Thị trường nhà ở Singapore ngược dòng cơn suy sụp của bất động sản toàn cầu

Giá cả bất động sản sụp đổ ở khắp nơi trên toàn cầu trong năm qua, ngoại trừ ở Singapore. Trong báo cáo công bố hôm 3-1, Cơ quan Tái phát triển đô thị Singapore (URA) cho biết giá nhà ở tư nhân (khác với nhà ở xã hội do nhà nước xây dựng) của Singapore tăng 8,4% trong năm 2022 sau khi tăng 10,6% trong năm 2021.

• Giới nhà giàu Trung Quốc đổ xô mua căn hộ cao cấp ở Singapore
• Thị trường nhà ở toàn cầu hướng tới đợt điều chỉnh sâu

Đà tăng giá nhà ở Singapore chậm lại vào quí 4-2022 với giá nhà tư nhân chỉ tăng 0,2% do triển vọng tăng trưởng kinh tế bất ổn và lãi suất tăng, theo URA. Tuy nhiên, trong quí 3, giá nhà tư nhân của nước này tăng đến 14% so với cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu của hãng tư vấn bất động sản Knight Frank. Đó là một sự tương phản rõ rệt với các thành phố lớn như Hồng Kông và Sydney (Úc), những nơi ghi nhận mức giảm giá nhà lần lượt là 7% và 4% so với cùng kỳ.

Sau nhiều năm tăng trưởng chóng mặt, thị trường bất động sản tại các trung tâm tài chính đang gặp khó khăn do lãi suất tăng và mối lo ngại về suy thoái kinh tế toàn cầu. Các nhà phân tích tại Goldman Sachs nhận định giá nhà ở Hồng Kông, thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới, có thể giảm tới 30% vào cuối năm 2023 so với mức của năm 2021.

Trong khi đó, Singapore đang chật vật ứng phó với vấn đề ngược lại. Trong hai năm qua, nước này đã đưa ra nhiều biện pháp để hạ nhiệt thị trường bất động sản. Singapore có tỷ lệ người dân sở hữu nhà gần 90% trong năm 2021 nhờ chương trình phát triển nhà ở xã hội giá rẻ của chính phủ. Với mức lương thực tế trung bình hàng năm tăng gần 20% kể từ năm 2017 và số lượng việc làm ngày càng mở rộng, nhiều hộ gia đình ở Singapore hiện đang tìm cách nâng cấp từ nhà ở xã hội lên nhà ở tư nhân. Tuy nhiên, tình trạng gián đoạn xây dựng do tác động của đại dịch Covid-19 khiến nguồn cung nhà mới xây dựng ở đảo quốc Sư tử giảm xuống dưới mức trung bình 10 năm. Tính đến quí 3-2022, chỉ có 78% lượng nhà tư nhân ở các dự án đã được phê duyệt đang được xây dựng, giảm từ 90% trong cùng kỳ năm 2021, theo URA.

Tình trạng thiếu hụt nhà ở mới sẽ được cải thiện trong năm nay. Song nhu cầu được dự báo vẫn mạnh mẽ khi người lao động nước ngoài đang dần quay trở lại Singapore, đưa lượng dân nhập cư của thành phố này đạt gần đạt mức trước đại dịch là 1,68 triệu người. Hơn nữa, giới nhà giàu Trung Quốc đang đổ xô đến Singapore để sinh sống và cất giữ tài sản của họ do lo ngại tác động tiềm tàng từ cuộc vận động thịnh vượng chung của Bắc Kinh. Trong 8 tháng đầu năm 2022, người mua nhà từ Trung Quốc chiếm khoảng 20% trong số 425 căn hộ cao cấp được bán ở Singapore. Khi Trung Quốc đang tái mở cửa biên giới, tầng lớp giàu của nước này có thậm chí có thể mua nhà cửa tại Singapore với tốc độ mạnh hơn.

Triển vọng đó tạo ra vùng đệm giúp thị trường nhà ở Singapore chống lại sự điều chỉnh đau đớn và đột ngột. Bộ Công thương Singapore dự báo tăng trưởng GDP của đất nước sẽ chậm lại về mức 0,5-2,5% trong năm nay so với mức 3,8% được ghi nhận trong năm 2022. Tuy nhiên, Leonard Tay, nhà phân tích tại Knight Frank, dự đoán giá nhà tư nhân ở Singapore sẽ tăng 5% trong năm 2023. Ông cho rằng cơn bùng nổ nhu cầu nhà của Singapore đủ mạnh để giúp chống chọi một năm được dự báo đầy biến động phía trước.

Dù tăng trưởng kinh tế đang chậm lại, thị trường bất động sản của Singapore vẫn rất khả quan do nhu cầu còn lớn và nguồn cung thiếu hụt. Nguồn cung thắt chặt khiến doanh số nhà ở Singapore hàng tháng giảm xuống mức thấp nhất trong 8 năm trong tháng 11 năm ngoái.

Christine Sun, Phó Chủ tịch cấp cao phụ trách nghiên cứu và phân tích của Công ty môi giới bất động sản OrangeTee & Tie (Singapore), nhận định: “Thị trường việc làm mạnh mẽ giúp duy trì quyền định giá của người bán và họ có thể sẽ không hạ giá bán nhà quá mức trong năm nay”. Sun dự đoán  giá nhà tư nhân ở Sinpore tăng từ 5-8% trong năm 2023, đồng thời cho biết nguồn cung nhà cũng sẽ tăng mạnh.

Công ty môi giới bất động sản Hutton ước tính nguồn cung nhà tư nhân mới trong năm nay ở Singapore sẽ lên mức 10.000-12.000 đơn vị ở 40 dự án mở bán. Con số này tăng gấp đôi so với 4.500-5000 đơn vị nhà tư nhân được tung ra thị trường trong năm 2022.

Tuy nhiên, Nicholas Mak, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Công ty môi giới bất động sản ERA Realty, dự đoán mức tăng giá nhà tư nhân có thể lên 12% trong năm 2023, một phần do chi phí xây dựng tăng. Ông nói: “Chi phí phát triển các dự án nhà ở đang tăng cao và điều này sẽ ngăn cản các chủ phát triển dự án giảm giá trong các đợt mở bán khu dân cư mới của họ”.

Theo Reuters, CNA