Dựa trên Báo cáo kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 của Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; đồng thời thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2030.
Tháo gỡ vướng mắc tại các dự án, tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền
HoREA nhận thấy, thị trường bất động sản đang rất thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại do rất thiếu nguồn cung dự án nhà ở do vướng mắc pháp lý và cơ cấu sản phẩm nhà ở đang bị lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp, nhưng lại rất thiếu nhà ở nhà ở thương mại giá vừa túi tiền dẫn đến giá nhà tăng liên tục trong các năm gần đây.
Đồng thời, thị trường bất động sản đã bị khủng hoảng kéo theo nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn nghiêm trọng về dòng tiền và thanh khoản trong các năm 2022 - 2023. Bên cạnh đó, đa số người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có nhu cầu thực mua nhà để ở rất khó tiếp cận, rất khó tạo lập nhà ở.
Do đó, HoREA đề nghị Quốc hội xem xét thông qua Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo Tờ trình của Chính phủ ngày 10/10/2024.
Hiệp hội đề nghị các Ủy ban của Quốc hội khẩn trương thực hiện Nghị quyết ngày 16/10/2024 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 để trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua tại kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024) theo quy trình tại một kỳ họp và theo trình tự, thủ tục rút gọn dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế, chính đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai…
Bên cạnh đó, Quốc hội có thể xem xét thông qua Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và Luật Đấu thầu và Dự án Luật sửa đổi; bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán; Luật Kế toán; Luật Kiểm toán độc lập; Luật Ngân sách Nhà nước; Luật Quản lý sử dụng tài sản công; Luật Quản lý Thuế và Luật Dự trữ quốc gia và Dự án Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN và Dự án Luật Đấu giá tài sản và Dự án Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn và Dự án Luật Đầu tư công để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đầu tư công cũng như các dự án đầu tư của khu vực tư nhân.
Mặt khác, HoREA đề nghị Ban Chỉ đạo về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án của Chính phủ phối hợp với các đơn vị khác tại một số địa phương trọng điểm để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của khoảng hơn 500 dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước, trong đó TPHCM có hơn 148 dự án để vừa tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện kéo giảm giá nhà và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở theo hướng tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.
Đề xuất lãi vay ưu đãi cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội từ 3-4.8%/năm
Liên quan đến mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, HoREA cho biết Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) đã có Công văn ngày 01/08/2024 hướng dẫn về lãi suất cho vay đối với các khoản vay đã ký Hợp đồng tín dụng trước ngày 01/08/2024, NHCSXH nơi cho vay và người vay vốn thỏa thuận thống nhất nội dung sau vào Phụ lục Hợp đồng tín dụng.
Theo đó, lãi suất cho vay bằng mức cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Hiện nay, mức lãi suất cho vay là 6.6%/năm, áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua được vay vốn ưu đãi bằng 120% lãi suất cho vay hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ tại NHCSXH với lãi suất 7.92%/năm trong năm 2024 (tính theo công thức 6.6%/năm x 120% = 7.92%/năm) và người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được hưởng lãi suất ưu đãi 6.6%/năm bằng với lãi suất cho vay hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ tại NHCSXH.
HoREA đánh giá mức lãi suất gọi là ưu đãi này quá cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng hiện nay, nên Hiệp hội đề nghị xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ tại NHCSXH về mức 3% hoặc 4.8%/năm là phù hợp, để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3.6% hoặc 5.76%/năm và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi từ 3% hoặc 4.8%/năm là phù hợp.
Về nguồn cung, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định công nhận nhà ở riêng lẻ là nhà trọ cho thuê dài hạn cũng là một hình thức nhà ở xã hội do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, kinh doanh để các chủ nhà trọ cũng được đối xử tương tự như chủ đầu tư, theo đó để các chủ nhà trọ được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng (như đề xuất trên đây) và về thuế với mức thuế khoán giảm về 3.5%/doanh thu, bao gồm 2.5% thuế GTGT và 1% thuế TNCN (hiện nay Thông tư 40/2021/TT-BTC áp dụng mức thuế khoán bằng 7%/doanh thu, bao gồm 5% thuế GTGT và 2% thuế TNCN bằng với chủ khách sạn mini cho thuê lưu trú du lịch ngắn hạn theo ngày, theo giờ cũng chịu mức thuế khoán bằng 7%/doanh thu).
Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN quy định chính sách ưu đãi về thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê theo hướng được giảm 70% thuế suất thuế GTGT về mức 3% và được giảm 70% thuế suất thuế TNDN về 6% để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội để cho thuê.
