Nửa sự thật khác về tín dụng bất động sản

Bài ca tín dụng luôn được các doanh nghiệp bất động sản cất lên đầu tiên phần nào tạo nên nhầm tưởng rằng giải bài toán tín dụng sẽ gỡ khó được cho nhóm doanh nghiệp này.

• Ngân hàng hạ lãi suất cho vay, kích hoạt gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội
• Tín dụng bất động sản tăng trưởng cao nhất nhiều năm
• Chú trọng kiểm soát tín dụng bất động sản để giảm thiểu rủi ro

Bất động sản khó thế nào?

Những phát ngôn thẳng thắn của TS. Trương Văn Phước, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia trên một chuyên trang về kinh tế tài chính có thể xem như câu trả lời thỏa đáng cho các doanh nghiệp bất động sản. Theo vị này, những khó khăn của lĩnh vực này từ năm 2022 đến từ nhiều nguyên nhân như vướng mắc về thủ tục pháp lý, mất cân đối nguồn cung và suy giảm từ phía cầu, cả trong nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, năng lực quản trị và tài chính của các doanh nghiệp bất động sản; vì thế, “không nên chỉ tập trung vào vấn đề tín dụng ngân hàng”. Vậy tại sao suốt thời gian vừa qua, câu chuyện thị trường bất động sản luôn quẩn quanh ở… tín dụng?

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,58 triệu tỉ đồng, chiếm hơn 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong hai năm trước đó, dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ luôn ở mức rất cao, 19% vào cuối năm 2020 và 19,9% vào giữa năm 2021.

Xét về tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản, ngoại trừ mức tăng 12% trong năm 2020 – thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng 12,13% của toàn nền kinh tế trong năm đó, thì vào các năm 2021 và 2022, con số này lần lượt là 15,37% và 24,3% – cao hơn mức tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế (năm 2021 là 13,53% và năm 2022 là 14,5%). Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước cho hay, trong năm 2022, có những doanh nghiệp bất động sản tăng tín dụng tới hơn 300%, có những doanh nghiệp tăng 68-70%.

Liệu có chuyện dự án này được thế chấp cho dự án khác? Nếu một vài trong số đó chưa thể về đích, sự luân chuyển bình thường và lành mạnh của dòng tiền sẽ khó được đảm bảo. Thực trạng này có khả năng tạo nên tình thế “ngồi chung trên một chiếc thuyền” của doanh nghiệp bất động sản và tổ chức tín dụng.

Vậy nhưng, bức tranh thị trường lại không thuận chiều với xu hướng tăng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Báo cáo Tình hình thị trường bất động sản 2020 do Hiệp hội Môi giới bất động sản phát hành chỉ ra sự giảm số lượng dự án mới, sự biến đổi phân khúc nhà thương mại không phải do chất lượng mà do tăng giá ở TPHCM, cả lượng cung mới chào bán và lượng giao dịch đều giảm so với năm 2019, giảm rất sâu so với năm 2018. Về thị trường bất động sản năm 2021, hiệp hội này thẳng thắn nhận định đã xuất hiện bong bóng cục bộ, giá nhà tăng nhưng giao dịch không tăng tương ứng. Lượng cung dự án mới sụt giảm gần một nửa so với năm 2020. Tình trạng năm 2022 thậm chí còn ảm đạm hơn với nguồn cung ra thị trường tương đương 90% tổng lượng sản phẩm năm trước đó, còn lượng tiêu thụ chỉ bằng 69% năm 2021.

Câu hỏi dòng tiền hấp thụ vào đâu có thể một phần được giải đáp bằng trao đổi của Thống đốc NHNN tại cuộc Hội nghị trực tuyến về tín dụng bất động sản tổ chức ngày 8-2-2023: “Tôi biết có doanh nghiệp ngồi đây triển khai cùng lúc 50 dự án liền”. Ở đây, đã không xuất hiện so sánh về số vốn của doanh nghiệp, vậy nên chúng ta chẳng thể đoán định về năng lực tài chính của những doanh nghiệp đầy tự tin về tài quản trị này. Lý do các doanh nghiệp vẫn tiếp cận được tín dụng cho dự án mới trong khi vẫn đang có rất nhiều dự án đang triển khai lại là một điều không dễ hiểu khác.

Từ góc độ tín dụng ngân hàng, có lẽ còn phải nêu ra nghi vấn, liệu có chuyện dự án này được thế chấp cho dự án khác, và nếu một vài trong số đó chưa thể về đích, sự luân chuyển bình thường và lành mạnh của dòng tiền sẽ khó được đảm bảo, ngay cả đối với đơn vị cho vay. Thực trạng này có khả năng tạo nên tình thế “ngồi chung trên một chiếc thuyền” của doanh nghiệp bất động sản và tổ chức tín dụng, điều mà nếu chưa xảy ra thì phải hết sức tránh còn đã xảy ra rồi thì phải nhanh chóng đánh giá mức độ nghiêm trọng để tìm ra hướng xử lý tốt nhất.

