Giá chung cư 'tăng nhiệt', người trẻ chờ thêm chính sách hỗ trợ mua nhà

10:00 23/02/2025

Kinh tế Sài Gòn Online

Ở TPHCM và Hà Nội, trong quí đầu năm vẫn ghi nhận giá nhà vẫn neo cao mức trên 50 triệu đồng/m². Một số ngân hàng thương mại và phía nhà nước tiếp tục đưa ra nhiều chính sách góp phần hỗ trợ vay mua, ưu đãi cho người trẻ cơ hội lần đầu sở hữu nhà ở. Tuy vậy, quá trình này vẫn còn nhiều khó khăn vì nguồn cung mới phân khúc nhà vừa túi tiền chưa “bung hàng” đầu năm 2025.

• Bất động sản mở rộng kênh bán hàng với AI, livestream, thực tế ảo
• Giá bán chung cư ở Hà Nội vượt mức 70 triệu đồng/m2, cao nhất trong 8 năm

Thị trường sôi động đầu năm, giá nhà lên đỉnh

Sau Tết, giá rao bán chung cư tại Hà Nội và TPHCM có dấu hiệu chững lại. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội và TPHCM nửa đầu tháng 2-2025 lần lượt là 62 và 57 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá trung bình chung cư trong tháng 1-2025 là 63 triệu đồng/m² (Hà Nội) và 60 triệu đồng/m² (TPHCM). Như vậy giá rao bán căn hộ tại 2 đô thị này đang có sự điều chỉnh giảm nhẹ, dao động trong thời gian ngắn.

Theo chuyên gia của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, người mua ở thực vốn chủ yếu hướng đến chung cư, nhà riêng. Đa số đều có tâm lý chờ đợi xem nguồn cung năm nay có tăng mạnh hay không để hy vọng giá bán sẽ điều chỉnh về mức hợp lý. Thị trường bất động sản bán tại TPHCM trong tháng đầu năm 2025 ghi nhận người có nhu cầu mua chung cư chủ yếu tìm kiếm căn hộ ở Quận 2, Quận 7. Còn đối với nhà riêng, Bình Thạnh, Gò Vấp là các quận thu hút mức độ quan tâm nhiều hơn các khu vực còn lại.

Mới đây, theo chỉ đạo, định hướng của Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp tín dụng hỗ trợ người trẻ mua được nhà, một số ngân hàng thương mại đã công bố chương trình ưu đãi về chính sách vay cho người trẻ sở hữu bất động sản đầu tiên. Cụ thể, ngân hàng SHB đưa ra chương trình khách hàng sẽ được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua, không giới hạn số tiền vay với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm - thấp nhất trên thị trường hiện nay. Trước đó, ngân hàng ACB cũng công bố gói tín dụng cho người trẻ vay mua nhà với lãi suất từ 5,5%/năm, thời gian vay được kéo dài 30 năm.

Theo ông Dương Đức Hiếu, chuyên gia Phân tích Cấp cao – VIS Rating, hiện nay, mức lãi suất vay trung bình tại các ngân hàng để mua nhà ở và căn hộ dao động khoảng 8-10% mỗi năm, tùy thuộc vào từng ngân hàng và các điều kiện cụ thể của khoản vay. Về các chính sách ưu đãi cho người mua trong các dự án mới mở bán, đơn vị quan sát thấy một số chính sách như hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi bàn giao hoặc sau bàn giao 1-2 năm, chính sách giảm giá và các chương trình khuyến mãi cho các khách hàng đặt mua sớm. Chính sách thanh toán linh hoạt cho phép thanh toán theo nhiều đợt nhỏ, giúp người mua dễ dàng quản lý dòng tiền cá nhân.

Vị này cũng nói thêm giỏ hàng sẽ cải thiện đáng kể trong 2025 nhờ nỗ lực tháo gỡ rào cản pháp lý và công tác hoàn thiện quy hoạch được tăng cường triển khai. Phần lớn nguồn cung mới vẫn sẽ thuộc phân khúc cao cấp và sẽ được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như Vinhomes, Masterise, Lotte, Gamuda Land, Nam Long, Khang Điền.

Giá căn hộ sơ cấp năm 2024 đã tăng mạnh 25-30% so với năm 2023. Về mặt bằng giá căn hộ tại các khu vực trọng điểm phía Nam đã tăng trên 20% trong năm 2024.

“Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng đà tăng nóng này sẽ được kiềm chế về mức 6-8%/năm khi nguồn cung nhà ở mới được cải thiện sau giai đoạn hoạt động phát triển dự án bị đình trệ kéo dài tại TPHCM và các khu vực lân cận”, ông Hiếu cho biết.

