Góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Lo ngại quy định đất ở trong xây dựng dự án nhà ở sẽ làm tắc nghẽn thị trường bất động sản

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW nêu quan điểm về một số điểm bất hợp lí trong điều 128 dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đang khiến các doanh nghiệp lo lắng.

Theo ông Hà, quan điểm xuyên suốt khi xây dựng chính sách phải là giải quyết khó khăn, khuyến khích sự phát triển của thị trường. Cơ quan soạn thảo cần lắng nghe phản hồi của người dân, doanh nghiệp để xây dựng quy định phù hợp với thực tế, đảm bảo quyền lợi các bên, hạn chế tối đa những quy định kìm hãm sự phát triển.

Một trong những điểm nóng của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét là điều 128 quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội . Cụ thể, khoản 1 và 6 của điều này nhắc tới việc việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng để triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với “đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Quy định này có ý nghĩa ra sao, thưa ông?

Tôi không rõ mục đích của việc sửa đổi trong dự thảo nhưng xét về thực tế, quy định trên có nhiều điểm chưa phù hợp. Trước hết ở quy định “bó cứng” phải có đất ở để làm dự án trong khi phần lớn các dự án nhà ở thương mại hiện được phát triển trên quỹ đất ban đầu rất đa dạng như: đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp…

Điểm thứ hai là quy định chỉ áp cho đất phi nông nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Quy định này không những thiếu thực tế mà còn đi ngược với quyền được trả tiền thuê đất hàng năm của doanh nghiệp. Hiện, phần lớn chủ đầu tư, người sử dụng đất hiện vẫn trả tiền thuê hàng năm bởi thanh toán một lần cho vài chục năm đòi hỏi nguồn lực quá lớn.

Những quy định trên nếu được áp dụng sẽ có tác động ra sao, thưa ông?

Rất ít dự án có thể đáp ứng những tiêu chí phi thực tế trên, kéo theo là thị trường khó phát triển thêm nguồn cung mới. Mặt khác, quy định thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu chỉ áp dụng với các loại đất trên sẽ rất khó khuyến khích được nhà đầu tư tự thỏa thuận. Hậu quả là thị trường không thể phát triển thêm dự án mới, nguồn cung bị tắc nghẽn. Ngoài ra, ta cũng phải lường trước việc, vì quy định thay đổi, hàng trăm dự án đang triển khai có thể rơi vào cảnh “treo” vì đang tuân theo quy định cũ.

Có nghĩa là một quy định nhỏ nhưng nếu áp dụng vào thực tế sẽ gây ra hệ lụy vô cùng lớn. Thị trường BĐS có thể phải đối mặt với đồng thời “3 gọng kìm” nói trên. Trong bối cảnh thị trường BĐS chưa hồi phục, Chính phủ, Quốc hội và các bộ, ngành đang tích cực gỡ vưỡng cho các dự án, quy định trên rõ ràng đi ngược lại mong muốn cũng như công sức của cả hệ thống.

Nguy hiểm là hậu quả không chỉ gói gọn với một vài doanh nghiệp hay lĩnh vực. BĐS không phát triển được kéo theo hàng chục ngành nghề liên quan gặp khó khăn. Cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực.

Với những hệ lụy như ông vừa phân tích, ông có đề xuất gì để giải quyết những điểm vướng mắc trên?

Để phù hợp với thực tiễn, tôi đề xuất sửa đổi theo hướng cho phép chủ đầu tư phát triển các dự án trên đất ở hoặc đất khác (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nhưng, với quy định mở như trên, có thể có lo lắng về việc xảy ra tình trạng “tự tung tự tác” của các nhà đầu tư, đặc biệt là trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Đó là cách nhìn chưa chính xác. Chúng ta có Nghị quyết về Quy hoạch tổng thể quốc gia, có Luật Quy hoạch, có quy hoạch mục đích sử dụng đất tại từng địa phương… để làm căn cứ phát triển. Không thể có chuyện doanh nghiệp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Quy định trên cũng đã được thực tiễn chứng minh nên hoàn toàn không cần đưa thêm các đề xuất mới. Theo tôi, Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên xem xét, lắng nghe các ý kiến đóng góp để sửa lại quy định trên theo nội dung như hiện hành, trước khi trình Quốc hội khóa XV xem xét thông qua tại kỳ họp tháng 10/2023.

Từ dự thảo Luật Đất đai, theo ông, quan điểm xây dựng chính sách cho thị trường BĐS cần theo hướng nào để thực sự hỗ trợ lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế này?

Quan điểm xuyên suốt khi xây dựng chính sách theo tôi phải là giải quyết khó khăn, khuyến khích sự phát triển của thị trường. Cơ quan soạn thảo cần lắng nghe phản hồi của người dân, doanh nghiệp để xây dựng quy định phù hợp với thực tế, đảm bảo quyền lợi các bên, hạn chế tối đa những quy định “trên trời”, đi ngược lại sự phát triển.

Xin cảm ơn ông!