Doanh nghiệp bất động sản đang 'mua thời gian' để tái cấu trúc

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã được giảm bớt áp lực khi nhận được sự đồng thuận của trái chủ về việc gia hạn nợ trái phiếu trong thời gian qua. Tuy nhiên, “thời gian tạm ứng” là không nhiều nên sau khi đàm phán thành công thì doanh nghiệp sẽ bước vào công cuộc tái cấu trúc nhanh hơn và quyết liệt hơn để giải quyết triệt để vấn đề.

• Kỳ vọng gì về dòng tiền ngân hàng mua trái phiếu?

Mua thời gian bằng lãi suất

Nghị định 08 vừa đi vào thực tiễn, thanh khoản thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã cải thiện rõ rệt. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp vui mừng vì đã thành công trong việc đàm phán giãn nợ với trái chủ. Để được gia hạn, doanh nghiệp chấp nhận chi trả thêm lãi suất để có thêm thời gian tìm phương án tái cấu trúc xoay dòng tiền.

Mới đây, Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land đã đạt được những thỏa thuận về việc kéo hạn kỳ hạn từ 2 năm lên 30 tháng cho lô trái phiếu trị giá 400 tỉ đồng. Thêm vào đó là điều chỉnh kỳ hạn từ 3 năm lên 43 tháng đối với lô trái phiếu trị giá 500 tỉ đồng đáo hạn vào ngày 20-3.

Các lô trái phiếu này đã quá hạn thanh toán nhưng doanh nghiệp mới thanh toán được một phần. Vì vậy, so với thời điểm đáo hạn cũ thì cá lô trái phiếu này được gia hạn thêm 1 năm. Riêng lãi suất cho số tiền chưa thanh toán vẫn được áp dụng 17,75%/năm như nghị quyết người sở hữu trái phiếu ngày ban hành mới đây.

Tương tự, Tập đoàn Novaland cũng thông báo đã đạt thỏa thuận với trái chủ trong việc gia hạn thời gian đáo hạn với 3 lô trái phiếu mã và tổng giá trị 2.750 tỉ đồng. Các trái chủ chấp thuận việc gia hạn thanh toán tiền gốc trái phiếu đến ngày cuối cùng của thời gian thanh toán nợ với lãi suất cố định 11,5%/năm. Tập đoàn này sẽ thanh toán trước 20% tiền lãi đến hạn và phần tiền lãi còn lại sẽ trả cùng với tiền gốc vào cuối thời gian thanh toán nợ.

Một trường hợp khác, Công ty Cổ phần Tập đoàn Tiến Phước cũng nhận được sự đồng thuận của trái chủ để điều chỉnh thành công kỳ hạn thêm 2 năm cho hai lô trái phiếu sẽ đáo hạn vào tháng 3 và 4 năm nay. Hai lô trái phiếu này có tổng trị giá 500 tỉ đồng được phát hành từ năm 2021 với kỳ hạn 2 năm.

Dù việc gia hạn thành công chưa thể giải quyết hoàn toàn vấn đề nhưng Nghị định 08 được đanh giá là “liều thuốc an thần” trước mắt giúp doanh nghiệp bớt lo lắng về nợ trái phiếu đến hạn. Những quy định tại nghị định là căn cứ pháp lý để doanh nghiệp thực hiện đàm phán với các trái chủ. Bên cạnh đó, các trái chủ cũng yên tâm về những hình thức thỏa thuận thanh toán là phù hợp pháp luật.

Theo chuyên gia Nguyễn Xuân Thành, Giảng viên cao cấp Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright cho rằng, việc điều chỉnh gia hạn nợ trái phiếu sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản giảm áp lực phá sản trước mắt và không bị nhảy nhóm nợ. Điều này cũng là giải pháp để giữ ổn định cho hệ thống ngân hàng khi nợ xấu không bị tăng lên.

“Như vậy giải pháp hiện nay là “mua thời gian” tương tự như cách đây 13 năm với các phương án xử lý nợ xấu của ngân hàng”, ông nói.

Theo đó, mọi phương án điều chỉnh không thể là hài hòa lợi ích tất cả các bên. Trước mắt, bên chịu thiệt là nhà đầu tư trái phiếu vì vừa không thu được gốc lẫn lãi và mất thêm thời gian. “Hy vọng tới năm 2025, tình hình sẽ được cải thiện trở lại, doanh nghiệp sẽ có đủ điều kiện để giải quyết các khoản tồn đọng”, ông Thành nói.

Trên thực tế, điều này chỉ áp dụng trong trường hợp nhận được sự đồng thuận từ trái chủ. Giữa bối cảnh niềm tin của các trái chủ lung lay, các doanh nghiệp không thể chỉ “hứa suông” mà đòi hỏi phải có một phương án kinh doanh chi tiết, hoạch định dòng tiền trả nợ một cách cụ thể thì mới có thể thuyết phục được trái chủ đồng thuận.

Việc gia hạn chỉ là giải pháp tạm thời, vẫn không thể loại trừ tình huống xấu nhất là doanh nghiệp không thể cải thiện tình hình sau 2 năm. Khi đó,câu hỏi về trách nhiệm cho các khoản nợ vẫn bỏ ngỏ.