Trong tình hình này, những khó khăn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã khiến các vướng mắc khác lộ diện và trở nên cấp thiết hơn. Để tăng thêm nguồn tín dụng, trong hai năm 2020-2021, doanh nghiệp bất động sản phát hành gần 450.000 tỉ đồng trái phiếu, chủ yếu là trái phiếu riêng lẻ với kỳ hạn chỉ khoảng 3,5 năm. Sai phạm liên quan phát hành trái phiếu riêng lẻ bị xử lý hình sự (trong các vụ việc của Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát…) khiến thị trường TPDN năm 2022 chững lại, nhiều doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn với trị giá theo ước tính vào khoảng hơn 140.000 tỉ đồng.

Cứ thử giả định, việc mua trước hạn nêu trên không liên quan gì tới nguy cơ lộ sáng sai phạm trong phát hành và phân phối TPDN, động thái nói trên cũng thể hiện sự thiếu chắc chắn và nhất quán trong kế hoạch sử dụng vốn huy động từ nguồn trái phiếu. Trong năm 2023, khoảng hơn 119.000 tỉ đồng TPDN bất động sản sẽ đáo hạn, theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam. Cơn khát tín dụng của nhóm doanh nghiệp này là điều dễ hiểu. Thế nhưng, nếu kênh TPDN được sử dụng như một phương cách để xoay vòng vốn (giữa bối cảnh đang có sự vận động chính sách để điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ được dễ dàng hơn), trong khi tính minh bạch và khả thi của dự án chưa rõ ràng, rất có thể quả bóng nợ càng được bơm căng.

Doanh nghiệp bất động sản nên tự cứu mình

Hồi kết cho những mong mỏi về tín dụng bất động sản dường như cũng không khó đoán. Tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp bất động sản vẫn phải theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành, việc cơ cấu lại nợ, hoãn chuyển nhóm nợ… không dễ được áp dụng để duy trì sự công bằng cần thiết giữa nhóm ngành bất động sản với các lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Với khối tài sản lớn, nhóm doanh nghiệp này hoàn toàn có thể tự cơ cấu, bán bớt tài sản, theo gợi ý của một vị lãnh đạo ngân hàng trong cuộc hội nghị nêu trên. Sẽ rất khó thuyết phục nếu các doanh nghiệp muốn vượt qua khó khăn mà lại không muốn mất mát, thiệt hại, nhất là khi việc mất cân đối cung cầu trên thị trường dẫn đến dư thừa sản phẩm trung và cao cấp và thiếu trầm trọng tại phân khúc bình dân chắc chắn không phải lỗi do tín dụng, đại dịch Covid-19 hay viễn cảnh ảm đạm của nền kinh tế thế giới.

Vướng mắc về pháp lý, được cho là chiếm tới 70% cũng nên nhìn nhận từ góc độ này. Nghiên cứu tính pháp lý của các dự án là điều đương nhiên phải thực hiện trước các quyết định đầu tư và nếu tại TPHCM, có tới 140 trên 700 dự án vướng mắc về pháp lý tính tới năm 2022, doanh nghiệp bất động sản không nên đổ lỗi hết cho hoàn cảnh.

Từ phía quản lý, lựa chọn phù hợp nhất là doanh nghiệp bất động sản vận hành đúng theo cơ chế thị trường, lời hưởng lỗ chịu, cân nhắc các phương án thị trường để cơ cấu lại hoạt động… Ngoài việc bổ sung hoàn thiện hành lang pháp lý cho các hoạt động mua bán nợ, phát hành TPDN, việc đưa ra các quy hoạch và áp dụng đúng các quy hoạch để dựa vào đó đưa ra quyết sách về các dự án xây dựng nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp là điều rất cần được thực hiện.

Chẳng hạn, đối với việc lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản, muốn điều chỉnh, buộc phải căn cứ vào nhu cầu đối với từng phân khúc dựa vào mức tăng thu nhập, tăng tài sản tích lũy của người dân, tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế… Chúng ta đã nói nhiều về việc thị trường quá dư thừa sản phẩm nhà ở phân khúc trung và cao cấp nhưng sự dư thừa đang ở mức độ nào? Số lượng sản phẩm hiện có và sản phẩm hình thành trong một vài năm tới đã đủ cho nhu cầu ở và đầu tư trong thời gian đó hay chưa? Trong trường hợp đã đủ hoặc thừa, nên chăng cần cân nhắc tăng độ khó khi cấp phép các dự án trung và cao cấp, điều hướng doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở bình dân.

Mối quan hệ liên thông giữa ngân hàng – chứng khoán – bất động sản thể hiện ở việc dư nợ bất động sản ở mức cao trong tổng dư nợ tín dụng, tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản chiếm khoảng 65%, ngân hàng thương mại đầu tư vào TPDN bất động sản… tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc bóc tách, đánh giá và xử lý kịp thời những khuất tất, sai phạm trong mối quan hệ này là một nhiệm vụ cần sớm thực hiện. Khi các tổ chức tín dụng đang rất thận trọng, nhiệm vụ này có thể sẽ khả thi hơn nhiều.