Kỳ vọng nguồn hàng rẻ hơn sớm xuất hiện 

Bàn về bài toán mua nhà cho người trẻ, so sánh lương trung bình và giá nhà của các chu kỳ, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES cuối năm 2024, đại diện Batdongsan.com.vn cho biết, thời điểm năm 2004, một cá nhân thuộc thế hệ 7x mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư (60m²) giá 0,6 tỉ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%.

Đến năm 2024, một cá nhân thế hệ 9x cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên (giá 3 tỉ đồng) trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%. Anh Đặng Minh Nhật, 32 tuổi, ở TP Thủ Đức đã cùng vợ con thuê nhà sau khi kết hôn được 5 năm, sau khi xem nhiều thông tin về tình hình chính sách nhà ở, khảo sát giá khu vực nhiều tháng liền, anh Nhật vẫn mong giành được một suất mua nhà ở giá khoảng 2 tỉ đồng cho diện tích từ 50m². Anh cho biết, đã xem qua một số thông tin dự án về nhà ở xã hội nhưng hầu như chưa mở bán hoặc ở khá xa trung tâm phía Tây thành phố. Các dự án cũ đã bàn giao không còn hỗ trợ phương thức thanh toán, hoặc chính sách vay hết ưu đãi.

“Nếu mạo hiểm hơn, chọn mua dự án đã bàn giao nhiều năm, chưa ra sổ vẫn có mức giá đó, nhưng hai vợ chồng mong muốn số tiền tiết kiệm được đầu tư vào nơi ở chắc chắn hơn”, anh Nhật bộc bạch. Hiện tại, anh Nhật đóng vai trò thu nhập chính của gia đình với tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng. Anh dự tính sẽ vay ngân hàng khoảng 60% giá trị căn nhà, còn lại sẽ mượn người thân, ưu tiên các dự án nhà ở xã hội sẽ mở bán vào nhiều quí tới.

Theo ông Dương Đức Hiếu, việc áp dụng mức lãi suất ưu đãi cho người trẻ lần đầu mua nhà có thể giúp giảm áp lực tài chính và tạo điều kiện thuận lợi cho người trẻ tiếp cận nhà ở sớm hơn. Đồng thời, chính sách này cũng khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc rổ hàng, chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, từ đó giúp cân bằng cung cầu và phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh và bền vững.

Mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có đề xuất một số giải pháp tháo gõ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Trong đó có ý kiến bổ sung quy định “chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”. Đề xuất này hướng đến việc tăng thêm tối đa 50% số lượng căn hộ nhà ở xã hội so với dự án nhà ở thương mại trên cùng quy mô diện tích đất dự án, để sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả phát triển nhà ở xã hội.

Phía hiệp hội cũng đề nghị xem xét bổ sung Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy định trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được áp dụng thuế suất thuế giá trị gia tăng 3% và thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 6%, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn với lãi suất ưu đãi hơn.

Chia sẻ với KTSG Online, đại diện doanh nghiệp Lê Thành cũng nói để khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì cần có chính sách giảm thuế, cho vay nhiều để thúc đẩy làm nhà ở xã hội cho thuê. Phía chính quyền tạo điều kiện cấp quỹ đất thay vì doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất nhằm xúc tiến quá trình xây dựng. Các sở ngành quận huyện cũng hỗ trợ giúp cán bộ thực thi pháp luật đẩy nhanh tiến độ giải quyết pháp lý dự án.

Từ Cushman & Wakefield, chuyên gia cho rằng doanh nghiệp phải tập trung vào việc tái cấu trúc và nâng cao năng lực tài chính, bao gồm giảm nợ, thoái vốn khỏi các dự án không hiệu quả và tập trung nguồn lực vào các dự án trọng điểm.

Bên cạnh đó, việc phát triển các dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường cũng là yếu tố quan trọng. Các doanh nghiệp cần chú trọng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân. Ví dụ, Vinhomes đã công bố đề án xây dựng 500.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tới, với giá bán dưới 1 tỉ đồng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng phải đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và đổi mới sáng tạo trong thiết kế và xây dựng. Việc áp dụng các công nghệ mới sẽ giúp giảm chi phí và thời gian xây dựng, đồng thời nâng cao chất lượng và tính thẩm mỹ của các dự án.

Cuối cùng, việc tăng cường minh bạch thông tin và quản trị rủi ro sẽ giúp các doanh nghiệp xây dựng được niềm tin với khách hàng và nhà đầu tư. Điều này bao gồm cung cấp thông tin rõ ràng về tiến độ xây dựng, pháp lý và giá bán của các dự án.