Dự thảo quy định về thời hạn sở hữu chung cư và xử lý khi hết thời hạn ra sao?

Trong lần thứ hai đưa ra dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong đó, có phương án thời hạn sở hữu được xác định theo thời hạn sử dụng công trình.

• Bộ Xây dựng phản hồi về đề xuất áp niên hạn chung cư gây xôn xao dư luận
• Người dân lẫn chủ đầu tư đều lo ngại với đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình hay quy định của pháp luật đất đai?

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Tại dự thảo lần hai, bộ tiếp tục đề xuất hai phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Trong đó, phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng đối với các loại nhà chung cư, bao gồm nhà chung cư thương mại, nhà chung cư xã hội, nhà chung cư tái định cư, nhà chung cư công vụ.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế. Thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 2 phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 2 được áp dụng đối với công trình nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Các nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định của pháp luật trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Ở phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai. Có thể hiểu là với phương án này thì dự thảo giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Việc xử lý các tình huống cụ thể của nhà chung cư theo phương án này được thực hiện theo quy định hiện hành (Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) và nay được cụ thể hóa tại Chương V của Luật này.

Với việc bổ sung phương án nêu trên, tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có thêm mục mới “Thời hạn sở hữu nhà chung cư”. Tại mục này, cơ quan soạn thảo nêu rõ, thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được áp dụng đối với đối với chung cư thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư, chung cư công vụ.

Xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu thế nào?

Tại dự thảo, Bộ Xây dựng cũng nêu chi tiết hai phương án xử lý đối với nhà chung cư chưa hết thời hạn sở hữu và hết thời hạn sở hữu.

Cụ thể, trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng, gọi chung là nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ khẩn cấp, thì UBND tỉnh có trách nhiệm thông báo và di dời các chủ sở hữu nhà chung cư để phá dỡ, xây dựng lại và bố trí tái định cư.

Trong khi đó, xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu ra sao là nội dung được nhiều quan tâm khi Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất mới.

Cụ thể tại dự thảo, cơ quan soạn thảo đề xuất trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu.

Còn trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và thực hiện xử lý theo quy định.

Hồi tháng 5, các thông tin liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư đã gây ra nhiều ý kiến trái chiều. Các đề xuất trên cũng phần nào gây ra lo ngại cho người dân sở hữu loại hình bất động sản này. Thậm chí thị trường căn hộ cũng ít nhiều bị ảnh hưởng tâm lý dẫn đến sức cầu và giá bán có thể sụt giảm.

Tại thời điểm đó, Bộ Xây dựng cũng đã lên tiếng giải thích đề xuất mới về thời hạn nhà chung cư là cần thiết để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời cũng nhằm tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị. Và trong dự thảo lần thứ hai này, Bộ Xây dụng vẫn tiếp tục bảo lưu quan điểm và bổ sung thêm mục thời hạn sử dụng nhà chung cư với hai phương án như trên.

Dự thảo đang được đăng tải lấy ý kiến rộng rãi trên website của Bộ Xây dựng. Thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Nhà ở sửa đổi vào kỳ họp thứ 4 (tháng 10-2022) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5-2023). Dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1-1-2024.