Những lý do khiến TPHCM chưa áp dụng bảng giá đất mới

UBND TPHCM nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành trong giai đoạn từ nay đến ngày 31/12/2025 để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và “chạy tiền” để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ, nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho người dân.

Phải nộp thêm rất nhiều tiền

Ngày 1/8, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có văn bản gửi UBND TPHCM, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đề nghị đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấy rõ hơn vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành bảng giá đất áp dụng từ 1/8, mà chỉ nên xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Theo HoREA, khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2024 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Còn tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và các quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Do đó, HoREA đề nghị cơ quan soạn thảo bảng giá đất nên đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấy rõ là vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8 mà chỉ nên tập trung xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026, theo quy định của Luật Đất đai 2024, trên cơ sở nghiên cứu các trường hợp người dân có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

HoREA dẫn chứng, ông A làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh.

Thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 trong bảng giá đất theo quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND TPHCM. Nếu được cấp giấy chứng nhận cho căn nhà này thì ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng.

Tuy nhiên, nếu tính tiền sử dụng đất theo dự thảo bảng giá đất dự kiến quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần) thì ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng.

Do vậy, nếu thực hiện theo dự thảo bảng giá đất thì số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Một trường hợp khác là bà B đã có quyền sử dụng thửa đất 200 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh. Do trước đây không đủ khả năng tài chính nên bà B chỉ xin cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích 100 m2 đất ở đã xây dựng nhà, còn lại phần diện tích 100 m2 sân xi măng được xác định là đất trồng cây nông nghiệp ngắn ngày trong giấy chứng nhận. Đến nay, bà B có nhu cầu làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 100 m2 sân xi măng thành đất ở.

Nếu được tính tiền sử dụng đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND thì bà B chỉ phải nộp thêm tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng nhưng nếu phải tính tiền sử dụng đất theo dự thảo bảng giá đất thì bà B sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Một trường hợp khác là ông C làm hồ sơ xin tách thửa 1.000 m2 đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở của ông, đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành 5 thửa đất ở, mỗi thửa có diện tích 200 m2 để chia cho các con.

Phần diện tích 1.000 m2 đất nông nghiệp này nằm tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 theo quyết định 02/2020/QĐ-UBND, mà nếu được tách thửa thì ông C chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,6 tỷ đồng.

Nhưng nếu phải tính tiền sử dụng đất theo dự thảo bảng giá đất thì ông C sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 61,8 tỷ đồng, tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Còn 13.035 thửa đất chưa được cấp sổ

Theo HoREA, nếu đặt câu hỏi cho các trường hợp của ông A, bà B và ông C được đề nghị lựa chọn số tiền sử dụng đất phải nộp theo quyết định 02/2020/QĐ-UBND hoặc là theo dự thảo bảng giá đất thì chắc chắn họ sẽ đề nghị lựa chọn số tiền sử dụng đất phải nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND để phù hợp với khả năng tài chính của nhiều cá nhân, hộ gia đình hơn.

“HoREA hoan nghênh Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM đã công bố dự thảo bảng giá đất giúp cho người dân TPHCM biết rõ giá đất trong thời gian tới đây và đã được người dân đặc biệt quan tâm, thậm chí khá sốc với các mức giá đất mới”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Thống kê của HoREA cho thấy, hiện có 13.035 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn TPHCM. Ngoài ra còn có những người có nhu cầu xin hợp thức hóa quyền sử dụng đất các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu, những người có nhu cầu xin tách thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Do đó, HoREA nhận thấy tại thời điểm hiện nay, chưa thật cần thiết ban hành quyết định điều chỉnh quyết định số 02/2020/QĐ-UBND quy định về bảng giá đất trên địa bàn TPHCM áp dụng từ ngày 1/8 đến ngày 31/12.

Thay vào đó, UBND TPHCM nên tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành trong giai đoạn từ nay đến ngày 31/12/2025 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 , để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận và “chạy tiền” để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ, nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho người dân.

Chiều 1/8, nguồn tin Tiền Phong cho biết, Ban cán sự Đảng UBND TPHCM có buổi họp về quyết định tạm dừng ban hành bảng giá đất mới. Sau đó, cấp có thẩm quyền sẽ tiếp tục có buổi họp nữa để phân tích, lắng nghe những nội dung mà dư luận đang quan tâm; những tác động tích cực và cả những tác động không mong muốn khi bảng giá đất mới chính thức được ban hành và có hiệu lực.