Những động lực “kích giá” bất động sản khu Nam Hà Nội người mua nhà nhất định phải biết

Khu Nam Hà Nội được biết đến là vùng trũng giá của bất động sản Hà Nội. Tuy nhiên, sự bứt phá vượt trội về hạ tầng bắt đầu từ năm 2024 sẽ là đòn bẩy kích bất động sản khu Nam bứt phá.

Từ nay đến năm 2025, Hà Nội tiếp tục hoàn thiện hồ sơ và xây dựng cơ sở hạ tầng để đưa các huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Đan Phượng lên quận. Trong đó, sẽ hoàn thiện đề án đưa Hoài Đức lên quận trước, sau đó đến Thanh Trì (dự kiến năm 2024), Đan Phượng (hoàn thiện đề án vào năm 2025).

Theo Chủ tịch UBND huyện Thanh Trì Nguyễn Tiến Cường, qua đánh giá các tiêu chuẩn mới theo Nghị quyết số 26/2022/UBTVQH15 ngày 21/9/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, đến thời điểm này, huyện Thanh Trì đã đạt 27/31 tiêu chuẩn thành lập quận. Theo các tiêu chuẩn thành lập phường thuộc quận, huyện Thanh Trì hiện có 16/16 đơn vị đã đủ điều kiện đạt tối thiểu 10/13 tiêu chuẩn về trình độ phát triển cơ sở hạ tầng đô thị.

Việc chuyển đổi từ huyện Thanh Trì lên quận sẽ có chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất. Theo đó, đất dành cho nông nghiệp thì sẽ chuyển đổi thành đất dịch vụ, đất ở, đất thương mại dịch vụ…Cùng với đó, điểm nhấn của các quận mới thành lập là các đô thị thông minh, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, khu dịch vụ cao cấp về chăm sóc sức khỏe, kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

Như vậy, chỉ trong vòng 2 năm tới, Thanh Trì sẽ trở thành quận cửa ngõ phát triển của phía Nam Hà Nội. Sự bứt phá từ huyện lên quận sẽ có tác động mạnh mẽ lên giá bất động sản khu vực này như đã từng diễn ra tại Nam Từ Liêm hay Bắc Từ Liêm khi lên quận cách đây chục năm.

Dự án đường sắt đô thị số 1 (Yên Viên - Ngọc Hồi giai đoạn 1) được Bộ GTVT phê duyệt đầu tư năm 2008. Trong đó, tổ hợp ga Ngọc Hồi được xây dựng trên diện tích khoảng 151,8 ha trên tổng diện tích 171 ha nằm trên địa bàn huyện Thanh Trì và huyện Thường Tín có chức năng tích hợp vận tải đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, các tuyến đường sắt quốc gia và 2 tuyến đường sắt đô thị của TP. Hà Nội.

Theo báo cáo của Ban Quản lý dự án đường sắt (đại diện chủ đầu tư Dự án xây dựng tuyến đường sắt đô thị số 1 đoạn Ngọc Hồi - Yên Viên), Khu tổ hợp ga Ngọc Hồi đã được địa phương thực hiện giải phóng mặt bằng khoảng 130 ha đất với tổng giá trị giải ngân 1.097 tỷ đồng. Hiện nay, Bộ GTVT đã hoàn thiện báo cáo đầu kỳ và đang làm việc, lấy ý kiến của TP. Hà Nội để hoàn thiện, trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt, tiến độ dự kiến hoàn thành trong năm 2024.

Cuối tháng 9, TP Hà Nội cũng đồng ý mở rộng tổ hợp ga Ngọc Hồi để tích hợp nhà ga, depot, trạm bảo dưỡng… của các tuyến đường sắt đô thị, đường sắt quốc gia, đường sắt tốc độ cao. Đây cũng là nơi di dời, tái định cư các cơ sở vật chất của ngành đường sắt trong khu vực nội đô.

Cùng với đó, Hà Nội cũng đề xuất Bộ GTVT bố trí thêm một nhà ga đường sắt tốc độ cao tại khu vực đô thị vệ tinh Phú Xuyên, phía Nam Hà Nội vì trong tương lai nơi đây sẽ xây dựng sân bay thứ 2 Vùng thủ đô Hà Nội và xây dựng các khu đô thị vệ tinh, với 127.000 người dân sinh sống.

Trong Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống cảng hàng không, sân bay toàn quốc thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Cảng hàng không thứ 2 của Hà Nội sẽ được xây dựng tại phía Đông Nam, Nam Thủ đô Hà Nội. Đây là cảng hàng không nội địa, đảm bảo đủ điều kiện để chuyển đổi sang phục vụ cảng hàng không quốc tế khi cần thiết. Công suất 30-50 triệu hành khách/năm, diện tích 1.300-1.500ha.

Hà Nội dự kiến triển khai sân bay thứ 2 sau năm 2030. Theo đó, hiện Hà Nội đã đề xuất 3 vị trí xây dựng sân bay thứ 2 vùng Thủ đô ở địa phận huyện Thanh Oai, Thường Tín, Phú Xuyên hoặc huyện Ứng Hòa...với quy mô lên đến 1.700ha. Thành phố cũng sẽ bổ sung tuyến đường cao tốc đô thị và đường sắt đô thị kết nối từ đô thị trung tâm với sân bay thứ 2 vùng thủ đô.

