TS. Nguyễn Trí Hiếu: Thị trường bất động sản vẫn chưa thấy "ánh sáng cuối đường hầm"

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là “cây đũa thần”, bởi họ không thể vay được nữa.

Tại Hội thảo "Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng" vừa được tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường hiện nay đối diện với rất nhiều thách thức. Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua nhiều áp lực và ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường bất động sản. Điểm lại những thách thức mà thị trường bất động sản chịu có những yếu tố chính:

Thứ nhất là sự sụt giảm rất nhiều về nguồn cung. Đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây.

Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này.

Thứ ba, áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Thứ tư là các vướng mắc pháp lý, kiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.

Cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm. Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm lại đang rất hạn chế.

“Do đó, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay là đâu là tiềm năng để đầu tư, thậm chí là có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường lúc này hay không?”, ông Thắng đặt vấn đề.

Theo ông Thắng, lũy kế đến nửa đầu năm 2023, tổng số nguồn cung của thị trường TP. HCM khoảng 340.000 sản phẩm. Các khu vực chiếm tỷ trọng cao là khu vực phía Đông và phía Nam của TP.HCM.

Trong đó khu vực phía Đông là khu vực có tốc độ tăng trưởng nhiều nhất. Xét về tỉ lệ hấp thụ thì cả hai khu vực này cũng dẫn đầu. Đối với thị trường nhà ở đến nửa đầu năm 2023, đã phản ánh rất rõ là sụt giam 72% so với giai đoạn cùng kỳ năm trước. Thậm chí nếu so sánh nguồn cung so với giai đoạn đại dịch thì năm nay cũng rất thấp. Nếu như giai đoạn trước 2020, số lượng phân khúc tầm trung chiếm đa số thì sau giai đoạn này phân khúc chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Thống kê về giá, từ giai đoạn 2019 đến nay bình quân các phân khúc đều tăng giá. Điều này lý giải vì sao thị trường hiện nay tập trung phần lớn vào phân khúc cao cấp. Những khu vực trước đây vốn là nơi tập trung các dự án trung cấp thì này đã xuất hiện sản phẩm cao cấp. Trong tương lai, khu vực trung tâm sẽ không còn sản phẩm trung cấp nữa.

Đối với các khu vực vùng ven TP.HCM: Trong giai đoạn 2020 - 2021 trong khi TP.HCM sụt giảm phân khúc căn hộ thì Bình Dương nổi lên về nơi cung cấp nguồn cung. Các dự án giáp với TP.HCM của Bình Dương gần như tiệm cận mức giá của TP.HCM đặc biệt là dọc các quốc lộ….

Tuy nhiên, thị trường Bình Dương hiện nay cũng có sự sụt giảm nguồn cung. Nửa đầu năm 2023 không có nhiều dự án được mở bán ở thị trường này. Mức giá bán cũng đang có sự điều chỉnh giảm nhẹ trong bối cảnh thị trường đang khó khăn…

Tiềm năng nào cho thị trường sắp tới?

Hạ tầng là yếu tố tác động rất nhiều đến thị trường bất động sản. Kế hoạch đầu tư công của Chính phủ đối với khu vực phía Nam rất nhiều từ sân bay, vành đai, các đường cao tốc và còn nhiều dự án cao tốc nữa ở khu vực miền Tây… điều này cho thấy Chính phủ đang đẩy mạnh hạ tầng để thúc đẩy kinh tế, trong đó thị trường bất động sẽ được hưởng lợi.

Lấy ví dụ, các dự án mở bán ở khu vực phía Bắc hiện nay ở khá xa trung tâm nhờ vào hệ thống hạ tầng đã phát triển.

Như vậy ở khu vực phía Nam với các tuyến đường vành đai, cao tốc thì sẽ đẩy ra xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm phát triển. Bởi hiện nay chi phí cao, quỹ đất khu vực trung tâm không còn nhiều. Đây là cơ hội của Bình Dương, Long An, hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi của Tp.HCM

Các hệ thống tuyến đường Vành đai không chỉ ảnh hưởng đến Tp.HCM mà cả khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An tạo nên sự thay đổi của cả khu vực.

Hệ thống tuyến metro đã tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông TP.HCM. Các dự án mọc theo metro đã có mức tăng giá rất là cao. Cá biệt có dự án tăng gần 150%. Ngoài ra các dự án tăng từ 50 – 70% là rất nhiều.

Điều này cho thấy hệ thống Metro sắp đưa vào vận hành có thể thay đổi định hướng về đầu tư theo hạ tầng. Trong tương lai TP.HCM đang phát triển các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông, trong đó có các tuyến metro.

Một trong những thay đổi lớn nữa là sự thành lập của TP. Thủ Đức đây là một định hướng rất lâu dài, không thể triển khai ngắn. Ngoài ra, việc đưa ra các quy hoạch phân bổ các khu vực chức năng đến thời điểm hiện tại cũng đối diện với nhiều yếu tố khó khăn. Do đó, nhà đầu tư cũng cần có tầm nhìn dài hạn hơn nếu đầu tư tại TP. Thủ Đức.

Triển vọng nào trong thời gian tới?

Nhìn chung hiện nay nguồn cung phần nào đó đã quay trở lại. Thời gian qua nhiều dự án đã công bố việc có giấy phép xây dựng, nhiều dự án đã giải tỏa được áp lực tài chính, khó khăn vướng mắc pháp lý được tháo gỡ…

Bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế nên Chính phủ ưu tiên gỡ khó. Trong khi đó, mạng lưới cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư.

Thị trường bất động sản nhìn chung vẫn có nhiều biến động nhưng còn nhiều tiềm năng. Trong thời gian tới, thị trường sẽ phát triển theo hướng phát triển bền vững hơn.

Tại đây, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, NHNN đã nhiều lần giảm lãi suất, tốt cho doanh nghiệp cho vay muốn vay và có thể vay nhưng với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là “cây đũa thần”. Bởi họ không thể vay được nữa. Bất động sản đang giảm giá, doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng trả lãi suất cao khi họ kinh doanh thu lợi nhuận cao. Vậy nên với doanh nghiệp bất động sản lãi suất không phải là vấn đề quá lớn.

“Với thị trường bất động sản, vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khai thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 20124. Bất động sản vẫn trầm lắng, ách tắc vốn. Dù vậy, thị trường bất động sản phía nam cơ hội nhiều hơn từ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành,Vành đai 3. Các nhà kinh doanh bất động sản phía Nam cũng vô cùng nhạy bén với thị trường. Nhu cầu mua bất động sản tại thị trường phía Nam vẫn rất lớn. Từ đó, tôi dự báo bất động sản sẽ ấm dần lên vào năm 2024”, ông Hiếu kết luận.