Từng là dự án lớn nhất bị tạm dừng ở Thượng Hải, Cathay Yard vẫn bị trễ hẹn bàn giao nhà hơn 2 năm, vì Tahoe Group là nhà phát triển lớn đầu tiên vỡ nợ.
Trung Quốc đang gặp thách thức rất lớn. Giá nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải tăng gấp 10-12 lần trong thế kỷ này.
Giá nhà giảm nhưng vẫn không đủ tiền mua
Dù Trung Quốc đã thực hiện những động thái mạnh mẽ để thay đổi lĩnh vực bất động sản, song giá nhà vẫn ở mức rất cao. Bởi vậy, sự khác biệt gần như là không có đối với những người như Qian - một giáo viên sống ở Thâm Quyến.
Trong 9 năm, cô ở chung ký túc xá 2 phòng với người khác để tiết kiệm tiền mua nhà tại một trong những thành phố đắt đỏ nhất Trung Quốc. Dù giá nhà đã giảm khoảng 10% sau đợt lao dốc của thị trường gần đây, nhưng lương của cô lại bị cắt giảm tới 9%. Cô vẫn phải tiết kiệm thêm vài chục năm nữa mới đủ tiền mua nhà riêng.
Qian (31 tuổi) cho biết: “Tôi đã rất sợ khi thấy giá nhà ở Thâm Quyến. Ngay cả những thay đổi lớn về chính sách cũng không mang lại cho tôi bất kỳ tia hy vọng nào. Cứ nghĩ đến việc phải ở ký túc xá đến khi nghỉ hưu tôi lại thấy hoang mang.”
Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đã có những động thái cứng rắn chưa từng có đối với thị trường bất động sản nước này. Những quy định hạn chế vay vốn áp dụng với những nhà phát triển phần lớn đã giúp giảm thiểu rủi ro, bằng cách kiểm soát những công ty có quá nhiều nợ như Evergrande.
Tuy nhiên, xét về khả năng mua nhà - vốn là trọng tâm thúc đẩy “thịnh vượng chung” của Chủ tịch Tập Cận Bình, thì mức độ hiệu quả lại khác nhau. Sau khi các trái chủ và doanh nghiệp bất động sản chao đảo vì quy định thay đổi, giá nhà vẫn không hề hạ nhiệt tại một trong những thị trường đắt đỏ nhất thế giới.
Các chính phủ trên khắp thế giới đang nỗ lực để giúp giá nhà trở nên hợp lý hơn. Tình trạng giá cả tăng vọt và tiền lương chững lại trong vài thập kỷ qua đã khiến việc sở hữu bất động sản nằm ngoài tầm với của những người mua nhà trẻ từ Sydney đến Stockholm. Đối với 19 quốc gia OECD, tỷ lệ giá nhà trên giá cho thuê và thu nhập trung bình hiện cao hơn so với trước cuộc khủng hoảng tài chính 2008.
Chênh lệch giá nhà - thu nhập tại 3 thành phố lớn của Trung Quốc so với 3 thành phố lớn của Mỹ.
Trong khi đó, Trung Quốc đang gặp thách thức rất lớn. Giá nhà ở Bắc Kinh và Thượng Hải tăng gấp 10-12 lần trong thế kỷ này, theo thống kê của chính phủ, khi nền kinh tế nước này mở cửa thúc đẩy nhiều người dồn tiết tiết kiệm vào bất động sản nhiều hơn cổ phiếu hay các kênh đầu tư khác.
Theo nghiên cứu từ Nordea Bank, tỷ lệ giá nhà trung bình trên thu nhập đã tăng hơn 25 vào cuối năm 2021 ở Bắc Kinh, trong khi Hong Kong là 20 và Mỹ là 7. Trên cả nước, tỷ lệ này ở Trung Quốc giảm từ 9,2 vào năm 2020 xuống 9,1 vào năm ngoái, theo công ty bất động sản E-House Enterprise Holdings Ltd.
Tại hầu hết các thành phố của Trung Quốc, thu nhập của người dân không thể bắt kịp với giá nhà. Vấn đề này xảy ra phổ biến ở nhiều quốc gia nhưng lại đặc biệt nghiêm trọng ở nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới.
Tại Thâm Quyến, một căn hộ thường có giá gấp 40 lần mức lương trung bình hàng năm, trong khi ở Los Angeles và San Francisco chỉ là 4 lần. Ở Thượng Hải, 1 căn hộ rộng 181 m2 được bán với giá gần 725.000 USD (17 tỷ đồng). Với mức giá này, người mua có thể sở hữu căn hộ 1 phòng ngủ ở Manhattan - nơi thu nhập khả dụng cao hơn gấp 6 lần.
Những nỗ lực của chính phủ
Chính phủ các nước đã giải quyết tình trạng này bằng nhiều cách, từ trợ cấp cho đến tăng giá nhà cho thuê. Trong khi đó, các động thái của Trung Quốc lại cứng rắn hơn nhiều. Ngay từ năm 2016, ông Tập đã nói “nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ”, đồng thời thúc đẩy mô hình nhà ở cho thuê.
