Ông Lê Quốc Kiên, Nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM cho rằng, thời điểm này, nhà đầu tư (NĐT) hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể đóng ngân hàng hàng tháng. Đồng thời, tăng khoản dự phòng trong trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột ngột trong tình hình kinh tế khó khăn.
Những trường hợp "ôm bom BĐS" vì siết tín dụng
Chia sẻ về các câu chuyện "ôm bom BĐS" sau thông tin ngân hàng siết, ông Lê Quốc Kiên cho hay, sau giai đoạn thăng hoa kéo dài, thị trường BĐS đang vào khúc cua trầm lắng. Đặc biệt, việc tín dụng và nguồn vốn đổ vào BĐS" đã làm nhiều nhà đầu tư đuối sức.
Chẳng hạn, năm 2020, anh An mua BĐS ở dự án với mức giá của chủ đầu tư là 2,55 tỷ, trong đó đóng theo tiến độ 850 triệu đồng, ngân hàng sẽ hỗ trợ phần vốn 1,7 tỷ còn lại. Theo kế hoạch, anh An dự tính đóng vài đợt đến khoảng 300 – 500 triệu rồi bán lướt ra kiếm chênh lệch 200 – 300 triệu. Tuy nhiên, khi đã đóng phần tiền mặt đến 850 triệu vẫn chưa bán ra được, anh An phải làm hồ sơ vay ngân hàng đóng tiếp cho chủ đầu tư, đồng thời cũng có thêm thời gian kiếm người mua.
Điều anh An không ngờ tới là đến lúc này thì ngân hàng thông báo hết room tín dụng, khoản vay của anh có thể không được chấp thuận do khi tái thẩm định kỹ hồ sơ thì nguồn thu không đảm bảo. Đến lúc này anh mới "tá hỏa" vì nếu đóng tiếp thì không có tiền, bán bằng giá để thu hồi vốn cũng không được.
Với tình hình siết tín dụng như hiện tại, người mua mới cũng không chắc được ngân hàng cho vay để đóng tiếp phần tiền còn lại, mà người có sẵn tiền mặt để mua thì giá phải thật hời họ mới xuống tiền. Nếu không nhanh chóng bán lại được cho người mua mới, trường hợp như anh An sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư. Do đó, anh đành bấm bụng rao cắt lỗ 500 triệu, chấp nhận bán lại phần 850 triệu mình đã đóng chỉ với 350 triệu, xem như BĐS 2,55 tỷ anh An mua ban đầu, giờ bán lại chỉ được 2,05 tỷ.
Chung tình cảnh như anh An, nhưng chị Bình phải chấp nhận cắt lỗ đến 850 triệu. Được biết, giá lúc chị mua của chủ đầu tư là 3,5 tỷ đóng theo tiến độ dự án. Ban đầu, chị dự tính đóng đến 1 - 1,5 tỷ rồi dần bán chênh kiếm 300 - 500 triệu. Tuy nhiên, khi tổng số tiền chị đã đóng cả bằng tiền mặt và một phần do ngân hàng giải ngân lên đến 1,7 tỷ, BĐS của chị Bình vẫn chưa bán được. Dần dần chị đã phải giảm giá bán về "điểm hòa vốn".
Đến nay, tình hình tín dụng bị siết lại khiến khoản tiền 1,8 tỷ để đóng tiếp cho chủ đầu tư của chị có nguy cơ lớn không được giải ngân tiếp. Rao mãi để bán vừa thu hồi lại số vốn đã đóng vừa tránh vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư cũng không được, chị Bình đành chấp nhận cắt lỗ 50%, chỉ thu về 850 triệu cho khoản tiền 1,7 tỷ đã đóng với mục đích nhanh có người mua lại BĐS của chị. Với động thái này của chị Bình, xem như BĐS 3,5 tỷ chỉ còn 2,65 tỷ.
Một trường hợp khác cũng "đuối" không kém. Cuối 2020, Anh Chung mua căn nhà phố trong một dự án với giá chủ đầu tư là 8 tỷ. Mục đích ban đầu anh mua để ở và đã có sẵn 2,5 tỷ để đóng theo tiến độ dự án, phần còn lại anh sẽ hợp tác với ngân hàng liên kết của dự án. Làm việc từ đầu với cả sales và ngân hàng thì mọi việc đều ổn thỏa. Tuy nhiên, khi đã đóng được 2,4 tỷ, bên ngân hàng báo lại hồ sơ của anh không được duyệt do tình hình tín dụng bị siết chặt, BĐS hình thành tương lai không nằm trong danh sách ưu tiên hỗ trợ cho vay, và nguồn thu nhập của anh cũng không còn đảm bảo như hồ sơ ban đầu. Đến lúc này đóng tiếp thì anh Chung không còn tiền, anh đành rao bán lại căn nhà mình đã mua với giá 7,6 tỷ, thu hồi lại 2 tỷ đã đóng, chấp nhận lỗ chỗ 400 triệu đồng.
