Người dân lẫn chủ đầu tư đều lo ngại với đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Đề xuất sổ hồng căn hộ chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm của Bộ Xây dựng đang là chủ đề nhận được nhiều sự chú ý và phần nào gây ra lo ngại cho người dân sở hữu loại hình bất động sản này. Thậm chí thị trường căn hộ cũng ít nhiều bị ảnh hưởng tâm lý dẫn đến sức cầu và giá bán có thể sụt giảm.

• Từ “phân lô bán nền”, “đấu giá đất, bỏ cọc” đi tìm hướng sửa Luật Đất đai

Vì sao bỏ sở hữu lâu dài?

Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở hiện nay đưa ra 2 phương án sửa đổi. Thứ nhất là thời hạn sở hữu căn hộ chung cư được tính theo thời hạn sử dụng công trình. Với phương án này, tuỳ thuộc vào cấp công trình thì người mua sẽ được sở hữu với thời hạn tương ứng. Thứ hai là thời hạn sở hữu căn hộ chung cư theo quy định của Luật Đất đai, thời hạn này sẽ tương ứng với thời hạn sử dụng đất ở là đất lâu dài. Theo đó, từng loại nhà chung cư mà quy định có thời hạn sở hữu như 50 năm, 70 năm.

Bộ Xây dựng lý giải, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Trong khi đó, quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy.

Còn tại điều 126 Luật Đất đai quy định với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về quyền sử dụng đất là lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng. Chính sách này cũng được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới.

Theo Bộ Xây dựng, trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, việc phá dỡ nhà chung cư thời gian qua rất khó khăn. Thực tế này cho thấy cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, hết thời hạn sử dụng. Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng, việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.

Bộ Xây dựng khẳng định, trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện đuổi người dân ra khỏi căn hộ. Việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình cũng chỉ áp dụng từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, không hồi tố đối với những chung cư thực hiện theo quy định trước đó.

Hiện nay, quy định về thời hạn cho căn hộ chung cư đã được nhiều nước trên thế giới như Singapore, Anh, Mỹ, Hong Kong,… áp dụng. Tại Việt Nam, thị trường nhà chung cư hiện nay cũng đã có hai dạng căn hộ, gồm căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ 50 năm, 70 năm.

Tuy vậy trên thực tế, chứng nhận quyền sở hữu tài sản đối với căn hộ chung cư là chứng nhận kép, vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do vậy nhiều chuyên gia cho rằng việc xây dựng Luật Nhà ở cần đồng bộ với xây dựng Luật Đất đai để bảo đảm đồng bộ về thời hạn sở hữu, sử dụng.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho biết việc cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư đã được áp dụng từ lâu tại Singapore nhưng họ khác Việt Nam. Chính phủ Singapore quy định rõ nhà ở chung cư – nhà ở xã hội do Nhà nước xây dựng và bán lại cho người dân. Vì vậy, Singapore có chính sách bán nhà chung cư cho người dân có thời hạn từ 70 – 99 năm.

Theo ông Châu, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn; hai là sở hữu nhà có thời hạn. Hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài.

“Chúng ta không thể quy định máy móc tất cả các công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 năm hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở lâu dài của cư dân. Quy định thời hạn sử dụng cần bảo đảm quyền sử dụng căn hộ chung cư và cả quyền sử dụng đất xây dựng tòa chung cư của các hộ dân”, ông Châu nêu quan điểm.

Tâm lý thị trường bị ảnh hưởng

Dù chỉ mới chỉ là dự thảo lấy ý kiến nhưng vấn đề này cũng làm rất nhiều người dân đang sinh sống tại các căn hộ chung cư, cũng như các doanh nghiệp bất động sản chuyên đầu tư phân khúc nhà chung cư không khỏi lo lắng, phân vân.

Chị Hồng Anh (TP Thủ Đức) có mua một căn hộ cách đây 5 năm nhưng hiện nay chủ đầu tư vẫn chưa hoàn tất việc cấp sổ hồng. Chị thắc mắc, nếu vậy trong trường hợp đề xuất này được thông qua thì căn hộ của chị sẽ áp dụng cấp sổ hồng theo hình thức nào? Căn hộ này chị mua để ở và cũng xem đó là tài sản để lại cho con cái, nhưng nếu chỉ có thời hạn 50 năm, vậy thì đến lúc đó tài sản của chị được xử lý ra sao?

“Không chỉ riêng gia đình tôi, hiện nay cũng có không ít người phải phấn đấu nhiều năm trời mới có thể mua được căn hộ chung cư làm nơi an cư cho gia đình. Giá căn hộ trước khi đến tay khách hàng đã được cộng thêm rất nhiều thuế, phí khác, trong đó có thuế đất để xây dựng dự án. Quy định này không khác gì việc người dân đi thuê nhà ở dài hạn”, chị Hồng Anh nói.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng việc đề xuất rút ngắn thời hạn sở hữu cho thể sẽ là “cú sốc” với thị trường. Có thể thời gian đầu sẽ gây khó khăn cho các đơn vị tham gia thị trường, sức cầu cũng bị ảnh hưởng bởi tâm lý lo ngại của người mua nhà. Từ đó, ảnh hưởng đến giá thành của thị trường khi phải thay đổi cả thói quen tiêu dùng cũng như nhận thức về sản phẩm của người mua.

Dưới góc nhìn chuyên gia bất động sản, ông Trần Khanh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hoà, cho biết tâm lý người Việt Nam vẫn còn nặng nề về việc sở hữu nhà hơn là sử dụng nhà, nhà ở đang được xem là tài sản. Vì vậy thời hạn sở hữu nhà phải tầm hơn hai đời người thì mới trở thành tài sản được. Với tiến trình đô thị hóa được mở rộng thì chỉ có hình thức chung cư mới tập trung dân cư và đảm bảo cảnh quan.

“Nếu chung cư được áp niên hạn 50 năm thì tâm lý người mua sẽ chựng lại trong vòng 1-3 năm. Bởi lẽ khi đó chung cư trở thành một tài sản tiêu dùng và người mua sẽ không mấy mặn mà bởi sử dụng nhà là tiêu sản. Thị trường nhà ở hiện nay phần lớn được phát triển với doanh nghiệp tư nhân, Nhà nước vẫn chưa thực hỗ trợ hay cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình, vì vậy cần phải tạo giá trị bền vững để cho thị trường phát triển dài hơi hơn. Còn muốn áp dụng các chính sách như trên Nhà nước cần phải đảm bảo được trên 40% nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình”, ông Quang nêu ý kiến.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng chung cư có tuổi thọ công trình, ví dụ tuổi thọ công trình là 70 năm, khi hết thời hạn Nhà nước cần phải kiểm định lại chất lượng. Nếu còn bảo đảm an toàn thì phải gia hạn thời gian sử dụng, đến khi tòa nhà xuống cấp, nguy hiểm thì buộc phải phá dỡ. Nhưng nếu phá dỡ, chủ sở hữu chung cư phải có quyền bán lại chung cư cũ và quyền sử dụng đất tòa nhà cho đơn vị cải tạo, xây dựng lại, hoặc các chủ căn hộ có thể tự bỏ tiền xây dựng lại tòa chung cư mới.