Giá nhà tăng 'phi mã' từ 6,4 tỷ lên 8 tỷ sau một năm, sẽ khó giảm khi áp bảng giá đất mới

Theo nhận định của các chuyên gia, khi áp dụng bảng giá đất mới, giá BĐS sẽ khó giảm do nghĩa vụ tài chính về đất có xu hướng tăng theo bảng giá đất.

Theo chia sẻ của ông Tuấn - một cư dân tại quận Cầu Giấy, Hà Nội, ông có mua một căn nhà diện tích hơn 40m2 với giá 6,4 tỷ đồng vào năm ngoái. Hiện nay, có người sẵn sàng trả 8 tỷ đồng để mua lại căn nhà đó. Như vậy, chỉ sau một năm, giá trị căn nhà của ông đã tăng thêm 1,6 tỷ đồng.

Ông Tuấn nhận định, nếu giá đất tiếp tục tăng khi áp dụng bảng giá đất mới, giá thị trường cũng sẽ bị đẩy lên. "Nước dâng thì thuyền lên" ông nói và cho biết điều này phản ánh quy luật tự nhiên của thị trường.

Chuyên gia kinh tế - TS. Lê Minh Tâm, cũng đồng tình với ý kiến trên và cho biết thêm: "Sắp tới, thay vì áp dụng bảng giá đất cố định 5 năm một lần, mỗi địa phương sẽ đưa ra khung giá đất hàng năm để phù hợp với giá thị trường hơn".

Ông Tâm nhận xét: "Điều này sẽ làm tăng chi phí đất và bất động sản, khiến giá mua, giá thuê nhà trở nên đắt đỏ hơn, gây ra nhiều bất lợi cho nhiều người dân, bởi mức thu nhập trung bình tại Việt Nam hiện nay vẫn còn khá thấp".

Trong báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ cũng đã nêu rõ rằng việc áp dụng giá đất năm 2024 sẽ làm chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản tăng cao so với trước.

>> Từ nguyên tắc của SAS đến câu chuyện đầu tư BĐS của 'Vua hàng hiệu' Johnathan Hạnh Nguyễn

Theo Luật Đất đai 2024, khung giá đất cũ sẽ được thay thế bằng bảng giá đất mới, được xác định dựa trên các yếu tố thị trường, mục đích sử dụng, thời hạn, thông tin đầu vào và các yếu tố khác ảnh hưởng.

Bảng giá đất mới này sẽ kéo theo sự gia tăng chi phí về đất đai, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất và thuế phí liên quan.

Theo Bộ Xây dựng, chi phí tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ 7-20% cho các dự án chung cư cao tầng và 25-50% cho các dự án biệt thự, nhà liền kề. Điều này khiến giá bất động sản dự báo khó có thể giảm trong thời gian tới, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà ở hiện tại đã ở mức cao.

Theo nguyên tắc, giá đất ở vẫn phải theo giá thị trường, nhưng thành phố cũng cần cân nhắc việc áp dụng tỷ lệ thu tiền sử dụng đất hợp lý đối với các cá nhân, hộ gia đình. Bởi nếu áp dụng đồng loạt, ngân sách có thể thất thu do người dân có thể ngừng chuyển đổi mục đích hoặc nhà đầu tư "chùn tay" vì giá đất tăng cao vượt quá khả năng tài chính.

Nhiều chuyên gia cho rằng quy định mới sẽ có những điểm tích cực, giúp giá đất sát hơn với giá trị thị trường, phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, đồng thời tạo ra cơ sở pháp lý minh bạch cho các giao dịch. Giá đất tăng còn có thể giúp giảm tình trạng đầu cơ, nhưng cũng kéo theo những khó khăn nhất định.

Chi phí đất tăng cùng với các quy định mới vô hình chung sẽ tạo áp lực lên giá cả thị trường cả ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Tần suất cập nhật giá đất tăng lên khi khung giá đất bị loại bỏ, thay thế bằng bảng giá đất hàng năm. Thêm vào đó, theo các chuyên gia việc bỏ phương pháp chiết trừ và áp dụng 4 phương pháp định giá mới càng giúp cho độ chính xác của giá đất tăng lên.

TS. Trần Hoàng Linh - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, cũng nhận định: "Doanh nghiệp không phải là tổ chức từ thiện, nên khó yêu cầu họ giảm giá bán trong khi các chi phí đầu vào tăng cao. Việc áp dụng bảng giá đất mới, sát với giá thị trường, chắc chắn sẽ làm tăng chi phí đất đai của doanh nghiệp và kéo theo mức giá chung của các dự án bất động sản".

Đánh giá về một trong những nội dung đáng chú ý nhất trong Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng cơ chế định giá đất được điều chỉnh từ khung giá đất 5 năm một lần sang cập nhật hàng năm là một trong những điểm tích cực nổi bật của luật này.

Theo phân tích của ông Nguyễn Quốc Anh, những thay đổi này sẽ có 2 tác động cụ thể như sau:

"Thứ nhất, khi mặt bằng giá đất được cập nhật hàng năm, thuế giao dịch bất động sản sẽ được tính dựa trên giá trị thực tế hiện hành. Điều này yêu cầu người mua bất động sản phải tuân thủ theo giá thị trường dựa trên khung pháp lý rõ ràng về giá cả.

Thứ hai, cơ chế mới sẽ giúp người dân ý thức hơn về việc kê khai giá trị bất động sản trong quá trình mua bán. Trước đây, có tình trạng chênh lệch giữa các mức giá được công chứng, giá ký hợp đồng và giá đóng thuế, dẫn đến sự không đồng bộ về thông tin và sự không chính xác trong việc đóng thuế. Với cơ chế định giá rõ ràng và minh bạch hơn, những tình trạng này sẽ được khắc phục, từ đó góp phần làm cho việc giao dịch bất động sản trở nên minh bạch hơn".

Dù vậy, ông Nguyễn Quốc Anh cũng cho rằng khi giá đất được cập nhật thường xuyên và thuế được tính dựa trên mức giá mới, chắc chắn chi phí liên quan đến đất đai và bất động sản sẽ tăng lên. Điều này sẽ tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản,đặc biệt đối với các phân khúc nhà ở và thương mại. Trước đây, khi sử dụng khung giá đất 5 năm mới cập nhật một lần, mức thuế thường thấp hơn. Nhưng với việc cập nhật hàng năm, mức thuế sẽ cao hơn và điều này có thể tạo ra gánh nặng cho người dân, đặc biệt là những người sống tại các khu vực có giá đất tăng mạnh.

Lãnh đạo của Batdongsan.com.vn cho rằng cần phải có sự cân nhắc kỹ lưỡng trong việc phân biệt giữa những người mua bất động sản để ở thật sự và những nhà đầu tư, đầu cơ. “Nếu không phân biệt rõ ràng, có thể xảy ra tình trạng những người đang sống thực sự và chưa có nhiều nguồn thu nhập lại phải chịu mức thuế quá cao, trong khi mục tiêu chính của luật là nhằm điều chỉnh đối tượng đầu cơ”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

>> Giải mã 'khẩu vị' đa dạng của nhà đầu tư nước ngoài ở thị trường BĐS Việt Nam