Liệu việc Trung Quốc hạ lãi suất có giúp vực dậy thị trường bất động sản?

Chính phủ Trung Quốc kỳ vọng những động thái này sẽ giúp kích thích chi tiêu, từ đó tạo đà phục hồi cho lĩnh vực từng là trụ cột của nền kinh tế.

Từng là trụ cột chính của nền kinh tế quốc gia, thị trường bất động sản Trung Quốc đã rơi vào tình trạng trì trệ kể từ tháng 8/2020, khi chính phủ đưa ra chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm kiềm chế tình trạng vay mượn ồ ạt của các nhà phát triển bất động sản.

Kể từ đó nhiều chủ dự án đã bán nhà nhằm kiếm thêm thu nhập để trang trải các khoản nợ cũng như hạn chế rủi ro trong bối cảnh nền kinh tế thiếu ổn định.

Năm nay, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã hạ lãi suất cơ bản kỳ hạn 5 năm từ mức 3,95% xuống còn 3,85%. Ngân hàng này cũng đã hạ mức trần đối với các khoản thế chấp dành cho nhà mới và nhà cũ trên toàn quốc.

Động thái này dẫn đến việc hàng chục TP của Trung Quốc cắt giảm lãi suất thế chấp xuống còn 3,2% và một số thành phố khác xuống dưới 3%. Theo dữ liệu của chính phủ, lãi suất trung bình cho các khoản thế chấp mới là 3,45% vào tháng 6, giảm so với mức 4,27% vào tháng 9 năm ngoái.

Những công ty bất động sản đã nắm bắt cơ hội để thu hẹp các khoản nợ cũng như đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp.

Li Wen, giám đốc nhân sự tại một doanh nghiệp nhà nước ở Nam Xương, tỉnh Giang Tây, đã trả hết 200.000 nhân dân tệ (28.170 USD) nợ vay mua nhà trước thời hạn vào tháng 1 khi lãi suất đã giảm từ 5,39% xuống còn 4,3% sau một vài đợt cắt giảm lãi suất kể từ năm ngoái.

Những người khác tận dụng việc cắt giảm lãi suất để trả nợ thế chấp hoặc vay mua nhà.

Theo dữ liệu của Tập đoàn Ngân hàng Úc và New Zealand (ANZ), trong mỗi tháng năm ngoái, trung bình 450 tỷ nhân dân tệ (63,3 tỷ USD) tiền thế chấp đã được thanh toán trước hạn. Số tiền thanh toán đã tăng lên 600 tỷ nhân dân tệ (84,58 tỷ USD) trong bảy tháng đầu năm nay, tương đương với 15% doanh số bán lẻ của Trung Quốc trong giai đoạn này.

Dữ liệu cho thấy tính đến cuối tháng 6, tổng nợ thế chấp tại Trung Quốc đã giảm xuống còn 37,79 nghìn tỷ nhân dân tệ (5,3 nghìn tỷ USD), mức thấp nhất trong gần ba năm.

Không những vậy, Trung Quốc có thể cắt giảm lãi suất thế chấp chưa thanh toán lên tới 50 điểm cơ bản ngay từ tháng này, và giảm tổng cộng 80 điểm cơ bản vào năm sau, theo một báo cáo gần đây của Bloomberg.

Chen Wenjing, giám đốc nghiên cứu thị trường tại China Index Academy, cho biết: "Việc giảm thêm lãi suất thế chấp chưa thanh toán sẽ giúp giảm chi phí cho những người sở hữu nhà hiện tại cũng như thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư".

Tuy nhiên, theo một số nhà phân tích, các biện pháp này chỉ có thể hỗ trợ tiêu dùng phục hồi trong ngắn hạn mà không thể tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản trong thời gian dài.

Ricky Tsang, giám đốc của S&P Global Ratings, cho biết: "Chúng tôi cho rằng các biện pháp này sẽ không có nhiều tác dụng trong việc thúc đẩy nhu cầu trên thị trường bất động sản Trung Quốc ".

Ông cho biết thêm: “Dù người sở hữu nhà có thể giảm bớt gánh nặng vay vốn nhờ việc cắt giảm lãi suất, nhu cầu về bất động sản vẫn hạn chế do nền kinh tế suy yếu và giá nhà giảm”.

Xing Zhaopeng, chiến lược gia cấp cao về Trung Quốc tại ANZ, cho biết dù mức giảm 80 điểm cơ bản gần như phù hợp với kỳ vọng của thị trường, tác động mang lại vẫn tương đối hạn chế.

Ông cho biết: “Những động thái này có thể giúp giảm các khoản thanh toán thế chấp sớm, nhưng không đủ để đưa thị trường bất động sản trở lại bình thường”. Chuyên gia này nhận định lợi suất cho thuê thấp trên toàn quốc với khoảng 3% ở các TP hạng hai và hạng ba và khoảng 2% ở các TP hạng nhất là một trong những rào cản lớn đối với việc mua nhà.

Người mua cũng vẫn thận trọng trong bối cảnh giá nhà giảm mạnh.

Vào tháng trước, giá nhà mới tại Trung Quốc đã giảm 5,7 % so với cùng kỳ năm ngoái, mức giảm mạnh nhất trong vòng 9 năm, theo số liệu chính thức công bố hôm thứ Bảy. Trong khi đó, doanh số bán theo hợp đồng vào tháng 8 đã giảm 10% so với tháng trước đó và giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái, theo China Real Estate Information Corporation.

Xing của ANZ cho biết: "Nếu chính phủ không triển khai các biện pháp kích thích lớn nào đáng kể để nâng lợi suất cho thuê lên mức cao hơn lãi suất thế chấp, bất động sản ở Trung Quốc vẫn không hoàn toàn phục hồi".