Trường hợp của anh Dương lại vướng vào một dự án phân lô ở Lâm Đồng. Đầu 2021, trong một lần lên Đà Lạt chơi, tiện đường anh ghé vào tham quan một dự án. Thấy cũng hay hay đẹp đẹp, anh Dương mua một lô với giá 750 triệu. Để thuyết phục anh xuống tiền, các bạn bán hàng cũng "hứa" nếu anh không thích sẽ bán lại cho anh lời 100 – 200 triệu trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên, vài tháng sau khi bán hết hàng, đội ngũ sales đã rút hết không còn ai tại địa bàn. Mục đích lướt sóng không thành, anh Dương muốn bán thu hồi bằng vốn thì hơn cả năm nay vẫn chưa ai mua. Chưa kể đây còn là số tiền anh vay ngân hàng để dự phòng xây một căn nhà khác, giờ chôn vốn ở đây cũng làm kế hoạch xây nhà của anh bị ảnh hưởng.
Theo ông Lê Quốc Kiên, cả 4 trường hợp trên đều có đặc điểm chung: Mua bất động sản với tính toán sử dụng đòn bẩy ngân hàng, trong đó 3 trường hợp đầu thê thảm nhất vì kế hoạch hỗ trợ vốn của ngân hàng bị thay đổi đột ngột, trong khi tiền thì vẫn phải đóng cho chủ đầu tư theo tiến độ dự án. Trừ trường hợp của anh Chung muốn mua để ở, còn 3 trường hợp còn lại đều mong muốn lướt sóng ngắn hạn nhưng lại vô tình "thành cư dân".
Một điểm nữa là dù các nhà đầu tư đều đã chấp nhận giảm giá lỗ vốn nhưng thanh khoản vẫn rất chậm. Lí do là vì người không đủ tiền mặt có sẵn thì ngần ngại chưa dám mua vì sợ không vay ngân hàng được, người có sẵn tiền mặt thì vẫn đang chờ với hi vọng giá giảm thấp hơn nữa, chưa kể cả 2 nhóm người đều đang theo dõi sát động thái từ chủ đầu tư, họ muốn xem tình hình siết chặt tín dụng có làm ảnh hưởng đến nguồn vốn của chủ đầu tư và khả năng về đích của dự án không.
6 lưu ý đối với nhà đầu tư
Trước tình hình hiện tại, ông Kiên chỉ ra 6 lưu ý với người mua BĐS ở thời điểm này.
Thứ nhất, hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy, cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể đóng ngân hàng hàng tháng, không ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Tăng khoản dự phòng trong trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột ngột trong tình hình kinh tế khó khăn.
Chẳng hạn, bình thường có 1,5 tỷ tiền mặt, thu nhập hàng tháng 50 triệu là có thể mua BĐS 3 tỷ bằng 50% vốn tiền mặt (1,5 tỷ) và 50% vốn vay (1,5 tỷ). Tuy nhiên, tình hình hiện nay nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ để tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 70%: 30%, hoặc vẫn là tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 50%:50% (1,05 tỷ : 1,05 tỷ) nhưng giữ lại 450 triệu cho quỹ dự phòng.
Thứ hai, nên có quan hệ tốt và làm việc thật kỹ với ngân hàng. Ngay từ trước khi quyết định mua nếu có nhu cầu cần vay vốn, người mua phải cung cấp đầy đủ hồ sơ để ngân hàng thẩm định, đánh giá kỹ hồ sơ, không nên chỉ nghe hứa miệng từ Sales.
Thứ ba, ưu tiên các BĐS có pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh (cho thuê, làm nhà xưởng, sản xuất kinh doanh,...). Những bất động sản này cần được đặt tại nơi có mật độ dân cư tương đối cao, không xa quá 3km những tiện ích cơ bản như đường xá, trường học, chợ - siêu thị, trung tâm y tế, khu vui chơi giải trí…
Thứ tư, từ nay đến cuối năm là thời điểm tốt để sở hữu BĐS rẻ 10% - 20% so với thị trường bằng việc mua lại từ các nhà đầu tư thứ cấp "thở oxy" khi sử dụng đòn bẩy quá sức.
Thứ năm, nếu mua sản phẩm dự án thì ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, đã từng làm nhiều dự án thành công, ít dính tai tiếng về nguồn vốn, pháp lý và tiến độ.
Cuối cùng, người mua hạn chế các sản phẩm đầu cơ "Mua để không" chờ tăng giá. Theo ông Lê Quốc Kiên, các BĐS "rủi ro cao - thanh khoản thấp - nhưng lời nhiều" này thực tế không dành cho số đông và những người mong muốn lướt sóng ngắn hạn, chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt, đầu tư bằng nguồn tiền nhàn rỗi, không bị áp lực đòn bẩy ngân hàng, trích vài 10% - 20% tài sản xem như một khoản đầu tư mạo hiểm, đầu tư dài hạn có thể để đó từ 5-10 năm.
