Sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện: Thị trường bất động sản tỉnh "nín thở" chờ diễn biến mới

Kế hoạch sáp nhập tỉnh và bỏ cấp huyện đang gây xôn xao dư luận, nhất là khi Bộ Chính trị ban hành Kết luận 126-KL/TW ngày 14/02/2025, yêu cầu nghiên cứu và trình bày đề án này vào quý III/2025. Đây là một bước đi nhằm tinh gọn bộ máy hành chính, song được dự báo sẽ có một số tác động đến thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Thị trường bất động sản bị tác động thế nào?

Chính sách sáp nhập tỉnh được đề cập trong Kết luận 126-KL/TW nhằm mục tiêu giảm số đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống khoảng 40, nhắm đến các tỉnh nhỏ sẽ gộp với các tỉnh lớn hơn. Thêm vào đó là việc bỏ cấp huyện sẽ chuyển sang mô hình quản lý trực tiếp từ tỉnh xuống xã, với kỳ vọng nâng cao hiệu quả quản lý, giảm chi phí hành chính và tạo điều kiện phát triển đồng bộ.

Dẫu vậy, kế hoạch này không phải mới. Từ năm 1976, Việt Nam từng giảm từ 72 tỉnh xuống 38 tỉnh, sau đó tăng lên 63 qua nhiều đợt chia tách. Hiện tại, với dân số hơn 100 triệu người, việc duy trì 63 tỉnh được cho là cồng kềnh, gây lãng phí nguồn lực. Nếu được triển khai, sáp nhập tỉnh không chỉ là vấn đề hành chính mà còn mở ra cơ hội tái cấu trúc kinh tế - xã hội, trong đó bất động sản cũng là một lĩnh vực chịu ảnh hưởng trực tiếp.

Theo đánh giá của giới đầu tư bất động sản, nếu sáp nhập, giá nhà đất có khả năng tăng nhưng điều này phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Lịch sử đã chứng minh khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008. Trước khi sáp nhập, giá đất tại thị xã Hà Đông chỉ khoảng 12-15 triệu đồng/m², nhưng sau các năm, với sự phát triển của các tuyến đường như Lê Văn Lương kéo dài và metro Cát Linh - Hà Đông, giá đã tăng vọt.

Tương tự, khi TP. Thủ Đức ra đời năm 2021, giá đất tại phường Trường Thọ tăng từ 40-50 triệu đồng/m² lên 80-100 triệu đồng/m² nhờ cầu Thủ Thiêm 2 và quy hoạch đô thị sáng tạo. Tuy nhiên, sự tăng trưởng này không phải tự nhiên mà đến, vẫn cần sự hậu thuẫn từ chính sách và nguồn vốn thực tế.

Câu hỏi lớn là giá nhà đất tại các tỉnh được sáp nhập sẽ có biến động đến đâu? Câu trả lời nằm ở mức độ tích hợp. Nếu tỉnh được sáp nhập được quy hoạch thành vệ tinh của tỉnh lớn, với hạ tầng đồng bộ và kinh tế liên kết chặt chẽ, giá đất có thể tăng đáng kể. Nhưng nếu chỉ là một phép cộng hành chính đơn thuần, không đi kèm đầu tư, hiệu ứng “ăn theo” sẽ rất hạn chế.

Ví dụ, nếu như Bắc Kạn sáp nhập với Lạng Sơn thì giá đất tại thị xã Bắc Kạn chỉ khoảng 15-25 triệu đồng/m², còn TP. Lạng Sơn dao động 30-40 triệu đồng/m² sẽ thay đổi ra sao?

Liên hệ với anh Hoàng – một môi giới bất động sản đang rao bán đất tại thị xã Bắc Kạn. Anh cho biết: “Nếu Bắc Kạn sát nhập với Lạng Sơn, đất gần quốc lộ 3 hiện 20-25 triệu đồng/m² chắc chắn sẽ tăng, có thể lên 40-50 triệu đồng/m² trong 1-2 năm nếu có dự án lớn. Nhưng giờ mới là tin đồn, khách hỏi nhiều nhưng chưa dám xuống tiền”.

