Liên tiếp các vụ đấu giá đất phải dừng: Cần xóa tâm lý 'cùng lắm mất tiền đặt cọc'

"Khi có bảng giá đất mới, giá khởi điểm trong đấu giá đất được kéo sát giá thị trường và tiền đặt trước tăng theo. Lúc đó, các phiên đấu giá sẽ trở nên chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, thay vì tình trạng lộn xộn thời gian vừa qua", chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nói.

Mới đây, ngày 29/11, huyện Sóc Sơn đã tổ chức đấu giá 58 thửa đất ở thôn Đông Lai (xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn). Tại phiên đấu giá, đến vòng 5 có 3 thửa được trả giá tới 30 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, đến vòng 6 những người này đã bỏ ngang khiến phiên đấu giá phải dừng lại.

Tiếp đó, ngày 30/11, UBND huyện Thanh Oai tổ chức phiên đấu giá 22 thửa đất tại xã Đỗ Động (huyện Thanh Oai). Đến vòng thứ 7, giá cao nhất được nhà đầu tư trả 70,3 triệu đồng/m2. Nhưng đến vòng thứ 8, khách hàng đồng loạt không trả giá tiếp dẫn đến phiên đấu không thành công.

Khi thông tin được chia sẻ, nhiều người cho rằng, có hành vi phá hoại phiên đấu giá nên cần phải xử lý nghiêm.

Tuy nhiên, theo một lãnh đạo UBND huyện Thanh Oai, trong phiên đấu giá đất ngày 30/11 do UBND huyện tổ chức không có chuyện bị can thiệp.

Theo vị lãnh đạo này, hầu hết người tham gia đấu giá đất tại phiên vừa qua là người của các sàn bất động sản hoặc văn phòng nhà đất. Do đó, họ nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành về đấu giá đất. Vì vậy, huyện cũng không đề nghị công an vào cuộc.

Với phiên đấu giá ở Sóc Sơn, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nêu quan điểm, việc trả giá 30 tỷ đồng/m2 đất ở tại Sóc Sơn không phải hình thức thổi giá , làm nhiễu loạn thị trường. Bởi nếu cố tình gây nhiễu loạn, người tham gia sẽ trả một mức giá cao hơn bình thường nhưng vẫn ở trong mức khiến mọi người phải suy đoán về tính hợp lý của mức giá đó. Ví như, tại các cuộc đấu giá tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức (một số lô đất trúng đấu giá trên 100 triệu đồng/m2).

Với việc trả giá trên 30 tỷ đồng/m2 thì người trả giá không muốn tham gia nữa, do giá quá cao, quá khả năng chi trả của người này. Vì vậy, quyết định trả giá cao gấp gần 1.000 lần và chấp nhận mất khoản tiền đặt trước.

Nói rõ hơn về việc mất tiền đặt trước, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, trường hợp này có thể xác định người tham gia đấu giá cố tình “phá” cuộc đấu giá. Bởi người này biết và buộc phải biết về việc khi trả giá trên 30 tỷ đồng/m2 thì cuộc đấu giá sẽ phải dừng lại mà không có người thắng cuộc.

Nhiều kẽ hở trong đấu giá

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, công tác đấu giá đất thời gian vẫn còn nhiều khe hở. Để khắc phục tình trạng này, vị chuyên gia đề xuất cần sàng lọc khách hàng đấu giá bằng năng lực tài chính. Đồng thời cần có quy định về thời gian đưa đất vào khai thác sử dụng, cũng như thời gian chuyển nhượng. Đặc biệt, cần xác định lại giá đất khởi điểm để người đấu giá khó có thể bỏ cọc.

Trao đổi với báo Tiền Phong, đại diện Công ty Đấu giá hợp danh đấu giá Việt Nam, đơn vị phối hợp với huyện Thanh Oai tổ chức phiên đấu giá ngày 30/11 cho biết: Theo quy định hiện hành về đấu giá thì các trường hợp dừng đấu giá giữa chừng như ở Thanh Oai thì không có căn cứ để thu tiền đặt trước của khách hàng.

Cụ thể, khoản 6, Điều 39, Luật Đấu giá tài sản 2023 đã quy định rõ những trường hợp người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước. Nếu khách hàng không vi phạm các khoản trên thì sẽ không mất tiền đặt trước. Với vụ việc ở Thanh Oai, thì việc trả giá là quyền của khách hàng. Họ trả như thế nào thì quyền của họ.

Vị đại diện này cũng cho biết, các quy định về đấu giá hiện nay vẫn còn lỏng lẻo, nhiều kẽ hở. Trong khi đó, nhiều người tham gia đấu giá tìm hiểu rất kỹ các vấn đề thuộc quyền và trách nhiệm của họ và họ sử dụng hết quyền đó.

“Về mặt hiện tượng thì chúng ta có thể thấy việc trả giá rồi dừng lại như vừa qua là không bình thường. Tuy nhiên, để kết luận xem có phá bĩnh hay không là trách nhiệm của cơ quan chức năng. Từ vụ việc này, cơ quan chức năng cũng cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá tài sản cho phù hợp”, vị đại diện này nói.

Cần sớm ban hành Bảng giá đất mới

Ông Đỉnh cũng cho rằng, nguyên nhân các vụ việc trên là do thời gian qua nhiều người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao bất chấp và chấp nhận mất khoản tiền đặt trước. Bởi theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất. Do bảng giá đất của Hà Nội và nhiều địa phương hiện quá thấp nên kéo theo giá khởi điểm rất thấp. Hơn nữa, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia.

Tại các phiên đấu giá gần đây, nhiều người sẵn sàng “thi đấu”, trả giá cao với tâm lý “cùng lắm là mất tiền đặt trước”. Từ đó, tạo ra những màn “so kè” trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá như ví dụ tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn.

Để chấn chỉnh tình trạng này, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, các địa phương cần thực hiện nghiêm quy định của Luật Đất đai 2024. Đồng thời, sớm rà soát để điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc thị trường. Khi giá khởi điểm trong đấu giá đất được kéo sát giá thị trường và tiền đặt trước tăng theo, các cuộc đấu giá sẽ trở nên chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, thay vì tình trạng lộn xộn thời gian vừa qua.

Được biết, giá đất ở hiện tại của Hà Nội đang được áp dụng theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019. Theo đó, giá đất ở tại Sóc Sơn từ 660.000 đồng đến 909.000 đồng/m2, trong đó giá đất ở tại xã Quang Tiến là 660.000 đồng/m2. Còn tại xã Đỗ Động (huyện Thanh Oai), giá đất ở từ 420.000 đồng đến 904.000 đồng/m2 tùy theo vị trí, khu vực.

Trước những biến động giá bất động sản thời gian qua, dư luận cho rằng bảng giá đất ở hiện nay của Hà Nội không còn phù hợp, cần phải sửa đổi. Về vấn đề này, UBND TP. Hà Nội cho biết, hiện đã giao cho Sở TN&MT Hà Nội xây dựng bảng giá đất mới.

Trong thời gian thành phố chưa ban hành bảng giá đất mới, thành phố sẽ vẫn tiếp tục áp dụng bảng giá đất theo Quyết định 30/2019.