Chuyên gia chỉ ra nhà đầu tư bất động sản thường gặp 3 sai lầm, đó là không hiểu về sản phẩm mình đầu tư, dòng tiền và kỳ vọng...
Đầu tư gì với 500 triệu - 1 tỷ đồng?
Đây là câu hỏi được quan tâm, vì số vốn này nhiều người tích lũy được nhưng băn khoăn không biết nên bắt đầu từ đâu, làm sao để hạn chế rủi ro chôn vốn, mất vốn?
Tại diễn đàn đầu tư mới đây do Forbes tổ chức mới đây, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, với 500 triệu - 1 tỷ đồng đi đầu tư bất động sản là khó. Trên thị trường vẫn có sản phẩm nhưng không phổ biến. Theo đó, nhà đầu tư có thể dùng đòn bẩy vay thêm 500 triệu đồng - 1 tỷ để có khoản vốn 1-2 tỷ đồng dễ chọn sản phẩm đầu tư. Tuy nhiên, với số tiền này thì cũng chắt chiu nên đầu tư như thế nào.
Ông Quang cho rằng, nên đầu tư sản phẩm mình thích, đó là các bất động sản mà người mua có thể đi tới đi lui khu vực đó, lô đất có thể xa nhưng gần trung tâm địa phương đó. Ví dụ, nhà đầu tư có thể về ngay quê mình, tìm mua đất cách UBND xã khoảng 200m mang tính khả thi, mua dễ bán.
"Nếu ở trong thành phố, đây là thời cơ tốt để mua căn hộ cũ, đây là thị trường đang bị bỏ quên. Ví dụ ở Tân Phú, Bình Tân, căn hộ mới bán ra giá 50 triệu đồng/m2, cao hơn 40-60% so với căn hộ cũ giá 25-30 triệu đồng/m2. Hiện là thời cơ tốt mua căn hộ cũ với giá 1,5 - 2 tỷ/căn", ông Quang đánh giá.
Theo ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group, với 500 triệu - 1 tỷ đồng, nhiều người chọn mua đất vùng ven, tuy nhiên do giá hiện đã lên cao nên nhiều người chọn cách hợp sức lại để đầu tư. Điều này có rủi ro nếu không có sự đồng thuận trong nhóm nhà đầu tư.
"Có thể mua những căn hộ tầm trung với giá vừa túi tiền. Sản phẩm đang thiếu, trong khi chủ đầu tư đang có các phương thức thanh toán hỗ trợ ngoài 20% tiền bỏ vô ban đầu. Nếu đợi có đủ 2 tỷ đi mua thì thua. Hãy trả bằng năng lực đi vay", ông Phúc gợi ý.
Ngoài ra, CEO Phú Đông cũng đề cập tới đầu tư bất động sản cho thuê. Vị này cho rằng, khi mua bất cứ bất động sản cho thuê phải căn cứ mức sinh ra lợi ích từ bất động sản đó, là nền tảng cơ bản để nghĩ chuyện đầu tư. Chẳng hạn, mua căn hộ 2 tỷ phải cho thuê được 10 triệu đồng/tháng, căn 3 tỷ thì cho thuê được giá 15 triệu đồng/tháng.
"Mua căn hộ có hai giá trị một là khai thác và giá trị căn hộ tăng lên. Căn hộ nào cho thuê được bằng 0,5% giá trị thì mua được", ông Phúc nhận định.
Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, đầu tư bất cứ lĩnh vực nào nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về lĩnh vực đó. Nhà đầu tư cũng cần hiểu kỳ vọng đầu tư, khả năng chịu rủi ro của mình.
"Xét về rủi ro cao lợi nhuận cao thì tài sản số có lẽ là đứng đầu, có thể tăng lên tới vài ngàn %. Với nhà đầu tư chuộng an toàn thì sẽ chọn bất động sản. Để tham gia kênh bất động sản thì khoản tài chính sẽ cao, nếu như đầu tư chứng khoán có thể tham gia với vài triệu, vài chục triệu đồng còn bất động sản phù hợp với người có vốn vài trăm, vài tỷ hoặc hơn. Kênh bất động sản chọn lọc nhà đầu tư hơn. Bất động sản có thể sinh lời cao nhưng cũng có thể bất động thời gian dài. Nhà đầu tư cần chuẩn bị tình huống như vậy", ông Kiệt đề cập.
