Sau cơn sốt kéo dài 2 năm, chung cư Hà Nội bước vào giai đoạn "giảm tốc"

Sau 8 quý liên tục tăng trưởng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh trong quý đầu năm 2025.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.000 căn và lượng tiêu thụ ở mức 3.000 căn, giảm 60–70% so với mức 11.000 - 12.000 căn của quý 4/2024. Đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ kể từ quý 1/2023.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group lý giải hai nguyên nhân chính cho sự "giảm tốc" của thị trường:

Thứ nhất, quý 1 hàng năm thường trùng với thời điểm Tết Nguyên đán – vốn được xem là giai đoạn "nghỉ ngơi" theo thông lệ của thị trường bất động sản. Do đó, nhiều dự án có xu hướng lùi lịch mở bán sang quý sau. Dù đã tiến hành gom booking từ cuối năm 2024, phần lớn các chủ đầu tư vẫn lựa chọn quan sát diễn biến thị trường và chờ thời điểm phù hợp để chính thức ra hàng. Việc "ém hàng" trong quý đầu năm không phải là điều hiếm gặp, mà là chiến lược quen thuộc để tránh rủi ro về thanh khoản trong thời gian nhu cầu tạm chững.

Thứ hai, tâm lý người mua đang có sự dịch chuyển rõ nét. Theo khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group trong nhóm khách hàng chưa giao dịch bất động sản ở quý 4/2024, lý do chính vẫn là "chưa đủ tiềm lực tài chính". Ngoài ra, mức giá bán đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả trung bình cũng là yếu tố ảnh hưởng tới quyết định mua của nhiều người.

Tuy nhiên, ông Trần Minh Tiến cho biết, thay vì là rào cản, đây đang là động lực thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận hoặc xa hơn, nơi có mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và kết nối hạ tầng.

Xu hướng dịch chuyển về khu Đông

Trước thực trạng nguồn cung khan hiếm tại nội đô và các đại đô thị gần trung tâm Hà Nội, cùng với mặt bằng giá bán neo cao, thị trường đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh một cách rõ nét. Nổi bật trong số đó là Văn Giang - Hưng Yên – khu vực nằm sát phía Đông Hà Nội, được hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông kết nối liên vùng và sự xuất hiện của nhiều đại đô thị quy mô hàng trăm ha.

Theo dự báo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, khu Đông sẽ thay thế khu Tây dẫn dắt nguồn cung căn hộ Hà Nội trong giai đoạn 2025–2026, với Văn Giang chiếm tới 29% tổng nguồn cung thị trường. Mức giá tại đây hiện khoảng 61 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và KPBT) – thấp hơn đáng kể so với mức phổ biến ở khu vực nội đô Hà Nội.

Chuyên gia Trần Minh Tiến nhận định: "Sự gia tăng nhanh chóng về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở các khu vực lân cận cho thấy một bước chuyển rõ rệt trong hành vi tiêu dùng – từ tập trung vào nội đô sang chấp nhận "ly tâm", miễn là đảm bảo chất lượng sống, tiện ích và mức giá hợp lý".

Trong bối cảnh thị trường nội đô bước vào giai đoạn điều chỉnh, các khu vực vệ tinh như Văn Giang đang trở thành "điểm trũng hút cầu". Đây là thời điểm phù hợp để các chủ đầu tư tái cấu trúc chiến lược sản phẩm, tập trung vào các phân khúc dễ tiếp cận hơn, nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển của người mua trong các quý tiếp theo.