Nhà đầu tư đổ bộ vào các tỉnh công nghiệp phía Nam "săn" chung cư, đầu tư bất động sản dòng tiền

Thị trường bất động sản công nghiệp tại các tỉnh phía Nam gần đây đang thu hút một lượng lớn nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc. Xu hướng này xuất phát từ sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp, nhu cầu thuê nhà ở tăng cao, cùng với đó là tiềm năng sinh lời hấp dẫn từ phân khúc chung cư cho thuê.

Nhìn lại giai đoạn trước đây, việc nhà đầu tư miền Bắc “Nam tiến” khá phổ biến và thường tập trung vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng như tại Phú Quốc, Phan Thiết, Bà Rịa - Vũng Tàu... Tuy nhiên từ giữa năm 2024, trong bối cảnh căn hộ chung cư trở nên "sốt nóng", các nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm căn hộ cho thuê tạo dòng tiền tại các tỉnh thành có nền kinh tế sôi động.

Dữ liệu gần đây của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM vào tháng 11/2024 đã tăng 7% so với tháng 1/2024. Ngược lại, lượng người TP.HCM tìm kiếm bất động sản Hà Nội giảm 12% trong cùng giai đoạn.

66% người Hà Nội được hỏi quan tâm đến bất động sản phía Nam. Ngoài ra, các khu vực vùng ven, các thị trường vệ tinh TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu… cũng đang nằm trong mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản đến từ Hà Nội.

Đáng chú ý, chung cư là loại hình bất động sản được người tiêu dùng Hà Nội quan tâm nhất trong xu hướng Nam tiến, chiếm tỷ lệ 75%. Tiếp đó là nhà phố/shophouse với 53%, đất nền 53%, nhà riêng/nhà thổ cư 39%, biệt thự 29%, bất động sản nghỉ dưỡng 28%.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM có sự phân hóa rõ rệt trong hai năm vừa qua. Không chỉ người Hà Nội, các nhà đầu tư tại TP.HCM cũng đang đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội tại chính thị trường TP.HCM. “Dòng tiền từ Hà Nội dịch chuyển vào TP.HCM rất rõ ràng trong quý 4/2024”, ông Tuấn nói.

Cũng theo ông Đinh Minh Tuấn, động lực để giới đầu tư Hà Nội chuyển hướng sang thị trường phía Nam đến từ các nguyên nhân là thị trường bất động sản ở đây giàu tiềm năng, giá đang ở mức khá tốt, thị trường có dự án bất động sản mới chất lượng tốt và giá bất động sản tại khu vực đang sống là Hà Nội và các khu vực giáp ranh Hà Nội đang quá cao.

Nhận định về diễn biến này, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, tại Hà Nội, giá chung cư hiện đang neo ở mức cao, khiến việc mua để đầu tư cho thuê không mang lại lợi nhuận hấp dẫn, với tỷ suất chỉ khoảng 2,5-3%/năm. Trong khi đó, nếu đầu tư vào những khu vực có giá thấp hơn, biên độ tăng giá trên dòng vốn bỏ ra sẽ cao hơn đáng kể.

Ông phân tích: "Ví dụ, một căn hộ có giá 35 triệu đồng/m² chỉ cần tăng 10% là đã lên 38,5 triệu đồng/m² – một mức tăng trưởng dễ đạt được. Tuy nhiên, với căn hộ có giá 70 triệu đồng/m², để đạt mức 77-80 triệu đồng/m² sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Vì vậy, nếu đầu tư vào các khu vực giá mềm, vừa có thể thu dòng tiền từ cho thuê khoảng 5-7%/năm, vừa hưởng lợi từ biên độ tăng giá 5%/năm, thì tổng lợi nhuận có thể đạt 10%/năm – một con số hấp dẫn hơn hẳn so với lãi suất tiết kiệm".

Cũng theo quan sát của CEO Đất Xanh Miền Bắc, thị trường căn hộ cho thuê tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên đang ghi nhận mức độ hấp thụ tốt, trong khi Hải Phòng đã có bước phát triển mạnh mẽ suốt 5 năm qua nhờ nhu cầu ở thực và cho thuê tăng cao.

Còn tại các tỉnh phía Nam, đặc biệt là khu vực ven TP.HCM, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê vẫn duy trì ở mức hấp dẫn. Lý do chính là giá bất động sản vùng ven còn thấp, giúp nhà đầu tư dễ dàng đạt tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với các khu vực trung tâm, nơi giá nhà đã tăng mạnh, khiến mức lợi nhuận từ cho thuê bị thu hẹp.

Ông Quyết đánh giá, hiện nay chung cư tại vùng ven TP.HCM và Hà Nội đang tạo ra cơ hội sinh lời tốt. Với những người mua để ở tại Hà Nội hoặc đang chỉ sở hữu 1 căn nhà thì đây chưa phải thời điểm lý tưởng để bán.

Tuy nhiên, với các nhà đầu tư đang nắm giữ nhiều tài sản thì có thể cân nhắc để chốt lời ngay. Nếu giá trị bất động sản chỉ mang lại tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê khoảng 2,5-3%/năm, trong khi gửi ngân hàng có thể thu về lãi suất 5%/năm, thì việc bán bớt tài sản để tái đầu tư có thể là chiến lược khôn ngoan, thay vì cứ giữ nhà chỉ để cho thuê với mức sinh lời thấp, ông Quyết đưa ra lời khuyên.

Dự báo về thị trường bất động sản 2025, đơn vị Dat Xanh Services cho biết, năm nay nguồn cung phía Nam đã bắt đầu phục hồi và lấy lại ưu thế. Cụ thể, trong hơn 43.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới năm nay, TP.HCM và các tỉnh phía Nam chiếm 36,2%, miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 31,5% và 20,7%. Nguồn cung gia tăng sẽ kéo thanh khoản phục hồi với mức hấp thụ các tỉnh phía Nam dự báo tăng 15-20% so với năm trước.

Nhật Anh