Theo chuyên gia CBRE, đây là thời điểm nếu đầu tư thị trường nhà phố khu vực trung tâm sẽ dễ lựa chọn sản phẩm nhất hiện nay. Hiện giá khá thấp so với trước đây với nguồn cung tương đối nhiều, lựa chọn nhà phố khá dễ.
Thứ hai là đất nền vùng ven. Sản phẩm không nhất thiết là cách trung tâm 30-40km mà chỉ cần yếu tố chờ để tăng giá, cần nhiều yếu tố về thông tin, thị trường. Có thể Bảo Lộc, Đắk Lắk, Bến Tre, Cần Thơ. Quan trọng nhất là thông tin nào giúp cho sản phẩm tăng giá.
Ông Kiệt cũng chỉ ra, việc kiếm lời nhanh từ chênh lệch mua sản phẩm ở thị trường sơ cấp không còn diễn ra trên diện rộng.
"Có một giai đoạn thị trường, khi ra bất cứ một dự án nào nhà đầu tư cũng tranh suất mua, khi đó xuất hiện giai đoạn nhà đầu tư mua được đem bán sang tay cho người muốn mua nhưng không mua được trong giai đoạn đầu. Khoản chênh lệch F0 với F1 từ 50-100 triệu đồng, thậm chí hơn. Hiện việc sang tay lại không nhiều, không xảy ra ở bình diên rộng, chỉ ở vài khu vực, vài dự án lớn", ông Kiệt cho biết.
Sai lầm phổ biến khi đầu tư bất động sản?
Đề cập tới các sai phầm của giới đầu tư bất động sản, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt chỉ ra 3 sai lầm thường thấy.
Một, nhà đầu tư gặp trường hợp đầu tư nhưng không hiểu gì hết, đầu tư đi theo phong trào. Chẳng hạn, đầu tư đất Bảo Lộc nhưng không biết vị trí đất.
Hai, nhà đầu tư hay nhắm vào việc có bao nhiêu tiền khi đầu tư nhưng điều quan trọng lại là dòng tiền. Có nhà đầu tư dính vào khoản đầu tư ban đầu hấp dẫn nhưng khi kỳ vọng muốn bán ra nhanh nhưng bán không được thì dòng tiền bị mất kiểm soát, không trả được những khoản thanh toán tiếp theo, thu nhập không theo được cho dòng tiền đầu tư đó, dẫn tới có thể phải bán lỗ.
Ba, khả năng sinh lời, khai thác ở trung dài hạn nhưng kỳ vọng mua bán nhanh, không khớp với thị trường, phải ôm hàng, hay xảy ra bị cuốn vào những cơn sốt đất chạy không kịp.
"Muốn đầu tư ở đâu cũng được, quan trọng hiểu đầu tư gì, không hiểu không biết vị trí có gì tiềm năng, giá đất định giá như thế nào thì đừng đầu tư. Hai, phải xác định được kỳ vọng của mình so với khả năng tài chính của mình, tài chính thấp kỳ vọng cao dễ dính bẫy trong đầu tư. Ba, nên có mạng lưới thông tin, có quan hệ với môi giới để nắm thông tin, đầu tư chính là thông tin, nắm càng nhiều thì khả năng thắng càng cao", ông Kiệt chia sẻ.
Ông Ngô Quang Phúc nêu, quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản là pháp lý. Nhà đầu tư cần nắm đơn giản, nếu đi mua sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản thực hiện thì cần tìm hiểu dự án có giấy phép xây dựng chưa, nếu có rồi là an tâm. Mua nhà đất riêng lẻ thì cần hỏi xác nhận tình trạng nhà đất, có thể đưa sổ cho văn phòng công chứng để kiểm tra - đây là nơi có đầy đủ thông tin về nhà đất, họ kiểm tra nếu ổn thì làm được hợp đồng mua bán.