Bắc Kinh đã nỗ lực để tránh những hệ quả như ở Hong Kong, nơi thiếu nhà ở giá phải chăng khiến người trẻ trở nên tuyệt vọng. Song, giá nhà quá đắt đỏ khiến nhiều gia đình Trung Quốc trì hoãn việc sinh con, khiến rủi ro của cuộc khủng hoảng nhân khẩu học trở nên căng thẳng hơn.
Năm 2020, Bắc Kinh đã đưa ra chính sách “Ba lằn ranh đỏ” để kiểm soát hoạt động đi vay của các nhà phát triển, yêu cầu họ phải đáp ứng các mục tiêu tài chính cũng như áp đặt giới hạn cho vay với các ngân hàng. Khi thị trường tín dụng “đóng sầm cánh cửa”, các nhà phát triển buộc phải giảm tốc độ xây dựng và hàng chục doanh nghiệp vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng leo thang, người mua cũng hoảng sợ và khiến doanh số bán nhà sụt giảm mạnh nhất trong ít nhất 2 thập kỷ.
Diễn biến giá nhà mới và bán lại ở Trung Quốc.
Hơn 2 năm sau, những nỗ lực của Trung Quốc nhằm hạ giá, hoặc ít nhất là ngăn chặn xu hướng giá nhà tăng cao, lại cho thấy được ít hiệu quả. Giá nhà mới trong tháng 11 ghi nhận đà giảm 15 tháng liên tiếp, song vẫn chưa có sự khác biệt lớn. Tháng 11, giá nhà tại 70 thành phố giảm 0,25%, không có nơi nào giảm mạnh hơn mức 0,40%.
Mức giảm “nhỏ giọt” hơn 3% trong 15 tháng vẫn chưa thể bắt kịp so với các thị trường khác trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Ví dụ, giá nhà ở Toronto giảm 18% so với mức cao nhất, Sydney giảm 11%.
Đà giảm không đáng kể trên cả nước, ngay cả khi doanh số bán nhà lao dốc, phần nào phản ánh điều kỳ lạ ở thị trường bất động sản Trung Quốc. Theo nghiên cứu của Goldman Sachs, khoảng 90% người dân ở thành phố đều sở hữu nhà riêng, trong khi ở Mỹ là 65%. Mong muốn sở hữu nhà đã “ăn sâu” vào tư tưởng của người Trung Quốc, khi đàn ông hay phụ nữ độc thân có nhiều cơ hội tìm được bạn đời hơn nếu họ có nhà riêng.
Trong khi đó, với người Trung Quốc, tiền mặt vẫn là “vua”. Để mua nhà, người mua được yêu cầu thanh toán trước lên đến 80%, số tiền tương đương với khoản tiết kiệm trong nhiều năm và có những người phải nhờ đến cha mẹ. Theo đó, người Trung Quốc ít khi buộc phải bán nhà như những quốc gia khác - nơi suy thoái có thể khiến các khoản thế chấp còn đắt hơn cả giá trị ngôi nhà. Giá cả ở Trung Quốc ít biến động hơn so với doanh số bán nhà và hoạt động xây dựng mới.
Theo Tom Orik - nhà kinh tế trưởng của Bloomberg Economics, trên thực tế, Bắc Kinh có thể nhắm mục tiêu kích hoạt một đợt giảm giá ổn định, không gây ra một vụ sụp đổ bất ngờ. Ông nói, Trung Quốc nỗ lực kiểm soát tình trạng dư cung nhà ở và giá cả để cân bằng thị trường, đó là “động thái hạ giá có kiểm soát”.
Diễn biến của doanh số bán nhà, các toà nhà mới và giá nhà của các toà chung cư mới ở Trung Quốc.
Trung Quốc thậm chí đang nỗ lực hạn chế tình trạng giá nhà đi xuống ở một số khu vực. Kể từ nửa cuối năm ngoái, ít nhất 20 thành phố nhỏ đã không cho phép các nhà phát triển hạ giá hơn 15%.
Đương nhiên, khả năng mua nhà không chỉ xét đến giá cả mà còn là giá nhà so với thu nhập. Do đó, tác động tích cực của việc giá nhà đã thấp hơn một chút cũng bị “lu mờ”, khi tỷ lệ thất nghiệp tăng và tăng trưởng tiền lương chững lại.
Thị trường nhà ở lao dốc và chính sách zero Covid nghiêm ngặt đã khiến tỷ lệ thất nghiệp ở 31 thành phố lớn nhất tăng lên 6,7% trong tháng 11, cao nhất kể từ năm 2014. Trong khi đó, WB dự báo tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc đạt 2,8% trong năm nay, chỉ bằng 1 nửa so với mục tiêu của nước này và thấp nhất kể từ những năm 1970.
