Phó vụ trưởng Vụ Đất đai: 'Có 1,5 tỷ đồng cũng khó mua được nhà'

Trước đây, người dân có 1-1,5 tỷ đồng có thể mua được một căn nhà tại Hà Nội nhưng giờ rất khó bởi giá đã tăng đột biến, theo Phó vụ trưởng Vụ Đất đai.

Tại tọa đàm thị trường bất động sản 2025, ngày 11/2, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng các phân khúc nhà ở ghi nhận đà tăng đột biến trong hai năm qua.

Ông Bình nói, hiện nay rất khó để tìm được dự án chung cư giá dưới 50 triệu đồng một m2 ở trung tâm Hà Nội. Phần lớn dự án tại các quận đều tăng lên hơn 70 triệu đồng mỗi m2. Thậm chí, chung cư cũ, nhà tập thể cũng bị "đẩy giá lên 1,5-2 lần" so với trước.

"Trước đây, cầm 1-1,5 tỷ đồng, người dân có thể mua được một căn nhà, nhưng giờ rất khó", ông Bình nói.

Ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tại tọa đàm ngày 11/2. Ảnh: Dân Việt

Theo một khảo sát gần đây của VnExpress, hơn một nửa trong số 3.100 người tham gia trả lời rằng họ chỉ có khả năng mua nhà dưới 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, giá liên tục tăng mạnh trong năm ngoái khiến căn hộ 2-3 tỷ đồng ngày càng khan hiếm ở khu vực nội thành. Với ngân sách này, người dân có thể mua căn một phòng ngủ hoặc studio (dạng kết hợp phòng ngủ, khách và bếp thành không gian chung) trong các đại đô thị phía Tây, phía Đông hoặc căn hộ cũ tại một số huyện ven.

Trong khi đó, theo số liệu của Viện Kinh tế xây dựng, gần 40% chung cư chuyển nhượng trên thị trường có giá trên 5 tỷ đồng. Hơn 19% thị phần thuộc về phân khúc 1,5-3 tỷ đồng. Còn chung cư dưới 1,5 tỷ chiếm chưa đến 3% và có xu hướng biến mất.

Lý giải diễn biến trên, Phó vụ trưởng Lê Văn Bình nói đây là hệ lụy của tình trạng thiếu nguồn cung từ năm 2022. Nhiều dự án bị đình trệ từ thời điểm dịch bệnh, khiến sản phẩm ra mắt không đáp ứng đủ nhu cầu của người mua.

Cùng với đó, quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp, cơ cấu sản phẩm nhà ở kém đa dạng, lệch pha sang cao cấp. Trong khi hạ tầng giao thông chưa đồng bộ và thuận tiện nên nhu cầu sở hữu nhà ở trung tâm rất lớn, "không ai muốn bỏ 2-3 tiếng một ngày để di chuyển từ ngoại thành vào nội thành".

Chung cư phía Tây Hà Nội, tháng 11/2024. Ảnh: Giang Huy

Thị trường thiết lập mặt bằng giá mới còn do cuộc đua tăng từ dự án mới của các chủ đầu tư. Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) nhìn nhận "chất lượng nhiều dự án hiện nay vẫn thế mà giá cao gấp đôi". Theo ông, một số dự án được chào hơn trăm triệu đồng mỗi m2 nhưng chất lượng xây dựng "không khác gì phân khúc 60-70 triệu đồng".

Chưa kể, các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM còn có tình trạng hàng nghìn căn nhà, biệt thự bỏ hoang không người ở, gây lãng phí đất đai. Trong khi người có nhu cầu thực lại không tiếp cận được với nhà ở.

Chuyên gia cảnh báo nhóm nhà đầu tư vay để "ôm" bất động sản chờ tăng giá đang gặp rủi ro lớn. Bởi tâm lý sang tay nhanh, người mua sau tăng thêm một vài giá so với chủ sở hữu trước, khiến mức chênh lệch trên thị trường lên đến 50-100% và "người mua cuối gánh hậu quả".

"Đến khi áp lực nợ ngân hàng quá lớn, nhà đầu tư sẽ buộc phải bán tháo do đặt kỳ vọng tăng giá quá cao", Phó chủ tịch VNBA cho hay.

Từ 2025, nguồn cung bất động sản được dự báo dồi dào hơn năm ngoái, giúp giá nhà chững lại. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn cung mới tại Hà Nội ước đạt 37.000 sản phẩm trong năm nay, còn TP HCM khoảng 18.000 căn. Tuy nhiên, phân khúc trung và cao cấp vẫn chiếm lĩnh, còn dự án nhà ở thương mại bình dân ít có khả năng xuất hiện.

"Người dân có thể tiếp cận nhà ở xã hội bởi nguồn cung này sẽ cải thiện tích cực trong năm nay", ông Đính nói thêm.

Cùng quan điểm, ông Lê Văn Bình nhìn nhận thị trường địa ốc thời gian tới sẽ có nhiều điểm sáng nhờ lực đẩy hành lang pháp lý. Ông nói, sau 6 tháng có hiệu lực, bộ ba luật liên quan bất động sản (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản 2023) chưa tác động nhiều tới các phân khúc nên cần thêm thời gian để chính sách thẩm thấu vào thực tế. Những sản phẩm mở bán giai đoạn vừa qua đều đến từ dự án đã triển khai cách đây vài năm, thậm chí chục năm. Do đó, để có giỏ hàng theo chính sách mới "cần ít nhất 2-3 năm nữa".

Đánh giá tình trạng đầu cơ nhà đất trên thị trường vẫn rất lớn, ông Hùng cho rằng về lâu dài cần đánh thuế bất động sản thứ hai trở đi và nhà bỏ hoang. Giải pháp này đã được chứng minh hiệu quả tại nhiều quốc gia trên thế giới, góp phần bình ổn giá nhà.

Tuy nhiên, để triển khai được công cụ này, Nhà nước cần xây dựng và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản, giúp xác định chính xác số lượng, hiện trạng bất động sản từng cá nhân sở hữu. Tuần trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường sớm hoàn thiện, đưa vào vận hành hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Luật Đất đai 2024 quy định trách nhiệm của Bộ này cùng các địa phương đảm bảo vận hành hệ thống này từ 2025.

Ngọc Diễm