Shophouse biển – “nơi chôn tiền triệu đô” của nhà giàu

Từng được quảng cáo là “con gà đẻ trứng vàng”, là sản phẩm đầu tư hấp dẫn nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng đến nay nhiều nhà đầu tư bỏ tiền vào phân khúc này đang vỡ mộng.

Từ cuộc chơi “không tiếc tiền” của người giàu

Shophouse nằm ở các dự án ven biển từng “gây bão” một thời trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Ngoài việc tăng giá theo thời gian, sản phẩm này cam kết tạo ra dòng tiền tốt khi cho thuê kinh doanh. Vì vậy, giá bán phân khúc này liên tục tăng bằng lần trong giai đoạn 2017-2020.

Thời điểm đó, nhà đầu tư tranh mua, tranh bán. Những căn nhà phố biển trị giá hàng triệu đô liên tục được giới nhà giàu săn đón, sang tay kiếm lời tiền tỉ.

Theo số liệu từ Savills, lượng mở bán shophouse biển từ năm 2015 – 2020 mức độ tăng trưởng là rất lớn. Nguồn cung sản phẩm này tăng 149% trong vòng 5 năm, cao gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng chỉ 52% của các bất động sản ngôi nhà thứ hai khác.

Đặc biệt, trong hai năm 2019 và 2020, số lượng mở bán dự án shophouse biển tăng mạnh. Năm 2020, nguồn cung shophouse biển mở bán đạt khoảng 5.000 căn. Xét theo vị trí, Phú Quốc chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất với 36,7%, theo sau là Bình Thuận 13% và Bà Rịa Vũng Tàu 12%.

Thời điểm đó, thị hiếu của nhà đầu tư rất quan tâm đến các sản phẩm shophouse. Loại hình này không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư nhờ sự linh hoạt trong sử dụng, vừa để ở vừa kinh doanh lại cộng thêm yếu tố “biển”, hướng đến đối tượng khách du lịch trong và ngoài nước.

…Đến những căn nhà cô quạnh

Đến nay, thị trường trầm lắng, nhiều nhà đầu tư mua nhà phố biển đang mắc kẹt trong bài toán kinh doanh: Không cho thuê được, bán lại cũng không xong. Nhiều người vỡ mộng khi bỏ ra chục tỷ đồng nhưng chỉ thu được “tiền lẻ” khi cho thuê. Thậm chí, có tài sản nhưng không thể cho thuê.

Không ít nhà đầu tư mua shophouse thời điểm dịch Covid-19 với giá 15-40 tỉ đồng/căn nhưng chấp nhận cho thuê 10-12 triệu đồng/tháng. Dù vậy, do kinh doanh khó khăn, khách thuê dừng thuê là chuyện diễn ra rất nhiều ở thời điểm này.

Tìm hiểu được biết, nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng ôm shophouse. Dù hiện nay lãi suất đã hạ nhiệt, nhưng mỗi tháng có nhà đầu tư vẫn phải trả cả gốc và lãi khoảng 50 -60 triệu đồng/tháng. Trong khi bản thân sản phẩm khó khai thác cho thuê và không bán được khiến họ quay cuồng trong nợ nần.

Ngay sau dịch Covid-19, đại diện Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương từng cho hay, không khỏi chạnh lòng khi chứng kiến nhiều dự án shophouse biển đã hoàn thiện nhưng vẫn chưa thể khai thác kinh doanh.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng từ đó đến nay không thiếu những khu shophouse biển bị bỏ trống. Những căn nhà bỏ hoang, cô quạnh mọc lên ở các khu du lịch truyền thống. Nhiều dự án đã được đưa vào vận hành, nhưng chỉ hoạt động một thời gian ngắn, sau đó buộc phải đóng cửa vì vắng khách, kinh doanh không hiệu quả.

Sau loạt tác động nặng nề của đại dịch Covid-19 đến nay, tình hình kinh tế khó khăn tiếp tục kéo phân khúc này “xuống vực sâu”.

Trong báo cáo mới nhất về thị trường biệt thự, nhà phố biển Đà Nẵng và vùng lân cận của DKRA Group đã chỉ ra, cả nguồn cung và sức cầu các phân khúc này đều rơi vào trạng thái “đóng băng”. Suốt 3 tháng qua, không có giao dịch nào được ghi nhận ở loại hình shophouse.

Theo đơn vị này, giữa bối cảnh thị trường khá trầm lắng, tình hình du lịch chưa tăng trưởng như kì vọng cũng như mặt bằng lãi suất dù hạ nhiệt nhưng vẫn khó tiếp cận đã tác ộng tiêu cực đến thị trường, thanh khoản dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới.

Một số chuyên gia trong ngành nhận định, có thể phải 10 năm tới nữa những shophouse dọc các dự án ven biển có thể vẫn không tiêu thụ hết do nguồn cung dư thừa. Một thời chuyển nhượng sang tay chóng vánh giữa các nhà đầu tư đã khiến giá trị khai thác dòng tiền thực sự của phân khúc này bị bỏ ngõ.

Không ít chủ đầu tư mục đích xây dựng nhà phố biển yếu là bán bất động sản. Thay vì phục vụ tiện ích, mua sắm cho khách du lịch, nhiều khu nhà phố biển thực chất được xây dựng để tối đa hoá lợi nhuận phát triển dự án cho các chủ đầu tư, đánh vào tâm lý thích mua thấp tầng của khách hàng. Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư dự án khi bán hàng xong là hết trách nhiệm, để nhà đầu tư thứ cấp "sống chết mặc bay", tự do kinh doanh, dẫn đến đắp chiếu, ế ẩm.

Từng quan điểm về điều này, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Savills Việt Nam cho hay, nếu chủ đầu tư không hoạch định được chiến lược kinh doanh đúng đắn, shophouse biển sẽ là sản phẩm đầu tư rất rủi ro cho cả chủ đầu tư và khách hàng.

Kế hoạch tổng thể của chủ đầu tư để phát triển một dự án shophouse là điều rất quan trọng. Trong giai đoạn sơ khởi, khi dự án mới đi vào hoạt động, số lượng khách còn ít, chính sách ưu đãi về giá thuê và chiến lược truyền thông rầm rộ cho dự án chính là yếu tố quyết định đến hoạt động kinh doanh của các khu shophouse.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần có hoạch định ban đầu thật tốt để có thể quy hoạch, lựa chọn ngành hàng, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành để khu shophouse có thể hoạt động đồng bộ, hiệu quả. Nếu không có kế hoạch cụ thể, rõ ràng cho chiến lược kinh doanh, shophouse biển sẽ rất khó có thể đi vào vận hành để sinh lợi cho nhà đầu tư.

Song song đó, hầu hết shophouse biển tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng hiện nay đều được phát triển cho mục đích sử dụng thương mại thuần túy và được xây trên đất thương mại dịch vụ. Những rủi ro về pháp lý cũng khiến phân khúc này kém hấp dẫn trong dài hạn.