Thị trường bất động sản vẫn chưa thể vực dậy
Ước tính, thị trường nhà ở mới của Trung Quốc trị giá 2,4 nghìn tỷ USD, giá trị nhà hiện có và tồn kho là 52 nghìn tỷ USD, quy mô của lĩnh vực này lớn gấp đôi so với Mỹ vào năm 2019. Bất động sản cũng chiếm khoảng 1/4 sản lượng kinh tế nội địa và gần 80% tài sản hộ gia đình Trung Quốc.
Lĩnh vực này có khoảng 100.000 doanh nghiệp đang hoạt động, cung cấp 27 triệu việc làm và là “nhà tuyển dụng” lớn thứ 2 của Trung Quốc. Số lượng nhân sự của ngành đã giảm 15% chỉ trong nửa đầu năm 2022 ở 28 nhà phát triển đã niêm yết, theo số liệu do Bloomberg tổng hợp.
Andy, 36 tuổi, làm việc cho một nhà phát triển ở Quảng Đông, cho biết những người tiếp tục đi làm thì bị cắt giảm lương, thường là 30-50%. Trong khi đó, mỗi tháng anh phải trả nợ thế chấp khoảng 40.000 NDT, tức là gần 70% thu nhập. Anh chia sẻ về 3 ngôi nhà mình đang sở hữu: “Tôi sẵn sàng thanh lý ngay miễn là hoà vốn, nhưng cũng không dễ để bán được.”
Một dự án chung cư của Evergrande ở Vũ Hán chưa hoàn thiện.
Các nhà cung cấp cũng rơi vào thế khó, khi nhiều bên vẫn chưa được Evergrande và các nhà phát triển khác thanh toán nợ. Từ những nhà cung cấp vật liệu xây dựng cho đến cung cấp hộp cơm trưa, hàng nghìn doanh nghiệp nhỏ đang chật vật do giá nhà lao dốc. Qin, một nhà thầu dự án đã mất 13 tháng để đòi tiền, cho biết: “Đạp phanh là một chuyện nhưng, phanh gấp và khiến ô tô chết máy là một vấn đề khác. Evergrande đang gặp vấn đề lớn nhưng lẽ ra đây phải là một cuộc 'hạ cánh mềm'.”
Giá nhà giảm không đáng kể khiến nhu cầu cũng không được cải thiện dù đây là chìa khoá để vực dậy nền kinh tế Trung Quốc vào năm 2023. CMB International Capital Corp. dự báo doanh số bán căn hộ và nhà ở sẽ giảm 30% trong năm nay, cao hơn 22% trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Morgan Stanley cho rằng doanh số bán nhà phải đến nửa cuối năm sau mới hồi phục.
Trong khi đó, các nhà đầu tư phải gánh chịu áp lực lớn nhất. Khoảng 48 nhà phát triển không thể thanh toán trái phiếu, để lại khoảng nợ 65 tỷ USD trong năm nay cho các công ty Pacific Investment Management và Fidelity International. Thị trường trái phiếu từng có lợi tức cực kỳ hấp dẫn, trị giá khoảng 200 tỷ USD, nay đã “ngã gục”.
Đợt bán tháo của lĩnh vực bất động sản đã “thổi bay” 268 tỷ USD giá trị cổ phiếu và 116 tỷ USD giá phiếu. UBS ước tính sự sụt giảm sẽ khiến hệ thống ngân hàng thiệt hại 1,5 nghìn tỷ NDT (215,5 tỷ USD) đối với các khoản vay, trái phiếu và tài sản khác. CMB dự báo doanh số bán hàng sụt giảm cũng khiến thị trường này mất thêm 682 tỷ USD. Theo đó, cả ngành sẽ mất gần 1,3 nghìn tỷ USD.
Bắc Kinh đã công bố một loạt các biện pháp để giúp dòng tiền quay trở lại, hỗ trợ các nhà phát triển lớn, chủ yếu thuộc sở hữu nhà nước và để hoàn thiện các dự án bị đình trệ. Về lâu dài, Trung Quốc đang nhắm mục tiêu phát triển nhà cho thuê cho các sinh viên mới tốt nghiệp và cư dân mới của các đô thị để giảm khó khăn về khả năng chi trả. Chính phủ đã cam kết xây dựng 6,5 triệu căn hộ tại 40 thành phố vào năm 2025, được Evergbright Securities ước tính là sẽ tiêu tốn 200 tỷ USD.
Trong khi đó, những chủ nhà như Chen Duo không nhận thấy có quá nhiều lợi ích từ việc chính sách thay đổi. Cô và chồng sống tại căn hộ 2 phòng ngủ ở ngoại ô Thượng Hải, mua với giá khoảng 310.000 USD. Giá của các căn hộ tương tự ở trung tâm thành phố đều vượt quá tầm với dù giá gần đây đã giảm.
Cô nói: “Tôi nghĩ định hướng của chính sách là rất đúng đắn. Thế nhưng cho đến nay, tôi vẫn chưa thấy có nhiều thay đổi về khả năng chi trả.”
Tham khảo Bloomberg
