Thanh khoản bất động sản chuyển động theo làn sóng hạ lãi suất

Kể từ trung tuần tháng 3 tới nay đã có ba lần Ngân hàng nhà nước điều chỉnh giảm các mức lãi suất điều hành. Những động thái này đang được kỳ vọng hỗ trợ cho dòng tiền quay trở lại với thị trường nhà đất, giúp cho tính thanh khoản được phục hồi sau khi giảm sâu vào quí 1. Bên cạnh đó, làn sóng hạ lãi suất cũng phần nào giúp người muốn mua nhà có thêm cơ sở để ra quyết định.

Thúc đẩy giao dịch thứ cấp, chặn đà suy yếu của dòng tiền

Dù được kỳ vọng rất lớn khi bắt đầu năm 2023 nhưng những gì trải qua trong quí 1 vẫn cho thấy sự băn khoăn, dè dặt của cả hai phía cung và cầu. Đáng nói nhất là dòng tiền không được cải thiện, thậm chí có xu hướng đi xuống so với năm ngoái. Trong bức tranh tài chính sau 3 tháng đầu năm của các doanh nghiệp, chỉ số dòng tiền huy động từ khách hàng ở mức rất thấp.

Đi qua quí đầu năm 2023, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận trên 107.000 tỉ đồng tiền trả trước từ khách hàng mua dự án, giảm hơn 3% so với đầu năm và giảm khoảng 6% so với cuối tháng 9-2022. Trước đó, giá trị này liên tục tăng mạnh từ năm 2017, điều này cho thấy thanh khoản thị trường hoàn toàn yếu ớt dù được so sánh với nền thấp trong năm trước.

Dù thị trường ghi nhận kết qua tăng trưởng kinh doanh trong ba tháng đầu năm nay nhưng đây là con số đóng góp chủ yếu từ Vinhomes (doanh nghiệp đã bàn giao 2.600 căn hộ thấp tầng tại một dự án ở Hà Nội). Nếu loại trừ kết quả ghi nhận từ đơn vị này thì thì sức cầu đuối hoàn toàn với khoản huy động từ khách hàng thấp của một loạt doanh nghiệp có rổ hàng lớn như Becamex, Phát Đạt, Hoàng Quân, Hà Đô…

Ngay cả Vinhomes, dù gồng gánh chỉ số tăng trưởng cho thị trường nhưng xét riêng về hiệu quả kinh doanh của mình thì nguồn vốn huy động từ khách hàng của “ông lớn” này cũng ghi nhận sự sụt giảm kể từ quí 3 năm ngoái. Điều này phản ánh tình hình bán hàng chững lại và từ kết quả kinh doanh này có thể thấy thanh khoản của thị trường đã chạm đáy trong những tháng đầu năm.

Trong kỳ đại hội cổ đông vừa qua nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản cho rằng những khó khăn kéo dài từ năm ngoái đến đầu năm nay là không thể lương trước và ngoài tầm kiểm soát. Đó là lý do, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết kế hoạch kinh doanh năm nay được xây dựng hết sức thận trọng và không kỳ vọng về việc bán được nhiều hàng, doanh thu và lợi nhuận cố gắng duy trì tương đương năm ngoái, thậm chí giảm.

Cũng có một số doanh nghiệp đặt kế hoạch tăng trưởng cao từ các dự án đã bán trước đó và đến nay đã đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Tuy nhiên, điều này không đóng góp đáng kể vào việc cải thiện dòng tiền bởi doanh nghiệp đã nhận tiền ứng trước từ khách hàng theo tiến độ.

Do vậy thanh khoản thị trường thời điểm này trông chờ vào thị trường thứ cấp khi các nhà đầu tư trước đó đi đến giới hạn chịu đựng của việc lãi suất tăng từ cuối năm ngoái đến nay và quyết định thoát hàng. Một báo cáo mới đây của Savills ghi nhận nguồn cung căn hộ thứ cấp tại TPHCM tăng nhẹ từ tháng 4.

