Thời kỳ 'vốn rẻ' của bất động sản đã qua?

Việc cơ quan chức năng liên tục giảm lãi suất điều hành, huy động và liên ngân hàng trong thời gian gần đây đã phần nào tạo cho các doanh nghiệp sự kỳ vọng thời kỳ “tiền rẻ” sẽ quay trở lại. Tuy nhiên, với thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng dòng tiền không còn “dễ tính” như trước, bởi các khoản nợ trong lĩnh vực này vẫn có sự rủi ro nhất định. Các gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội cũng không được “rẻ” như kỳ vọng.

• Doanh nghiệp bất động sản đang 'mua thời gian' để tái cấu trúc

Ghi nhận về mức lãi suất liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm đã có mức giảm lên tới 5%. Mức lãi suất này đã trở về giao dịch tương ứng với giai đoạn tiền rẻ 2020-2021, đồng thời lãi suất huy động cũng được kéo giảm đáng kể. Tuy nhiên những giải pháp kỹ thuật đó gần như không hỗ trợ cho bất động sản tiếp cận được vốn dễ hơn khi bài học về “cục máu đông” giai đoạn 2012 có thể sẽ khiến cho nhiều nhà băng thận trọng.

Lãi suất có thể hạ nhưng dòng vốn chưa nới lỏng

Hai năm trước các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản tương đối thuận lợi, dòng tiền rẻ thúc đẩy thị trường tăng trưởng nóng về giá, tiếp đó là trái phiếu dưới chuẩn, nợ xấu gia tăng. Dẫn đến giai đoạn này việc phải giải quyết các bài toán phức tạp như nợ trái phiếu lẫn pháp lý dự án đang khiến cho thị trường bất động sản khó được ưu tiên vốn rẻ từ đà giảm của lãi suất.

Tại Báo cáo “Triển vọng thị trường vốn năm 2023”, các chuyên gia của FiinRatings dự báo trong năm 2023, dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ vô cùng bấp bênh. Lãi suất có thể hạ nhiệt, nhưng dòng tiền rót vào nhà đất chắc chắn sẽ được kiểm soát chặt, hướng vào các dự án giá bình dân, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các dự án có tiềm năng cao.

Không phải tất cả, nhưng nhu cầu huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn này phần lớn hướng đến mục tiêu giải quyết các khoản nợ trái phiếu đến hạn. Có thể thấy mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã đề xuất Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) một số giải pháp về tín dụng để giải quyết vấn đề này.

Cụ thể, HoREA đề nghị NHNN cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn.

Khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành và ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng thương mại giải ngân trực tiếp đến các trái chủ. Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, việc đáp ứng đề xuất trên của các doanh nghiệp là không thể. NHNN đưa ra quy định nghiêm ngặt về việc cấm ngân hàng cho doanh nghiệp vay đảo nợ là để đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. Quá khứ đã có một bài học vào năm 2012, một số ngân hàng đã vi phạm tiêu chuẩn an toàn trong việc cho các doanh nghiệp bất động sản sân sau vay vốn, qua đó hình thành cục nợ xấu buộc Chính phủ phải thành lập Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC).

Theo chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long, sáng lập kiêm CEO của AFA Group, cho rằng đề xuất này thực chất là đảo chủ nợ từ trái chủ sang cho ngân hàng và khó có thể thực hiện được trong thực tế.

Trước hết việc định giá các tài sản đảm bảo là một vấn đề phức tạp bởi đa phần dự án đều ở giai đoạn đầu. Vì có bước định giá nên thời gian xử lý cho một khoản vay sẽ kéo dài, do đó không đáp ứng được tính kịp thời khi trái phiếu đến hạn.

“Không chỉ vậy, các ngân hàng thương mại phải tuân thủ quy định về đảm bảo an toàn vốn nên sẽ rất khó để thực hiện đề xuất trên. Nếu thực hiện theo đề xuất sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tài sản bảo đảm của khối ngân hàng”, ông Long cho hay.

Dù diễn biến lãi suất tạo nên kỳ vọng về dòng vốn rẻ cho thị trường bất động sản nhưng thực tế là thời kỳ “tiền rẻ” cho bất động sản đã qua. Việc hạ lãi suất trong thời kỳ này có thể chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, dòng tiền sẽ khó giữ ở vùng giá rẻ lâu như vào giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022. Bài toán vốn sẽ tiếp tục là vấn đề nan giải với các doanh nghiệp ít nhất trong vòng 6-12 tháng tới và có thể những phương án phát hành cổ phần hay mua bán sáp nhập sẽ đươc thực hiện.

