Siết vốn vào bất động sản: Cung giảm mạnh, giá tăng cao

Thị trường bất động sản được cho là gặp khó khăn về nguồn vốn khi cả tín dụng và phát hành trái phiếu đều bị kiểm soát. Nguồn cung thị trường đã giảm mạnh từ đầu năm tới nay và được dự báo sẽ tiếp tục giảm nếu doanh nghiệp vẫn bị “trói chân trói tay”. Giá bất động sản đang tăng cao khiến người dùng ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Siết nguồn vốn, BĐS gặp khó khăn kép

Tín dụng cho bất động sản (BĐS) đang ngày càng bị thắt chặt. Thông tư 22 của NHNN có hiệu lực từ năm 2020 đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9 - 10% năm 2022, theo dự đoán của VNDirect.

Tính đến hết quý I, dư nợ tín dụng BĐS chỉ đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm nhưng thấp hơn mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng BĐS chậm lại sau nhiều năm theo giới chuyên gia là hệ quả của việc kiểm soát nguồn tiền đổ vào lĩnh vực này.

Nguồn: VNDirect

Cùng với siết tín dụng, nguồn phát hành trái phiếu cũng bị kiểm soát, dù đây là loại vốn vay thường được doanh nghiệp BĐS lựa chọn huy động tài chính. Trong tháng 4, báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy không có doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu dù đây là nhóm luôn có giá trị phát hành cao nhất từ trước đến nay. 

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định: Doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt với những khó khăn kép cả về nguồn vốn, thị trường, nguồn cung sản phẩm. 

Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thị trường đội giá 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng tín dụng là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các công ty BĐS trong bối cảnh thị trường vốn hiện nay của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Nếu ngay lập tức "siết chặt" cả nguồn vốn tín dụng và vốn trái phiếu thì thị trường, bao gồm các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng... đều có thể gặp khó khăn, rủi ro. Các dự án đang triển khai dang dở sẽ gặp khó, từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.

Ghi nhận từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I, cả nước chỉ có 24 dự án hoàn thành, giảm 53% so với cuối năm trước và giảm 46% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng dự án được cấp phép mới cũng giảm, do chủ đầu tư không có chi phí tạo lập quỹ đất, bảo lãnh xây dựng, chi phí triển khai thủ tục đầu tư, giải phóng đền bù… Quý đầu năm, Bộ Xây dựng thống kê chỉ có 36 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với cuối năm trước và giảm 59% so với cùng kỳ.

Nguồn cung giảm, giá bán các sản phẩm bất động sản đều tăng. Theo CBRE, trong quý I, giá căn hộ TP HCM tăng khoảng 8%, đạt hơn 57 triệu đồng/m2 còn Hà Nội khoảng 40 triệu đồng/m2, tăng 13% so với cùng kỳ. Tháng 4, Batdongsan.com.vn ghi nhận giá biệt thự, liền kề đã tăng mạnh ở nhiều quận huyện ở Hà Nội và TP HCM. Tại Hà Nội, mặt bằng giá bán tăng từ 39% trở lên, cá biệt tại huyện Gia Lâm tăng tới 82% so với cùng kỳ, đạt trên 180 triệu đồng/m2. TP HCM cũng ghi nhận tình trạng tăng giá tương tự ở một số quận như Tân Bình, quận 7 hay TP Thủ Đức, mức tăng cao nhất 60%.

Một doanh nghiệp tại TP HCM triển khai các khu đô thị tại Long An thừa nhận, việc khóa van tín dụng gây khó khăn trong quá trình huy động vốn, khiến dự án chậm triển khai hơn so với kế hoạch. Đại diện công ty cho biết sau những khó khăn từ dịch bệnh, việc siết tín dụng, siết phát hành trái phiếu khiến doanh nghiệp phải loay hoay tính đến nhiều phương án khác để huy động vốn, trong đó có niêm yết cổ phiếu lên sàn chứng khoán. Tuy nhiên, vị đại diện khẳng định để doanh nghiệp đủ điều kiện niêm yết không phải dễ dàng.

Nguồn cung mới nhà ở có xu hướng giảm. Ảnh minh họa: Quang Anh

Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết trong năm 2021, đầu năm 2022, nguồn cung BĐS đều hạn chế và có xu hướng giảm, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đang rà soát và đánh giá tác động của tín dụng với thị trường BĐS. Đặc biệt, các dự án đã có đầy đủ pháp lý cần được khuyến khích ưu tiên cho vay để tạo nguồn cung mới cho thị trường.

Đồng tình, một chuyên gia lâu năm trong ngành tài chính cho rằng, việc ưu tiên tín dụng cho những chủ đầu tư uy tín, dự án hiệu quả, thanh khoản tốt sẽ đặt nền móng giúp thị trường lành mạnh, bền vững hơn. Động thái này là cấp thiết bởi giá BĐS đang có xu hướng tăng bất hợp lý sau khi tín dụng BĐS bị siết. 

Vị này cảnh báo, giá rao bán trung bình căn hộ tại Hà Nội và TP HCM trong 4 tháng đầu năm 2022 đều tăng mạnh, thậm chí có nơi gấp 1,5 lần mức tăng trung bình các tháng trước đó. Trong bối cảnh mọi chi phí đầu vào tiếp tục tăng, cộng thêm tác động tiêu cực từ việc siết tín dụng khiến thị trường thiếu cung, cơ hội sở hữu nhà ở của người dân đang ngày càng hẹp lại, không chỉ trước mắt mà có thể là dài hạn.