Luật Nhà ở 2023 có 'hóa giải' tranh chấp chỗ để ô tô trong chung cư?

Người dân đô thị không chỉ cần căn hộ chung cư mà luôn cần ít nhất một chỗ để xe. Chỗ để xe trong chung cư hóa ra trở nên phức tạp và kéo theo nhiều tranh chấp. Bài viết này tìm hiểu vấn đề “tranh chấp dưới tầng hầm” và liệu Luật Nhà ở (sửa đổi) mà Quốc hội mới thông qua có giải quyết được vấn đề hay không.

Trong thời đại hiện nay, nhiều hộ gia đình có thu nhập tốt chọn sống ở chung cư hơn là căn nhà độc lập. Phần lớn trong số họ cũng đồng thời sở hữu ô tô phục vụ cho sinh hoạt gia đình và công việc. Do đó, họ không những muốn một căn hộ tiện nghi mà còn cần một chỗ để xe ngay trong chung cư của mình.

Tuy nhiên, sở hữu một chỗ để xe không phải “muốn là được”. Chỗ để xe trong chung cư là tiện ích thiết yếu cho cư dân sinh sống trong chung cư nhưng cũng là “con gà đẻ trứng vàng” của chủ đầu tư (CĐT). Do đó, tranh chấp về chỗ để xe trong chung cư giữa CĐT và cư dân khá phổ biến. Các tranh chấp thường thấy liên quan tới quyền sở hữu, vị trí chỗ để ô tô, giá thuê hoặc mua, thời hạn thuê… Vậy những trục trặc nào trong luật hiện hành đã dẫn đến tranh chấp như thế?

Điểm lại một số bất cập trong pháp luật hiện hành

Đầu tiên, ai là chủ sở hữu chỗ để ô tô trong chung cư? Điểm b, khoản 1, điều 101 Luật Nhà ở 2014 quy định chỗ để ô tô trong chung cư có thể “thuộc quyền quản lý” chứ không phải quyền sở hữu của CĐT. Tuy nhiên, khoản 4, điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD lại quy định chỗ đó có thể “thuộc quyền sở hữu và quản lý” của CĐT. Thông tư 02/2016 (là văn bản dưới luật) trái với Luật Nhà ở, mở rộng quyền cho CĐT thì có được hay không? Tại sao luật quy định “thuộc quyền quản lý” mà không phải “thuộc quyền sở hữu” của CĐT? Các quy định bất nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật có thể gây ra nhiều rắc rối khi áp dụng.

Trong khi đó, thực tế có trường hợp CĐT đã dùng chỗ để ô tô trong chung cư bảo đảm cho khoản nợ ở ngân hàng, đem bán cho cư dân hoặc được sở tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận. Án lệ số 51/2021/AL xác định CĐT có thể trở thành chủ sở hữu chỗ để ô tô trong chung cư. Các CĐT thì vẫn luôn khẳng định chỗ để xe này thuộc sở hữu riêng của mình và không nhượng bộ thỏa thuận về giá bán, giá thuê. Nên các trường hợp này gây ra nhiều tranh cãi, bức xúc cho cư dân và có trường hợp phải kiện ra tòa. Vì vậy, phải chăng Luật Nhà ở 2014 nên công nhận rõ quyền sở hữu của CĐT đối với chỗ để ô tô trong chung cư để đảm bảo quyền của nhóm đối tượng này và tránh gây hiểu nhầm nói chung?

Thêm nữa, nếu chỗ để ô tô trong chung cư thuộc quyền quản lý của CĐT thì chi phí xây chỗ đó không được tính vào giá bán căn hộ (điều 101.1.b Luật Nhà ở 2014). Nhưng việc tính toán này chỉ có CĐT biết, người dân khó có cơ hội để biết. Và thông thường, không có CĐT nào lại đầu tư rất lớn vào tầng hầm để xe để rồi thu hồi vốn từ việc trông giữ xe sau vài chục năm. Đồng thời, mẫu hợp đồng mua bán căn hộ trong giai đoạn trước khi Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực đều không ghi rõ giá bán căn hộ đã gồm chi phí đầu tư chỗ để ô tô hay chưa. Vì vậy, người dân có lý do cho rằng CĐT đã tính chi phí xây chỗ để ô tô vào giá bán căn hộ nhưng CĐT gian lận, không thừa nhận. Điều này dẫn đến bất đồng giữa người dân và CĐT ngày càng gay gắt.

Mặc khác, chỗ để ô tô không thể thuộc sở hữu chung của dân cư (điều 101.1.a Luật Nhà ở 2014). Tuy nhiên, pháp luật đất đai ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất. Liệu quy định hiện hành chỉ công nhận chỗ để ô tô trong chung cư có thể thuộc sở hữu riêng của người mua nhà chung cư hoặc quyền quản lý của CĐT có còn phù hợp? Liệu điều này có thể bị xem là hạn chế quyền của người sử dụng đất, đi ngược với tinh thần chung của pháp luật nước ta hay không?