Sức nóng từ tái cấu trúc tăng lên

Khi gia hạn trái phiếu, nhà đầu tư chấp nhận gánh vác một phần áp lực hiện tại giúp doanh nghiệp. Hai năm là quỹ thời gian tương đối hẹp để doanh nghiệp có thể kỳ vọng hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường nhằm lấp đi khối lượng nợ trái phiếu đến hạn. Hai năm, cũng có thể đủ cho doanh nghiệp lên phương án tái cấu trúc toàn diện, chấp nhận bán bớt cổ phần và tài sản để giải quyết triệt để vấn đề.

Có thể thấy, Tập đoàn Novaland đang là một trong những doanh nghiệp khởi động đầu tiên trong cuộc đua tái cấu trúc bởi tỷ lệ nợ trái phiếu tương đối lớn. Thời gian qua, ngoài việc cắt giảm nhân sự, cơ cấu lại sản phẩm, chính sách bán hàng để giảm chi phí và thúc đẩy thanh khoản thì tập đoàn này cũng lựa chọn phương án chịu nhiều tổn thương hơn là bán bớt cổ phần để cơ cấu nợ.

Chỉ trong tháng 3, Novaland đã liên tiếp ban hành nghị quyết HĐQT liên quan đến phát hành và chào bán cổ phần để tái cấu trúc doanh nghiệp. Đầu tiên là đề xuất phương án tăng vốn thông qua việc chào bán hơn 1,95 tỉ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và phát hành thêm hơn 975 triệu cổ phiếu theo hình thức riêng lẻ cho nhà đầu tư chiến lược để kỳ vọng thu về 29.000 tỉ đồng.

Không chỉ vậy, mới đây NovaGroup cũng đăng ký bán ra 38 triệu cổ phiếu NVL của Novaland bằng phương pháp thỏa thuận, khớp lệnh để cân đối danh mục đầu tư và hỗ trợ cơ cấu nợ. Nếu bán được toàn bộ số cổ phiếu trên, sở hữu của NovaGroup tại Novaland sẽ giảm xuống dưới mức 535 triệu cổ phiếu NVL, tương đương còn 27,4% vốn điều lệ Novaland.

Có thể thấy, việc phát hành riêng là cần thiết để giải quyết nhiều vấn đề về dòng tiền khi phía ban lãnh đạo không đủ khả năng để “bơm” thêm tiền cho doanh nghiệp. Đến thời điểm này, “chủ động và tái cấu trúc” không còn là những lời hô hào hay xu hướng để thử nghiệm mà là bài toán mang tính sống còn của doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển biến nhất định, công cuộc “cải cách”, tự điều chỉnh, tái thiết lập thế cân bằng đang diễn ra ngày một mạnh mẽ hơn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc ở TPHCM cho biết, đã chấp nhận bán đi một phần tài sản, đặc biệt là các quỹ đất ở những địa bàn trọng điểm như TPHCM, nhằm để giải quyết dòng tiền. Nguồn tiền từ những giao dịch này đã giúp công ty thanh toán được các khoản nợ vay và mua lại một số lô trái phiếu trước hạn từ đầu năm đến nay.

“Giữa lúc thanh khoản thị trường khó khăn, nếu giữ lại những quỹ đất ở TPHCM để phát triển dự án thì sẽ đem lại doanh số tốt hơn những quỹ đất nghỉ dưỡng ở vùng ven. Tuy nhiên, những khu đất thực tế không phục vụ nhu cầu ở thực lại quá khó bán trong lúc này. Để tồn tại, chúng tôi phải tái cơ cấu và phương án lựa chọn là quỹ đất nào có thể đem về nhiều tiền hơn, trong thời gian ngắn hơn thì sẽ được ưu tiên”, vị này cho hay.

Trong các thương vụ bán tài sản thời gian gần đây, các doanh nghiệp địa ốc cũng đều cho biết mục đích nhằm thu xếp nguồn tiền, tăng khả năng thanh khoản nợ vay và đảm bảo dòng tiền hoạt động. Với doanh nghiệp nội địa, mua bán sáp nhập (M&A) được xem là khả dĩ nhất trong phương án tái cấu trúc. Điều này đảm bảo cho doanh nghiệp tiếp cận dòng tiền ổn định để duy trì phát triển dự án và có thêm nguồn lực để trả nợ trái phiếu.

Thị trường đã bắt đầu đồn đoán về những thương vụ mua bán dự án lớn có giá trị hàng trăm triệu đến hàng tỉ đô la Mỹ. Đáng nói, hoạt động này có sự tham gia nhiều hơn của các nhà đầu tư nước ngoài với nguồn vốn mạnh và đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài rất tin tưởng vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong khi đó, hoạt động M&A sẽ đóng vai trò then chốt để “giải cứu” các nhà phát triển bất động sản trong nước và sẽ là động lực để thị trường này phục hồi.

“Thực chất có làn sóng ngầm M&A đang diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tại Colliers, chúng tôi tiếp nhận nhiều yêu cầu của nhà đầu tư trong và ngoài nước, chủ yếu đến từ khu vực Bắc Á, xếp sau là Bắc Mỹ và châu Âu”, ông David Jackson nói.

Trong khi đó, các nhà phân tích trong nước cho rằng, câu chuyện mua bán sáp nhập có thể sẽ xuất hiện nhiều trong mùa đại cổ đông sắp tới của các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp cũng đã đưa ra văn bản xin ý kiến cổ đông về phương án tái cấu trúc toàn diện doanh nghiệp.

Trong đó, việc thu xếp vốn thông qua bán cổ phần cũng được đề cập, có thể đây là phương án khả dĩ nhất để trả lời cho phương án thanh toán trái phiếu sau khi tạm thời gia hạn.