Thực tế hiện nay, một số khu vực đang trong quá trình sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã cũng cho thấy xuất hiện nhiều dấu hiệu biến động. Như tại Bắc Giang, từ ngày 1/1/2025, 10 xã thuộc TP. Bắc Giang được sắp xếp lại, và giá đất ở khu vực gần trung tâm như phường Trần Phú đã tăng từ 25-30 triệu đồng/m² lên 40-50 triệu đồng/m². Theo chị Lan – một môi giới địa phương: “Khách đang kỳ vọng TP. Bắc Giang mở rộng, nhưng nếu không có hạ tầng mới, giá sẽ khó giữ lâu”.

Sáp nhập tỉnh thường kéo theo làn sóng đầu tư hạ tầng, tạo cơ hội lớn cho bất động sản. Nhìn lại quá trình khi Hà Đông trở thành một phần của Hà Nội, các dự án giao thông và đô thị đã biến khu vực này từ ngoại ô thành trung tâm mới, với giá đất tăng mạnh và kéo theo sự phát triển của các vùng lân cận như Hoài Đức – khu vực có giá bất động sản tăng rõ rệt trong thời gian qua, kèm theo thông tin sắp lên quận. Tại TP. Thủ Đức, sự lan tỏa còn rõ nét hơn, khi Dĩ An (Bình Dương) chứng kiến giá đất tăng bằng lần nhờ các tuyến đường liên kết với TP. Hồ Chí Minh.

Ở bối cảnh địa phương khác, một số khu vực có thể hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và các dự án thương mại. Giá đất có thể tăng lên gấp rưỡi thậm chí gấp ba nếu được quy hoạch thành khu công nghiệp hoặc đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có chiến lược dài hạn, tránh tình trạng phát triển nửa vời như một số khu vực sau sáp nhập trước đây.

Nguy cơ đầu cơ và bài toán phát triển bền vững

Cơ hội luôn đi kèm rủi ro. Thông tin sáp nhập dễ kích thích tâm lý đầu cơ, dẫn đến sốt đất ảo. Điển hình là vụ Phú Quốc năm 2018 là minh chứng: giá đất tại xã Dương Tơ tăng từ 10-15 triệu đồng/m² lên 50-60 triệu đồng/m² khi có tin lên thành phố, nhưng sau đó lao dốc về 20-30 triệu đồng/m² khi kế hoạch bị trì hoãn đến tận năm 2021. Nếu các tỉnh sáp nhập, các khu vực gần giáp ranh tỉnh lớn có thể đối mặt với cơn sốt tương tự, với giá bị đẩy lên cao trước khi thị trường tự điều chỉnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: “Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi nhờ lãi suất thấp và niềm tin nhà đầu tư tăng. Nếu sáp nhập tỉnh xảy ra, các khu vực có quy hoạch tốt sẽ tăng giá bền vững, nhưng nguy cơ sốt ảo vẫn cao nếu thiếu kiểm soát”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết: “Thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ rệt từ giữa năm 2024, nhưng nếu sáp nhập tỉnh không đi kèm chính sách hỗ trợ hạ tầng, sẽ khó tạo động lực dài hạn”.

Đặc biệt TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh trong một hội thảo mới đây: “Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cần gắn với chiến lược phát triển kinh tế, nếu không sẽ chỉ tạo ra những biến động ngắn hạn, đặc biệt trong bất động sản”.

Chính vì vậy, sự phát triển không đồng đều là một thách thức lớn. Khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, không phải khu vực nào cũng bứt phá như Hà Đông; như huyện Chương Mỹ chỉ tăng nhẹ rồi chững lại do thiếu đầu tư. Vì vậy, nếu tỉnh nhỏ sáp nhập mà nguồn lực tập trung vào tỉnh lớn thì các huyện xa có thể bị bỏ quên, làm gia tăng chênh lệch vùng miền.

Trước viễn cảnh này, người dân và nhà đầu tư cần giữ "cái đầu lạnh". Với người mua nhà để ở, việc theo dõi sát thông tin quy hoạch từ chính quyền địa phương là yếu tố sống còn để tránh mua đất giá cao do sốt ảo. Đối với nhà đầu tư, nên tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển rõ ràng không nên đầu cơ dựa trên tin đồn.

Theo đáh gia của giới chuyên gia, thời điểm sát nhập các đơn vị hành chính thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn đầy biến động. Giá nhà đất tại các tỉnh nhỏ có thể “ăn theo” tỉnh lớn tăng giá mạnh nhưng chỉ khi có quy hoạch và đầu tư đồng bộ. Cơ hội từ hạ tầng cải thiện và kinh tế lan tỏa là rõ ràng, song rủi ro về đầu cơ và phát triển không đều cũng không thể xem nhẹ.