Thị trường bất động sản “khát” nhà ở

Trong khi lực cầu trên thị trường bất động sản vẫn mạnh nhưng nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm. Nguyên nhân là do một số chủ đầu tư thiếu vốn thực hiện và các thủ tục pháp lý còn chồng chéo khiến dự án vẫn chưa thể triển khai.

Nguồn cung bất động sản liên tục sụt giảm

Kể từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản liên tục sụt giảm về nguồn cung. Tổng hợp số liệu từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, năm 2018, nguồn cung bất động sản đạt kỷ lục là 180.000 sản phẩm, nhưng sang năm 2019 giảm 39% xuống chỉ còn 110.000 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung tiếp tục giảm xuống còn 90.000 sản phẩm, chỉ bằng 50% năm 2018.

Đến năm 2021, dịch bệnh bùng phát khiến nhiều dự án đang triển khai phải tạm dừng, nguồn cung bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái khai hiếm, chỉ còn 50.000 sản phẩm. Và năm 2022, nguồn cung giảm còn 48.500 sản phẩm, chỉ bằng 27% so với năm 2018.

Nguyên nhân dẫn tới sự sụt giảm nguồn cung trong năm vừa qua một phần cũng do quỹ đất xây dựng tại khu vực trung tâm, nơi có lực cầu mạnh ngày càng khan hiếm. Bên cạnh đó, trong năm 2022, dòng tiền từ tín dụng ngân hàng và hoạt động trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào trạng thái thiếu vốn phải dừng một số dự án đang triển khai tạm thời hoặc vô thời hạn.

Cùng với đó, các chính sách, luật liên quan tới bất động sản có sự chồng chéo, thiếu đồng bộ kéo theo nhiều dự án vẫn đang trong quá trình chờ tháo gỡ. Do vậy nguồn cung trên thị trường tiếp tục xuống thấp.

Song, điểm sáng để thị trường hồi phục lại nguồn cung là động thái quyết liệt tháo gỡ cho thị trường bất động sản của Thủ tướng Chính phủ thời gian qua khi đã thành lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Bên cạnh đó là 3 Công điện chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Chỉ ra những điểm bất cập của thị trường, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện nay nguồn cung bất động sản đang gặp khó khăn. Nhiều dự án thực hiện đầu tư đang vướng mắc thủ tục pháp lý, phải dừng hoặc hoãn tiến độ. Cùng đó, số lượng dự án trong thời gian qua cũng giảm mạnh. Cụ thể, đến hết quý III/2022, chỉ có 104 dự án đang triển khai, bằng 51% dự án cùng kỳ năm 2021.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản cũng đang có sự mất cân đối khi sản phẩm cao cấp nhiều nhưng dự án giá bình dân, trung bình phù hợp với đại đa số người dân lại ít, đặc biệt là dự án nhà ở cho công nhân. Cùng đó, nhiều doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn về tiếp cận vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu,... Điều này khiến doanh nghiệp không có vốn, phải dừng dự án. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá vật liệu xây dựng tăng cao ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư của doanh nghiệp bất động sản.

Gỡ khó cho thị trường bất động sản

Để giải quyết những khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa Luật, nhưng nội dung sửa cần bám sát thực tế. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai. Trong quá trình chờ sửa Luật, Chính Phủ có thể xem xét ban hành một số cơ chế đặc biệt (ví dụ như Nghị quyết 02/NQ-CP/2013) để tháo gỡ vướng mắc cho địa phương trong công tác xử lý hồ sơ, thủ tục đầu tư.

Bên cạnh đó, lạm phát đang được kiểm soát, để tránh giảm phát thị trường bất động sản, ngân hàng nhà nước nên nới room tín dụng cho thị trường bất động sản, khoảng 1-2%; hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, đồng thời tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường sôi động trở lại.

Ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền để nó chảy đúng đối tượng, đúng mục đích, dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (có giá bán nhỏ hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội.

“Theo tôi, tất cả những điều đó đều có ý nghĩa và quan trọng như nhau trong việc tháo gỡ sự khó khăn cho thị trường bất động sản; đó là điều kiện cần và đủ để tái thiết lập nền thị trường bất động sản sôi động trở lại”, ông Đính nói.

Vị chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản hiện tại đang rất cần những xử lý, điều hành để tháo được các điểm nghẽn của thị trường. Đầu tiên là vấn đề chính sách, trong đó dự án nào mang đến cho thị trường nguồn hàng phù hợp như nhà ở xã hội thì cần phải điều chỉnh để sớm phê duyệt.

“Ngành bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc rất nhiều vào tín dụng, chủ yếu là huy động trước của người dân và gần đây là phát hành trái phiếu bắt đầu từ năm 2021. Dù thị trường trái phiếu gần đây có những trục trặc cũng như tỷ trọng vốn chưa nhiều, tuy nhiên phát hành trái phiếu sẽ là một xu hướng để thay thế dần thị trường tín dụng. Do đó thị trường trái phiếu cần đẩy mạnh theo hướng lành mạnh và được kiểm soát tốt nhất có thể để hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản hiệu quả”, vị chuyên gia nói.

Ngoài trái phiếu doanh nghiệp, ông Đính cho rằng, cần phát triển các quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ nhà ở... để cung cấp vốn cho thị trường.

Đặc biệt, đơn giản hoá hơn các thủ tục đầu tư, thủ tục phê duyệt chủ đầu tư, thủ tục giao đất, thủ tục đền bù… Như việc phê duyệt giá đất hiện nay đang là một điểm nghẽn cực kỳ lớn mà nhiều địa phương gặp phải. Rất cần những quy định cụ thể, rõ ràng để tạo cơ sở cho các địa phương xử lý.

“Hiện nay các doanh nghiệp sản xuất trong nước gặp nhiều khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải dừng sản xuất vì không xuất khẩu được hàng hóa. Nếu thúc đẩy được các dự án phù hợp với thị trường và ra hàng nhiều sẽ giúp thị trường có nhiều giao dịch và kích hoạt trở lại các dự án bất động sản. Khi đó, rất nhiều ngành sản xuất cung ứng hàng hóa cho dự án sẽ được tái khởi động, góp phần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp sản xuất”, ông Đính nói.