Từ bây giờ, xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng người dân sẽ bị phạt rất nặng

Trong trường hợp người dân xin giấy phép xây dựng 3 tầng nhưng thực tế xây vượt lên 5 tầng, vậy có được cấp sổ đỏ hay không?

Một độc giả có tên H. tại Hà Nội thắc mắc gia đình có xin giấy phép xây dựng nhà 3 tầng nhưng trên thực tế đã xây lên 5 tầng, sau đó gia đình có nộp đơn xin cấp sổ đỏ nhưng bị cơ quan chức năng từ chối do công trình xây sai giấy phép.

Độc giả H. băn khoăn rằng cơ quan chức năng làm thế có đúng không và theo quy định trong trường hợp này có được cấp sổ đỏ hay không?

>> Từ nay, người dân có phải đổi sổ đỏ khi sắp xếp lại đơn vị hành chính?

Cấp sổ đỏ căn cứ vào đâu?

Tại Khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là nhà ở như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ, gồm:

- Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

- Những giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

- Các giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

- Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 2/4/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

- Những giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho, hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01/7/2006.

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu nhà ở;

- Một trong số những giấy tờ được quy định tại các điểm gồm a,b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp;

Theo đó, giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn sẽ được xác định là một trong những loại giấy tờ có thể làm căn cứ để cấp sổ đỏ cho nhà ở.

Xây nhà sai giấy phép xây dựng có được cấp sổ đỏ hay không?

Quy định tại Điểm b Khoản 9 Điều 30 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP nêu rõ nếu như có giấy tờ nhưng hiện trạng nhà ở có thay đổi so với giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn và thuộc khu vực phải xin phép xây dựng thì cần nộp thêm giấy xác nhận của cơ quan chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện liên quan đến việc đủ điều kiện tồn tại công trình này theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Do đó, nếu xây nhà không đúng giấy phép xây dựng đã cấp thì cần nộp thêm giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về việc đủ điều kiện tồn tại công trình đó theo quy định.

Nếu như nhà ở thuộc trường hợp buộc phá dỡ do hành vi xây dựng nhà ở không giấy phép xây dựng thì sẽ không được cấp sổ đỏ.

Xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng sẽ bị phạt bao nhiêu?

Xây nhà không đúng giấy phép xây dựng mà không thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép có thể bị xử phạt rất nặng tùy vào loại công trình và mức độ vi phạm.

Căn cứ tại Khoản 3 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ/CP quy định về mức xử phạt, cụ thể như sau:

- Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

- Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. Đồng thời, buộc điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định.

Trong trường hợp xây dựng nhà ở không đúng với giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.

Mức trên sẽ áp dụng đối với tổ chức vi phạm, trong trường hợp vi phạm là cá nhân, mức phạt sẽ bằng 1/2 so với tổ chức.

>> Từ bây giờ, người dân không sang tên sổ đỏ sẽ bị phạt rất nặng