Vấn đề tiếp theo là giá mua/thuê và vị trí để ô tô trong chung cư. Cư dân không được cung cấp thông tin ngay từ đầu hoặc thông tin thay đổi theo quyết định riêng của CĐT. Điều này đã dẫn đến hàng loạt tranh chấp trong chung cư. Những tranh chấp điển hình như ở Five Star Garden (Thanh Xuân, Hà Nội), Him Lam Chợ Lớn (quận 6, TPHCM), The EverRich Infinity (quận 5, TPHCM). Mãi đến khi ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP mới có Mẫu số 01 quy định CĐT phải đính kèm phụ lục hợp đồng mua bán nhà chung cư có chi tiết các thông tin của chỗ để ô tô trong chung cư. Nếu CĐT không áp dụng mẫu hợp đồng này thì hợp đồng đã ký cũng sẽ không có hiệu lực, không được dùng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận. Dù vậy, đây cũng chỉ là văn bản dưới luật, có hiệu lực gắn liền với Luật Nhà ở cũ – luật năm 2014 nên không rõ khi Luật Nhà ở mới – được thông qua tháng 11-2023 – có hiệu lực thì quy định liên quan có còn nội dung này không?

Cuối cùng, nguyên tắc ưu tiên chỗ để xe cho các chủ sở hữu nhà chung cư đã được quy định tại điều 101.1.b Luật Nhà ở 2014 và điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD. Nhưng thực tế có trường hợp CĐT ngay từ đầu đã cố tình xây ít chỗ để ô tô, gây ra tình trạng cung ít hơn cầu để nâng giá bán, giá thuê chỗ để ô tô. Theo đó, bất kể người mua nhà chung cư có khả năng chi trả hay không thì mức giá do CĐT quyết định vẫn không đổi. Sự thương lượng giữa CĐT và cư dân thực tế đã bị bỏ qua. Nguyên tắc ưu tiên cho chủ sở hữu nhà chung cư mua/thuê chỗ để xe có vẻ được tuân thủ nhưng thực tế không khả thi. Và khi không còn người mua nhà chung cư mua chỗ để ô tô nữa, thì CĐT sẽ có cớ nhường suất cho các người ngoài cư dân với mức giá mà CĐT mong muốn.

Luật Nhà ở 2023: những điểm mới có liên quan

Sáng 27-11-2023, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 1-1-2025. Theo đó, liên quan đến chỗ để ô tô trong chung cư, điều 144 Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung như mới so với điều 101 Luật Nhà ở 2014.

Thứ nhất, CĐT có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để ô tô. Điều này là cần thiết bởi người thanh toán chi phí xây dựng chỗ để ô tô là chủ sở hữu chỗ để ô tô. Việc công khai sẽ góp phần hạn chế bất hòa giữa CĐT và người mua nhà chung cư.

Thứ hai, CĐT phải ghi nhận trong hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng về việc mua, thuê chỗ để ô tô. Điều này đương nhiên để tránh trường hợp CĐT thỏa thuận miệng với người mua nhà chung cư, không có chứng cứ rõ ràng.

Thứ ba, CĐT phải bàn giao cho chủ sở hữu căn hộ bản vẽ, mặt bằng khu vực để xe phân định rõ chỗ để xe trong chung cư trên cơ sở hồ sơ đã được phê duyệt. Điều này là vô cùng quan trọng để chủ sở hữu căn hộ phân định rõ các khu vực để xe, hạn chế tình trạng bất cân xứng thông tin giữa CĐT với chủ sở hữu căn hộ.

Thứ tư, vai trò của Nhà nước được tái khẳng định trong việc quy định mức giá trần đối với dịch vụ trông giữ ô tô trong chung cư. Hiện nay, giá gửi ô tô đến chín chỗ cao nhất ở TPHCM là năm triệu đồng/tháng, ở Hà Nội là bốn triệu đồng/tháng. Điều này thể hiện góc nhìn đúng đắn của Nhà nước, tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận giữa các bên, để thị trường tự điều chỉnh.

Cuối cùng, việc quản lý vận hành chỗ để xe được thực hiện theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, vấn đề quản lý vận hành sẽ thống nhất hơn vì chỉ tập trung trong một văn bản. Bộ Xây dựng cũng còn thời gian để chuẩn bị, nghiên cứu nên ta cùng mong đợi quy chế này sẽ quy định chi tiết hơn về vấn đề này.

Tuy nhiên, ta cũng cần chờ các văn bản dưới luật sau này liệu có quy định, hướng dẫn chi tiết hơn không. Đó là bởi điều 144 Luật Nhà ở 2023 vẫn còn giữ nguyên những nội dung bất cập của điều 101 Luật Nhà ở 2014: “quyền quản lý” của CĐT, hạn chế quyền sở hữu chung của cư dân đối với chỗ để ô tô trong chung cư và nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư chưa rõ ràng. Bên cạnh đó, khi Luật Nhà ở 2023 mới có hiệu lực, mẫu hợp đồng mua bán/ thuê mua căn hộ cũng chưa rõ có còn ghi nhận các thông tin liên quan đến chỗ để ô tô trong chung cư hay không.

Điểm b, khoản 1, điều 101 Luật Nhà ở 2014 quy định: Đối với chỗ để ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.