TPHCM: Mở lối cho hàng chục ngàn căn hộ

Bế tắc trong thẩm định giá đất khiến hàng chục ngàn căn hộ lỡ hẹn với sổ hồng. Giải pháp của ngành tài nguyên và môi trường TP HCM được kỳ vọng xử lý rốt ráo vấn đề này.

Đầu năm 2015, bà Nguyễn Vinh Trang ký hợp đồng mua một căn hộ tại chung cư Lexington Residence (TP Thủ Đức, TP HCM) của Công ty CP Bất động sản Nova Lexington.

Thua kiện dù nhu cầu chính đáng

Đến giữa tháng 3-2021, hồ sơ của bà Trang và các hộ dân khác được Văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Sau đó, chờ đợi quá lâu, bà Trang khởi kiện, đề nghị TAND TP HCM buộc Văn phòng Đăng ký đất đai cấp sổ hồng.

Tháng 6-2023, diễn ra phiên xử đầu tiên và đến cuối tháng 3-2024, TAND TP HCM tuyên án sơ thẩm. Theo hội đồng xét xử, căn hộ bà Trang mua thuộc dự án mà toàn bộ dự án chưa được cấp sổ hồng bởi lý do thay đổi chỉ tiêu quy hoạch nhưng chủ đầu tư chưa cung cấp được chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính mà chỉ có chứng từ tạm nộp 83 tỉ đồng. Từ đó, tòa tuyên bác yêu cầu khởi kiện.

Cùng chung trường hợp chưa được cấp sổ hồng do phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung như chung cư của bà Trang còn có hàng chục dự án khác... Theo UBND TP HCM, từ thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực (ngày 1-7-2014) đến tháng 4-2023, có 81.085 căn thuộc nhiều dự án chưa được cấp sổ hồng, được chia thành 6 nhóm vướng mắc. Trong đó, 10.277 căn thuộc 39 dự án đang thực hiện cấp sổ hồng nhưng phải tạm ngừng do cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung; 10.277 căn của 18 dự án ngừng do đang thanh tra, điều tra; 8.918 căn hộ vướng các quy định về loại hình bất động sản mới…

Căn cứ chỉ đạo của UBND TP HCM, từ tháng 5-2023, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) ban hành kế hoạch về thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng cho các dự án thuộc 6 nhóm nêu trên. Tuy nhiên, đến nay kết quả chưa như mong đợi.

Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng Phòng Kinh tế đất - Sở TN-MT TP HCM, cho hay vấn đề xác định nghĩa vụ tài chính gặp nhiều trở ngại. Theo đó, một số dự án điều chỉnh quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất, pháp lý kéo dài rất lâu và trong quá trình đó có cả chục quyết định điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi cơ cấu sử dụng đất, quy hoạch, diện tích… kéo theo sự phức tạp trong xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Trong công tác thẩm định giá cũng tương tự, Sở TN-MT mời tư vấn thẩm định giá rất khó. Theo ông Bình, hồ sơ liên quan điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất… là đơn vị thẩm định giá "rất ngán". Thành phố thống kê có hàng chục hồ sơ mời chào thầu rất nhiều lần nhưng không có đơn vị tư vấn nào tham gia.

Giải quyết 14 khó khăn

Vừa qua, Sở TN-MT có tờ trình UBND TP HCM đề án "Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn TP HCM".

Đề án nêu công tác xác định giá đất cụ thể bắt đầu từ việc chọn được đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất. Thành phố có rất nhiều hồ sơ dự án được đăng thông tin mời thầu để lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá nhưng không có đơn vị tham gia dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất.

Đề án chỉ ra 14 khó khăn và giải pháp đi kèm. Trong đó, nếu dự án có phần diện tích đất do nhà nước quản lý như kênh, mương (không còn tác dụng dẫn nước), lối đi xen cài nằm rải rác trong dự án, không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì giao các cơ quan chức năng đánh giá thống nhất làm cơ sở triển khai công tác xác định giá đất theo các quyết định của UBND TP HCM đã ban hành trước đây về giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Các trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án kéo dài nhưng được gia hạn tiến độ, giải pháp là người sử dụng đất ngoài nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quyết định phê duyệt giá đất của UBND TP HCM, còn phải nộp bổ sung cho nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án.

Theo đề án, với các hồ sơ có liên quan về nghĩa vụ nhà ở xã hội, UBND TP HCM chấp thuận cho áp dụng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất theo điều 108 Luật Đất đai năm 2013 và điều 155 Luật Đất đai năm 2024 để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương 20% giá trị quỹ đất tại thời điểm xác định giá đất.

Một khó khăn nữa là những trường hợp dự án đang bị các cơ quan kiểm tra, thanh tra, điều tra, kiểm toán yêu cầu cung cấp hồ sơ, yêu cầu giải trình. Giải pháp là tùy từng trường hợp cụ thể, các cơ quan chức năng thành phố sẽ tham mưu cho UBND thành phố có văn bản gửi cơ quan liên quan xin ý kiến về việc tiến hành xác định giá đất cụ thể có ảnh hưởng đến hoạt động kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, điều tra hay không? Sau khi có văn bản trả lời khẳng định không ảnh hưởng của cơ quan chức năng, UBND TP HCM sẽ chỉ đạo các cơ quan liên quan tiếp tục công tác tham mưu xác định giá đất. 

Theo danh sách do Bộ Tài chính công bố, trên địa bàn TP HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất. Tuy nhiên có chưa đến 10 doanh nghiệp thật sự thực hiện công tác thẩm định giá đất.

Nguồn thu hơn 80.000 tỉ đồng

Theo đề án, qua rà soát, ước gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nếu triển khai đồng bộ các giải pháp tháo gỡ vướng mắc sẽ có hơn 100 hồ sơ dự án được giải quyết với trên 80.000 sổ hồng được cấp, nguồn thu mang lại cho ngân sách hơn 80.000 tỉ đồng.

Dự kiến, UBND TP HCM phê duyệt đề án trong tháng 5, tổ chức triển khai trong tháng 6 và sơ kết 1 năm thực hiện trong tháng 6-2025. Tháng 6-2027 sẽ tổng kết việc thực hiện đề án.