Theo ông Lưu Quang Huy - viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội: "Qua nghiên cứu các thành phố trên 10 triệu dân trên thế giới thì đều có 2 - 3 sân bay chính, chưa kể các sân bay nhỏ khác. Do đó, việc hình thành sân bay thứ 2 ở Hà Nội là rất cần thiết…Hiện Hà Nội đã đề xuất cần nghiên cứu làm sân bay thứ 2 ngay từ thời điểm này vì trước hết phải xác định được vị trí sân bay để đồng bộ và định hình được với hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt đô thị, các khu chức năng trung tâm, công nghiệp phụ trợ, logistics" - ông Huy cho hay.

 "Chúng tôi đã đưa các nội dung liên quan tới việc xây dựng sân bay thứ 2 tại Hà Nội vào phương án định hướng phát triển không gian và hạ tầng đô thị thủ đô để xin ý kiến HĐND TP" - ông Huy cho biết thêm.

Theo quy hoạch mạng lưới đường sắt thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng phê duyệt năm 2021, tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc Nam từ ga Ngọc Hồi đến ga Thủ Thiêm dài 1.545 km, đường sắt đôi khổ 1.435 mm, tốc độ thiết kế 350 km/h. Với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng trên 60 tỷ USD, Dự án đầu tư đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam đang được nghiên cứu để xây dựng và hoàn thành trước năm 2050.

UBND TP Hà Nội hiện đưa phương án sử dụng chung hạ tầng đường sắt tốc độ cao Bắc Nam với tuyến đường sắt đô thị số 1 (Yên Viên - Ngọc Hồi). Theo đó, Ga Ngọc Hồi là điểm đầu của tuyến đường sắt quốc gia, đường sắt đô thị. Ga Hà Nội sẽ trở thành ga đường sắt đô thị, phục vụ tuyến đường sắt đô thị Ngọc Hồi - Yên Viên.

Hà Nội cho rằng tương lai đô thị vệ tinh Phú Xuyên có quy mô dân số khoảng 127.000 và hình thành cảng hàng không thứ hai Thủ đô (sau Nội Bài) công suất dự kiến 50 triệu hành khách mỗi năm. Đây sẽ là trung tâm của vùng phía nam Thủ đô nên việc khai thác hai ga Phú Xuyên, Ngọc Hồi gần nhau không ảnh hưởng khả năng vận hành trên tuyến.

Sự bứt phá của hạ tầng khu Nam với sân bay, đường sắt cao tốc...trong tương lai gần đang thúc đẩy mạnh mẽ thị trường bất động sản khu Nam trở thành khu vực giàu tiềm năng trưởng bậc nhất Hà Nội. Theo đánh giá của giới đầu tư, nếu như 10 năm trước là thời của bất động sản khu Tây và khu Đông thì 10 năm tới sẽ là lúc bất động sản khu Nam bứt phá khi được hỗ trợ bởi hàng những siêu dự án hạ tầng lớn nhất thủ đô.

Là trung tâm của vùng phát triển khu Nam, huyện Thanh Trì là nơi có tiềm năng và sức hút lớn, gần trung tâm Thủ đô và nằm liền kề 2 quận lớn là Hoàng Mai, Hà Đông. Nhìn thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ và xu hướng phát triển của thị trường bất động sản huyện Thanh Trì, nhiều doanh nghiệp BĐS lớn đã đổ về địa phương thực hiện dự án như: Bitexco, Vinaconex, Tecco... Sự xuất hiện của các ông lớn tiếp tục tạo nên sự tăng trưởng giá trị bất động sản và cộng hưởng vào quá trình tăng trưởng kinh tế của khu vực.

Dự báo về xu hướng phát triển của Thanh Trì, Savills Việt Nam cho biết, từ năm 2023 trở đi, Thanh Trì sẽ là một trong các thị trường bất động sản của Hà Nội với khả năng tăng trưởng cao. Đặc biệt, phân khúc căn hộ đang ở mặt bằng giá thấp sẽ có cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ.

"Xét toàn thị trường, Thanh Trì đang là vùng hiếm của Hà Nội khi vẫn còn nguồn cung căn hộ với mức giá ở mức 27 triệu đồng/m2 như Tecco Garden hay một số dự án căn hộ chung cư khác. Mức giá thấp cho thấy sự chưa hấp dẫn của bất động sản Thanh Trì trong quá khứ. Tuy nhiên, trong tương lai chúng ta thấy sẽ có sự thay đổi rõ rệt, mặt bằng giá sẽ gia tăng nếu hạ tầng được đầu tư đúng như kế hoạch. 

Khi hạ tầng được xây dựng đồng bộ, chúng ta cũng có thể sẽ thấy câu chuyện tăng giá bất động sản đã từng xảy ra ở khu Đông Hà Nội trong suốt 5 năm qua sẽ tái diễn tại khu Nam Hà Nội trong 5-10 năm tới", bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết.