Lập Quỹ nhà ở quốc gia: Cán cân bất động sản liệu có trở về thế cân bằng?

Tình trạng thiếu hụt nhà ở giá rẻ hiện không chỉ là thách thức riêng của Việt Nam mà còn là hiện trạng phổ biến của nhiều nước phát triển trên thế giới.

Quỹ nhà ở quốc gia giải quyết vấn đề cấp bách về nhà ở

Trong buổi làm việc với Ban Chính sách chiến lược Trung ương về mục tiêu tăng trưởng kinh tế mới đây, Tổng Bí thư Tô Lâm đã nói về chính sách đối với đất đai và thị trường bất động sản.

Theo Tổng Bí thư, các Bộ, ngành chức năng cần có biện pháp khơi thông và thúc đẩy các giao dịch, thu hút nguồn vốn đầu tư vào thị trường, thúc đẩy thị trường đô thị trở thành động lực tăng trưởng của quốc gia trên cơ sở hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng chất lượng cao và đồng bộ, cùng với đó, xây dựng hệ thống bản đồ số quốc gia về quy hoạch và giá đất, nghiên cứu thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" nhằm phát triển nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn.

Cùng với đó, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính mới đây cũng đã ký quyết định giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030, yêu cầu các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Theo quyết định này, từ nay đến năm 2030, cả nước sẽ phải hoàn thành hơn 995.000 căn nhà ở xã hội, trong đó riêng năm 2025 là hơn 100.000 căn.

>> Sóng đầu tư dâng cao: Bất động sản ven biển Đà Nẵng 'nóng' trở lại

Mặc dù vậy, dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong giai đoạn 2021-2024, chỉ có 96 dự án nhà ở xã hội với hơn 57.620 căn được hoàn thành, trong khi 133 dự án mới được khởi công (110.200 căn) và 415 dự án còn chờ triển khai (412.200 căn).

Như vậy, với tốc độ này, mục tiêu phấn đấu Việt Nam có 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ khó có thể đạt được nếu như không có một chính sách đủ mạnh để hỗ trợ phát triển nguồn cung.

Chia sẻ trên báo Tiền Phong, Chủ tịch Công ty Cổ phần (CTCP) Liên minh Khu Tây - ông Nguyễn Viết Hùng cho rằng, giữa bối cảnh giá nhà ở tăng cao, đặc biệt tại các tỉnh thành có sự phát triển mạnh, hút nhiều lao động là dân nhập cư thì vấn đề nhà ở xã hội sẽ càng trở nên bức thiết hơn bao giờ hết.

Chính vì thế, theo ông Hùng, Quỹ nhà ở quốc gia là một "ý tưởng gợi mở đột phá, có thể làm xoay chuyển cục diện thị trường bất động sản đang mất cân đối hiện nay".

Theo đánh giá của Chủ tịch CTCP Liên minh Khu Tây, việc đặt mục tiêu thành lập quỹ nhà ở quốc gia không chỉ góp phần hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội mà còn hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại với mức giá vừa túi tiền, thông qua các cơ chế phù hợp với từng loại hình.

"Việc thành lập được Quỹ nhà ở quốc gia sẽ là một niềm vui rất lớn cho đại đa số người dân, giải quyết được vấn đề an sinh xã hội... Quỹ này cũng sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản, cũng như hỗ trợ người dân có thu nhập trung bình thấp có cơ hội sở hữu căn nhà riêng của mình", ông Nguyễn Viết Hùng chia sẻ trên báo Tiền Phong.

Quỹ nhà ở quốc gia không chỉ giúp tăng nguồn cung về nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, giảm tình trạng đầu cơ, ổn định thị trường bất động sản mà cả thị trường tài chính.

Quỹ cũng sẽ giúp tạo ra nguồn tài chính dài hạn, ổn định nhằm phát triển nhà ở nhằm phục vụ an sinh xã hội cho đại đa số người dân qua nhiều thế hệ, tạo ra các cơ chế tài chính tốt cho người dân vay mua nhà ở.

Liên quan đến nguồn vốn duy trì Quỹ nhà ở quốc gia, ông Nguyễn Viết Hùng cho rằng nguồn vốn này có thể đến từ sự đóng góp của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, phát hành trái phiếu nhằm phục vụ cho phát triển nhà ở, tận dụng các nguồn vốn nước ngoài, ODA...

Chung quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Kinh doanh PropertyGuru Việt Nam cho rằng việc nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia là thông tin đáng mừng đối với tất cả mọi người.

Đánh giá mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội trước năm 2030 là một "đề án rất tham vọng", ông Đinh Minh Tuấn cho rằng nếu theo hình thức cũ thì việc làm nhà ở xã hội sẽ mất rất nhiều thời gian, do đó nếu có một quỹ hoặc thể hiện được vai trò chủ động của Nhà nước trong việc tạo ra nguồn vốn đề người dân có thể mua nhà ở xã hội, hỗ trợ chủ đầu tư nguồn vốn để xây dựng thì sẽ được xem là "biện pháp kép, thúc đẩy nhanh thị trường nhà xã hội".

Theo đánh giá của Giám đốc Kinh doanh PropertyGuru Việt Nam, một trong những tác động đầu tiên của Quỹ nhà ở quốc gia chính là việc giúp các chủ đầu tư có nguồn vốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở xã hội với mức giá phù hợp hơn. Tiếp đến, quỹ này sẽ có hỗ trợ nhiều cho người dân trong việc tìm mua nhà với mức giá phù hợp thu nhập.

Quỹ nhà ở quốc gia ở nước ngoài hoạt động thế nào?

Thực tế, việc thiếu hụt nhà ở giá rẻ không chỉ là tình trạng riêng của Việt Nam mà đây còn được xem là thách thức chung đối với nhiều quốc gia.

Tại Hong Kong (Trung Quốc), tình trạng người dân phải sống trong các căn hộ chật chội với mức giá đắt đỏ không phải hiếm.

Theo chia sẻ của bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, để giải quyết tình trạng này, chính quyền Hong Kong đã áp dụng chiến lược "Long Term Housing Strategy" (LTHS).

Theo đó, chiến lược này tập trung vào việc cung cấp các lựa chọn cho thuê nhà từ nguồn cung hiện hữu, tăng lượng sở hữu nhà ở xã hội và điều tiết tỷ lệ công/tư trong tổng nguồn cung nhà ở.

Trong lần cập nhật năm 2018, chiến lược LTHS này đã nâng tỷ lệ sở hữu công/tư nguồn cung nhà ở từ 60/40 lên 70/30, với mục tiêu đạt 301.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2023-2024 đến 2032-2033.

Hay như tại Singapore với việc áp dụng thành công chương trình nhà ở công cộng do Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý đã giúp người dân có thể sở hữu nhà ở với mức giá lý tưởng.

HDB đã xây dựng và bán nhà ở giá rẻ với các khoản vay ưu đãi, đồng thời quy hoạch đô thị hợp lý nhằm đảm bảo đầy đủ tiện ích cũng như hạ tầng.

Hiện nay, có khoảng 84% dân số tại đây sống trong các căn hộ HDB với hơn 1 triệu căn đã hoàn thành. Mức giá bán căn hộ HDB tại Singapore dao động từ 500.000SGD (357.000USD) đến hơn 1 triệu SGD (716.000USD), tùy vị trí và diện tích.

Ở khu vực Đông Nam Á, đơn cử như Thái Lan, sau khi triển khai chương trình nhà ở xã hội thông qua Ngân hàng Nhà ở Chính phủ (GH Bank), đã cung cấp các khoản vay ưu đãi và giảm thuế cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Dự án này của Thái Lan đặt mục tiêu cung cấp 1 triệu căn hộ chất lượng cao, với mức trả góp hàng tháng khoảng 4.000baht (gần 200USD). Hiện nay, đã có khoảng 300.000 căn hộ đã hoàn thành.

Theo bà Trang Bùi, khi nhìn về Việt Nam, việc xây dựng quỹ nhà ở giá rẻ và giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội hiện đang là vấn đề cần được tháo gỡ.

Để làm được điều này, bà Trang Bùi cho rằng cần đẩy mạnh quy hoạch đô thị theo hướng đồng bộ nhằm đảm bảo các khu nhà ở giá rẻ được phát triển đầy đủ với tiện ích và hạ tầng.

Ngoài ra, cần có những chính sách hỗ trợ như cung cấp khoản vay ưu đãi, giảm thuế cho người mua nhà và doanh nghiệp, phát triển nhà ở giá rẻ cần được triển khai.

Cùng với đó, việc tạo điều kiện cho khu vực tư nhân tham gia vào các dự án thông qua ưu đãi và hỗ trợ pháp lý được xem là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường.

Chia sẻ trên Tạp chí Tri thức, bà Trang Bùi cho rằng "Để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ tại Việt Nam, cần tái khởi động các dự án đang bị đình trệ, cải cách hành chính để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục, và thực hiện 2 đột phá trong phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội để đạt mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030".

Chung quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng Nhà nước cần xây dựng các chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư như: Giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại...

Nhà nước cũng cần ưu tiên phê duyệt quy hoạch, đẩy nhanh tiến trình cấp phép xây dựng nhằm rút ngắn quá trình thực hiện triển khai dự án.

Một trong những thực trạng hiện nay là phần lớn dự án nhà ở xã hội tại Việt Nam đang do các chủ đầu tư trong nước phát triển, nhưng việc quá phụ thuộc vào các chủ đầu tư khiến chi phí phát triển chưa được tối ưu.

Theo đề xuất của chuyên gia, Việt Nam cần có chính sách chuẩn hóa thiết kế mặt bằng cho nhà ở xã hội nhằm tối ưu quỹ đất đang ngày càng hạn chế giữa bối cảnh nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao.

Về phía các doanh nghiệp, một trong những giải pháp để "tự cứu mình" đó là cần tái cấu trúc và xử lý nợ xấu, chuyển hướng đầu tư vào nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội để góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh, an toàn và bền vững.

>> Lộ diện phân khúc chiếm lĩnh thị trường bất động sản trong năm 2025