"Đầu tư phong trào và quên đi yếu tố quan trọng là vấn đề pháp lý, nghe đi nghe lại nhưng vẫn gặp phải. Căn hộ không có sổ đừng đụng vào. Hai, mua sản phẩm dự án chủ đầu tư không làm sổ hồng, nhà đầu tư phải tránh. Chủ đầu tư làm được pháp lý thì giá bất động sản tăng hơn. Nhiều dự án ở 10-15 năm chưa có sổ, đừng ham rẻ mà mua vào vì không giải quyết được bài toán đầu ra về sau", ông Phúc lưu ý.
Theo ông Trần Khánh Quang, bất động sản là sản phẩm giá trị lớn, không nên đơn thuần đi mua mà là chú trọng đi đầu tư, cuối cùng là hiệu quả khai thác. Cần xem xét yếu tố hiệu quả khai thác, khi làm được điều này đầu tư không thể lỗ. Chẳng hạn, lô đất 100m2 khai thác phòng trọ được thì trị giá sẽ phải khoảng 15 triệu đồng/m2, nếu người bán giá 7- 10 triệu đồng thì mua được.
Ông Quang chỉ ra, những nhà đầu tư chuyên nghiệp mới dám đầu tư đất nền vùng ven, nhà đầu tư mới hết sức cẩn thận vì không phải món dễ ăn. Khi đầu tư đất nền phải hiểu được tầm không gian khu vực đó, chợ, kết nối hạ tầng, có dự án doanh nghiệp nào triển khai, và quan trọng là tính pháp lý và giá mua có đúng không.
"Nhà đầu tư chạy 3-4 tiếng đi Hồ Tràm, Bình Phước... thấy giá khoảng 1-3 triệu/m cho là rẻ mà quên đi dân địa phương bán chỉ 500.000 đồng/m. Hay nhiều khi mua đất có sổ đỏ nhưng nằm trong quy hoạch, mua rồi phải để đó. Không chuyên thì phải tập cho chuyên nghiệp, bỏ ra 3-4 ngày đi tìm hiểu rồi mới xuống tiền. Bất động sản là sản phẩm có giá trị lớn, có thuộc tính về giá cả, giá trị, tính mãi lực, không nên mua vì thích. Hầu hết 70-80% mua vì thích", CEO Việt An Hòa chia sẻ.
Ông Quang cũng đề cập tới phong trào mua căn nhà thứ 2 vốn nở rộ sau dịch COVID. Chuyên gia này cho biết, có khoảng 50% người muốn mua mảnh đất hoặc căn nhà thứ 2. Dù nguồn cung bất động sản tăng cao so với nhu cầu nhưng tiêu thụ vẫn tốt là do xu hướng mua căn nhà thứ 2, thậm chí căn nhà thứ 3 tăng lên.
"Tuy nhiên, phải hiểu được đó là căn thứ 2 chứ không phải căn thứ nhất, nếu bạn đang ở nhà ba mẹ thì không nên mua. Mua để relax chứ không phải lướt sóng đầu cơ. Xét yếu tố thiên nhiên, hạ tầng xã hội, yếu tố phục vụ, mua mà đơn vị quản lý yếu, phải thuê người phục vụ chăm sóc căn nhà đó thì không nên. Phong trào thì 18-24 tháng là chán, căn nhà thứ 2 có thể trở thành gánh nặng. Theo nguyên tắc căn thứ 2 là hưởng thụ thì xem đó là tiêu sản, phải lựa cái nào đẹp nhất, tốt nhất, người sau vẫn thấy căn đó đẹp để bán được giá", ông Quang cho biết.
Cuối cùng, ông Quang lưu ý 2 yếu tố quan trọng thường không được để ý. Một, đừng mua bất động sản "mồ côi", nên mua bất động sản "sáng đèn".
"Bất động sản mồ côi là có những lô đất, dự án mang tính đơn lẻ không kết nối được vùng, dự án cách đó 1km không có gì cả thì không phát triển được. Hai, mua bất động sản thì hy vọng để chỗ này có người ở chứ không phải để đó, 1-3 năm sẽ sáng đèn thì nên mua. Ví dụ đi qua dự án chung cư bàn giao rồi chỉ có 1 đèn le lét của bác bảo vệ thì nên đi về", ông Quang lưu ý.