Luồng vốn ưu tiên vẫn “đắt”?

Gói 120.000 tỉ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhận được sự kỳ vọng lớn cho thị trường bất động sản. Nhưng với mức lãi suất ưu đãi chỉ 1,5-2% được đánh giá là quá thấp, chưa kể khả năng triển khai cũng không hề đơn giản. Bởi, gói tín dụng khổng lồ này sẽ do các ngân hàng thương mại tự cân đối.

Mức lãi suất 8,2% dành cho người vay mua nhà ở xã hội đang nhận về không ít ý kiến trái chiều. Phía các nhà băng cho rằng lãi suất đã hợp lý, trong khi giới phân tích, doanh nghiệp và cả người có nhu cầu vay tiền cho rằng mức cho vay như vậy còn quá cao.

Thực tế, trước mỗi quyết sách lớn được đưa ra, tranh cãi là điều không thể tránh khỏi. Với mức lãi suất mới, dù có áp dụng 4 – 5% thì có thể sẽ vẫn có những ý kiến riêng. Tuy nhiên, 8,2% rõ ràng là con số khiến người mua nhà chưa thỏa mãn và không khỏi đưa ra sự so sánh.

Đầu tiên là so sánh với mức lãi suất ưu đãi của gói 30.000 tỉ đồng từng được áp dụng 10 năm trước, chỉ vào khoảng 5 – 6%. Sau đó là sự so sánh với chính sách ưu đãi của các nước trong khu vực hoặc lân cận, như Trung Quốc hay Singapore…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nếu trước đây giá bán nhà xã hội chỉ khoảng 15-16 triệu đồng/m2, người dân sẽ chỉ phải vay khoảng 500 triệu đồng là đủ, thì với mức giá 20 triệu đồng/m2, họ phải vay cả tỉ đồng. Với mức lãi suất cho vay ưu đãi dự kiến thì hàng tháng người dân vẫn phải trả ngân hàng cả chục triệu đồng. Đó sẽ là gánh nặng đối với người có thu nhập thấp khi mức lương cả hai vợ chồng chỉ khoảng 20 triệu đồng/tháng.

Do đó, theo ông Đính, Nhà nước cần có hỗ trợ nhiều hơn, nhất là quy hoạch về nhà ở xã hội nên tạo ra khu vực quỹ đất riêng, tạo khu vực đồng bộ ở những vùng có nhiều người lao động, công nhân… để tạo ra quỹ nhà đồng bộ vừa đảm bảo chất lượng, và có mức giá phù hợp với người thu nhập thấp.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy, cả 3 kênh huy động vốn quan trọng nhất của doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp khó. Vì vậy, quá trình thanh lọc đã bắt đầu từ gần 1 năm trước sẽ vẫn tiếp tục diễn ra trong thời gian tới. Các doanh nghiệp yếu, chậm thay đổi sẽ bị đào thải.

Tại hội thảo “khơi thông dòng vốn cho bất động sản” mới đây, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nhìn nhận, nền kinh tế thế giới và Việt Nam trong nốt trầm. Thời điểm tiền rẻ qua rồi, kể cả FED không tăng nữa thì lãi suất điều hành của Mỹ vẫn là 4,5% trở lên. Không có tiền rẻ thì chứng khoán và bất động sản sẽ gặp khó khăn. Không chỉ khó khăn trên bình diện quốc tế, ở Việt Nam thì doanh nghiệp còn có câu chuyện pháp lý, thủ tục…

“Tôi hy vọng trong quí 2 thì tín hiệu bất động sản sẽ tốt lên, dù vậy nên nhớ rằng Chính phủ đã từng cảnh báo bối cảnh năm nay khó nhiều hơn thuận. Để tận dụng dòng vốn FDI, tôi cho rằng Việt Nam cần có tính linh hoạt, vượt lên khuôn khổ pháp lý để chơi với các “tay chơi” lớn ngoại quốc”

Từ các nhận định trên cho thấy, doanh nghiệp không thể chỉ ngồi yên kỳ vọng chính sách giải cứu hay chờ đợi dòng “tiền rẻ” quay trở lại. Doanh nghiệp cần thực hiện các giải pháp cấp bách nhằm “tự cứu mình” để tồn tại, chờ cơ hội bật lên. Mua bán và sáp nhập (M&A) cũng có thể là phương án thoát hiểm của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện tại. Dòng vốn từ các giải pháp đó “đắt” hơn nhưng doanh nghiệp có thể chấp nhận để giải quyết tình huống nhanh hơn.