Luật Nhà ở mới có thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội?

Nhiều ý kiến cho rằng, Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định đồng bộ các cơ chế, chính sách để phát triển nhà ở xã hội, do đó giúp tăng nguồn cung và việc mua, thuê cũng thuận lợi hơn. Về mặt lý thuyết là như vậy, còn thực tế ra sao thì vẫn phải đợi thời gian trả lời!

• Sẽ hoàn thành Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở trước tháng 7-2024
• Luật Nhà ở 2023 có hóa giải tranh chấp chỗ để ô tô trong chung cư?

Ưu đãi chủ đầu tư, giảm điều kiện cho người mua

Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 27-11-2023 và có hiệu lực từ ngày 1-1-2025, cùng với thời điểm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), chương VI của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định đồng bộ các cơ chế, chính sách để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là nhằm thực hiện mục tiêu phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Những chính sách nổi bật có thể kể tới là luật quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Cùng với đó, khoản 5, điều 77 cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được cho vay ưu đãi với các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội; qua đó, khắc phục được bất cập của khoản 4, điều 50 Luật Nhà ở 2014 – không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bãi bỏ “điều kiện cư trú”, giao Chính phủ quy định “điều kiện về thu nhập”, quy định “đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập”. “Như vậy rất hợp tình, hợp lý, phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương”, ông Châu nhận xét. Theo luật cũ, gánh nặng thủ tục của đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội rất lớn. Họ phải bảo đảm đủ ba điều kiện: chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân và được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện… Những quy định này khiến người dân và chính quyền phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ, khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện.

Các chính sách ưu đãi, hỗ trợ doanh nghiệp chủ đầu tư nhà ở xã hội theo luật mới nếu cứ khó giải ngân, khó thụ hưởng như gói tín dụng 120.000 tỉ đồng thì làm sao tăng được nguồn cung?

Cũng trong thời gian qua, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội tuy có nhưng không thực chất, vì vậy không khuyến khích, thu hút được doanh nghiệp tham gia. Lần này, khoản 2, điều 85 luật mới quy định chủ đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách sẽ được hưởng các ưu đãi tốt hơn, như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn với lãi suất ưu đãi… Những chính sách hỗ trợ này sẽ khuyến khích và thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, mục 3 và mục 4 của chương VI quy định về phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân đã bổ sung các cơ chế, chính sách rất quan trọng và thiết thực để giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội cho công nhân, lao động, cán bộ, viên chức, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân viên của lực lượng vũ trang.

Những chính sách nêu trên sẽ tác động tích cực đến nguồn cung nhà ở xã hội – đây là mục đích của các nhà hoạch định chính sách, các nhà quản lý và cũng là dự báo của nhiều chuyên gia. Tại hội nghị triển khai đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” (sau đây gọi là đề án) năm 2024 do Bộ Xây dựng tổ chức tuần qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nói rằng Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với nhiều văn bản quy phạm pháp luật có liên quan với nhiều nội dung mới, tháo gỡ nhiều khó khăn trong thực tiễn; đặc biệt là tháo gỡ vướng mắc để thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. “Các chính sách mới này, cùng với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và các chương trình hỗ trợ xây dựng mới, cải tạo nhà ở cho các đối tượng chính sách chắc chắn sẽ tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ hơn, bảo đảm hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân”, ông Nghị nói.

Liệu mong muốn đó có thành hiện thực? Để trả lời câu hỏi này, hãy nhìn vào thực tế triển khai đề án nói trên.

Phụ thuộc vào quá trình thực hiện

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước hiện đã quy hoạch 1.249 khu đất với quy mô 8.390 héc ta làm nhà ở xã hội. So với báo cáo năm 2020, diện tích đất phát triển nhà ở xã hội đã tăng thêm 5.031 héc ta. Tính chung giai đoạn 2021-2023, cả nước có 499 dự án được triển khai với quy mô hơn 411.000 căn. Trong đó, có 71 dự án đã hoàn thành với hơn 37.800 căn; 127 dự án được khởi công với quy mô gần 108.000 căn. Cùng với đó, có 301 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 265.400 căn. Nằm trong tốp đầu những địa phương đã tích cực thúc đẩy khởi công xây dựng nhà ở xã hội phải kể tới Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Đồng Nai, Bình Dương…

Đề án đặt mục tiêu đến năm 2030 tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1,062 triệu căn; trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn. “Như vậy, nếu các dự án đã được cấp phép và chấp thuận chủ trương đầu tư hoàn thành đúng thời hạn thì chúng ta sẽ cơ bản hoàn thành mục tiêu đề án đến năm 2025”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nói.

Tuy nhiên, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng cho biết việc triển khai đề án vẫn còn rất nhiều khó khăn. Cụ thể là còn nhiều địa phương có kết quả thực hiện chậm so với kế hoạch đăng ký tại đề án, trong đó có những địa phương trọng điểm, có nhu cầu nhà ở xã hội lớn như: Hà Nội có ba dự án, 1.700 căn, đạt 9%; TPHCM có bảy dự án, gần 5.000 căn, đạt 19%. Một số địa phương không có dự án nhà ở xã hội nào khởi công từ năm 2021 đến nay, trong đó có Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi… Một số địa phương có nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng các cấp chính quyền địa phương chưa quan tâm, tạo điều kiện trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án để triển khai. Các cấp chính quyền địa phương cũng chưa quyết tâm giải quyết những khó khăn, vướng mắc của các dự án theo thẩm quyền. Việc cải cách thủ tục hành chính; ban hành các cơ chế khuyến khích, ưu đãi thêm của địa phương để kêu gọi các thành phần tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế…

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn còn gặp vướng mắc, khó khăn trong tiếp cận đất đai, thủ tục đầu tư xây dựng, tín dụng, chính sách ưu đãi… Đặc biệt, việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng (cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo xây dựng lại chung cư) còn chậm so với mong muốn và nhu cầu thực tiễn của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Hiện đã có 28 tỉnh công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỉ đồng. Tính đến nay đã có sáu dự án nhà ở xã hội tại năm địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 415 tỉ đồng.

Theo phản ánh của doanh nghiệp tại hội nghị của Bộ Xây dựng, vốn cho các dự án nhà ở xã hội vẫn rất nan giải. Gói 120.000 tỉ đồng thực tế không đi vào cuộc sống. Khi chủ đầu tư tiếp cận với các ngân hàng thì không được cho vay, bởi ngân hàng nói nếu cho vay thì chờ mãi không lấy được 1,5-2% tiền ưu đãi từ Ngân hàng Nhà nước! Các thủ tục hành chính liên quan đến duyệt giá, duyệt đối tượng thuê, mua nhà cũng đang kéo dài do quy trình giải quyết lòng vòng giữa bộ với các địa phương…

Thực tế này hàm ý rằng, nguồn cung nhà ở xã hội có khởi sắc trong tương lai nhờ những cơ chế, chính sách đồng bộ và tích cực của Luật Nhà ở (sửa đổi) hay không còn phụ thuộc vào việc hướng dẫn chi tiết và triển khai trên thực tế như thế nào. Chẳng hạn, các chính sách ưu đãi, hỗ trợ doanh nghiệp chủ đầu tư nhà ở xã hội theo luật mới nếu cứ khó giải ngân, khó thụ hưởng như gói tín dụng 120.000 tỉ đồng thì làm sao tăng được nguồn cung? Nếu điều kiện thụ hưởng chính sách đã giảm nhưng gánh nặng thủ tục không nhẹ bớt và các bộ, ngành, địa phương không tích cực thì hiệu quả cũng không thể như mong muốn!