nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất kết hợp khác phù hợp quy hoạch để triển khai dự án.
>> Thị trường BĐS đã phục hồi, thị hiếu của người mua dần thay đổi
Nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm
VARS nhận định, nguồn cung nhà ở thương mại sẽ vẫn hạn chế khi nhiều dự án rơi vào tình trạng đình trệ vì thiếu đất ở, và phần lớn quỹ đất hiện tại của doanh nghiệp chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Trong khi đó, không nhiều doanh nghiệp đủ tiềm lực tài chính để cạnh tranh đấu thầu hoặc phát triển quỹ đất, đặc biệt ở các khu vực có giá đất cao và nhu cầu lớn.
| Nguồn cung nhà ở thương mại tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm. Ảnh: Internet |
Thực tế này sẽ dẫn đến giá nhà ở tiếp tục tăng cao. Các doanh nghiệp nhỏ, vốn hạn chế về tiềm lực tài chính, khó có thể tham gia vào thị trường. Trong khi đó, các chủ đầu tư lớn, có quỹ đất sẵn và khả năng triển khai dự án, sẽ duy trì quyền kiểm soát giá bán nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.
Ngoài ra, chi phí liên quan đến đất tăng cao cũng khiến các dự án khu đô thị với hệ thống hạ tầng và tiện ích hiện đại phải duy trì mức giá bán cao để đảm bảo lợi nhuận.
Lo ngại "sốt đất" và khó khăn quản lý
Vào sáng 13/11, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy, thừa ủy quyền của Thủ tướng, đã trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết về thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại. Tuy nhiên, đề xuất này đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ các đại biểu Quốc hội.
Đại biểu Nguyễn Phương Thủy (Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội), Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, cho biết đây không phải lần đầu tiên Chính phủ đề xuất nội dung này. Quốc hội đã ít nhất ba lần thảo luận, trong đó lần gần nhất là khi xem xét dự thảo Luật Đất đai mới.
| Thời gian tới, các chuyên gia vẫn lo ngại về tình trạng "sốt đất" và khó khăn trong công tác quản lý. Ảnh: Internet |
Theo bà Thủy, báo cáo của Chính phủ chỉ ra rằng, không phải tất cả các địa phương đều gặp vướng mắc trong triển khai các dự án nhà ở thương mại.
Bà Thủy cũng bày tỏ lo ngại rằng, nếu áp dụng thí điểm mở rộng loại đất được sử dụng cho dự án nhà ở thương mại mà không có giới hạn cụ thể, thì đây không còn là thí điểm mà thực chất là bổ sung quy định vào Luật Đất đai.
Một vấn đề khác được nữ đại biểu nhấn mạnh là nguy cơ "sốt đất". Theo bà, giá đất hiện nay đang tăng phi mã mà chưa có giải pháp kiểm soát hiệu quả. Việc cho phép thí điểm mở rộng các loại đất sử dụng cho nhà ở thương mại có thể tạo nên cơn sốt đất mới, không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp mà còn cản trở quản lý nhà nước.
Bà Thủy cảnh báo: "Nếu nhiều người chỉ tập trung mua đất chờ chuyển đổi sang đất ở thương mại, giá đất sẽ tiếp tục tăng cao. Điều này không chỉ khiến doanh nghiệp khó tiếp cận đất đai, mà còn tạo ra rào cản lớn cho các nhu cầu sử dụng đất vào sản xuất, kinh doanh".
Đề xuất thí điểm này cần được xem xét kỹ lưỡng để cân bằng giữa việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả, tránh những hệ lụy không mong muốn cho nền kinh tế.
>> 'Vựa lúa' của miền Bắc sắp có sân golf quy mô hơn 67ha