Ông Troy Griffiths Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam chia sẻ: “Chúng tôi đang chứng kiến một số đợt tăng giá thứ cấp trên khắp TPHCM, lên đến hơn 5%, đặc biệt là các quận như Tân Bình, quận 11. Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp tại 9 quận còn lại có xu hướng giảm. Một điểm đáng chú ý về thị trường thứ cấp là yếu tố pháp lý chắc chắn của các sản phẩm. Đa số các dự án đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Trong khi ở thị trường sơ cấp, chúng ta thấy khá nhiều dự án đang gặp trở ngại xung quanh vấn đề này”.

Gần đây, Chính phủ đã có những động thái điều chỉnh chính sách quyết liệt thì tín hiệu nguồn tiền quay trở lại. Chuyển động trên thực thế cho thấy, lãi suất trái phiếu, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất tiền gửi bắt đầu hạ nhiệt, khách hàng đã tiếp cận được khoản vay mới với lãi suất khoảng 10-11% ở một số ngân hàng.

Từ phía doanh nghiệp cũng có những động thái rõ ràng khi đơn vị phân phối gần đây đơn vị phân phối OneHousing đã hợp tác với Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) cung cấp gói vay mua nhà ưu đãi cho người mua thứ cấp tại một dự án bất động sản của doanh nghiệp lớn.

Cụ thể, chính sách cả hai đưa ra là ân hạn nợ gốc 24 tháng và lãi vay 7%/năm để kích cầu trên thị trường thứ cấp ở dự án này. Đây là một chính sách bán hàng khá mới trên thị trường vì các ưu đãi này thường chỉ áp dụng cho người mua sơ cấp nhưng hiện nay có thể mở rộng áp dụng cho người mua thứ cấp để kích cầu.

Những chuyển động từ thị trường thứ cấp cho thấy những kỳ vọng từ phía người mua về xu hướng giảm lãi suất trong thời gian tới ra rất lớn. Khi nguồn cung lẫn giao dịch ở thị trường sơ cấp hạn chế thì sự chuyển biến từ thị trường thứ cấp được xem là động lực hỗ trợ thanh khoản cho thị trường cho đến khi lãi suất được hạ xuống mức hợp lý.

Kỳ vọng vượt qua vùng đáy của thị trường

Việc ngân hàng thương mại tiếp tục “hạ nhiệt” lãi suất được kỳ vọng sẽ là một trong những yếu tố tích cực đưa dòng tiền quay trở lại với thị trường bất động sản. Đặc biệt, những người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Đây có thể là thời điểm thích hợp khi giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây nhưng cũng không giảm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản. Hiện tại, nhiều người băn khoăn đây có phải là thời điểm thích hợp để xuống tiền mua nhà hay không?

“Đối với những người mua để ở thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn. Còn đối với các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn rất nhiều vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê”, ông Quốc Anh khuyến nghị.

Nhu cầu thực đối với bất động sản vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối. Theo dữ liệu của Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) tuần đầu tiên của tháng 5, nguồn cung và lượng quan tâm tìm kiếm bất động sản đã có dấu hiệu khả quan hơn.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng FERI nhận định, quí 3 sẽ là thời điểm mấu chốt khi một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây cũng sẽ là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không. Kịch bản lãi suất huy động giảm xuống mức thêm 1-2% đang ngày một rõ, khoản tiền đáo hạn được nhiều người xác định sẽ sử dụng để bắt đáy bất động sản vào lúc này khi điểm mua đang rất hợp lý.

Cũng có quan điểm tương tự, trong báo cáo mới đây, SSI Research nhận định, thị trường bất động sản đã có những động thái tích cực hơn, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và môi giới. Trong bối cảnh lãi suất giảm sớm hơn dự kiến và được hỗ trợ tích cực hơn của chính phủ, SSI Research cho rằng thời điểm xấu nhất có thể đã qua đối với ngành bất động sản.

Để kích cầu thị trường, thời gian qua các chủ đầu tư đã đưa ra hàng loạt giải pháp như Cho phép đặt cọc 30% đến khi bàn giao nhà; hỗ trợ lãi suất trong vòng 2–5 năm, ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng; kéo dài thời gian thanh toán lên 3-5 năm; các khoản hỗ trợ tài chính khác cho người mua. Trong xu hướng giảm lãi suất như hiện nay cộng thêm những chính sách bán hàng ưu đãi, thanh khoản của bất động sản có thể sẽ được kích hoạt trở lại.