Khan hiếm quỹ đất sạch, chi phí tăng cao khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đau đầu với bài toán tìm quỹ đất phù hợp để phát triển dự án.
Chia sẻ về kế hoạch phát triển quỹ đất năm 2025, Tập đoàn địa ốc Malaysia SkyWorld cho biết có kế hoạch săn đất thô, hoàn thiện pháp lý để phát triển dự án. Theo đại diện tập đoàn này, khó khăn hiện nay là phải chờ một số địa phương xong phương án bảng giá đất để xác định chi phí đầu vào. Từ đó mới tính toán chi phí chuyển đổi từ đất nông nghiệp lên thổ cư ra sao và cấu thành vào giá bán sản phẩm. Nhiều khả năng giá đất và các chi phí liên quan đều sẽ tăng khi bảng giá mới áp dụng hàng năm.
Ngoài ra, trong hành trình tìm kiếm quỹ đất, doanh nghiệp này nói cũng đang xem xét khả năng tham gia đấu giá đất, nhưng e ngại chi phí đất đấu giá tăng theo diễn biến thị trường.
Bất động sản khu đô thị Thủ Thiêm, khu vực ven sông Sài Gòn, tháng 10/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Bên cạnh thâu tóm quỹ đất thô, hướng đi được nhiều chủ đầu tư ưa chuộng vẫn là hoạt động chuyển nhượng quỹ đất sạch. Chủ đầu tư An Gia chọn tập trung vào M&A để tiếp cận quỹ đất có thể làm dự án nhanh. Năm nay, doanh nghiệp này đặt mục tiêu mua lại các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư ở ven TP HCM.
Đại diện An Gia cho biết mục tiêu của doanh nghiệp là tìm kiếm đất có giá hợp lý để cân chỉnh chi phí phát triển sản phẩm vừa túi tiền. Tuy nhiên, giá đất và chi phí sử dụng đất đang tăng nhiều so với trước đây, gây không ít khó khăn cho các chủ đầu tư muốn phát triển loại hình nhà ở này. "Muốn tìm quỹ đất làm nhà tầm trung rất khó vì đất sạch không còn nhiều, giá thành cao. Còn bán giá cao thì người mua khó tiếp cận", đại diện An Gia cho hay.
Cũng có chiến lượt tìm kiếm quỹ đất sạch, đầy đủ pháp lý thông qua hoạt động chuyển nhượng và đấu giá, ông Angus Liew, Tổng giám đốc Gamuda Land, thừa nhận câu chuyện phát triển quỹ đất không còn dễ dàng. Đây là thách thức và bài toán làm đau đầu nhiều doanh nghiệp. Chi phí phát triển dự án tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm bán ra và thu hẹp khả năng tiếp cận của người mua nhà.
Năm nay, bên cạnh các quỹ đất trung tâm, doanh nghiệp này đã lên kế hoạch mở rộng ra các khu vực xa hơn, tận dụng lợi thế hạ tầng để phát triển sản phẩm với mức giá hợp lý.
Trong khi đó, bà Nguyễn Thanh Hương, Giám đốc Đầu tư Nam Long Group, cho biết đang tập trung vào ba hướng chính gồm thu lại dự án hiện hữu thông qua M&A (chuyển nhượng dự án), tham gia đấu giá đất sạch và tìm mua đất thô, đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng.
Bà Hương cho hay việc tích lũy quỹ đất gặp nhiều thách thức khi chi phí phát triển gia tăng, nhất là hai kênh đấu giá và chuyển đổi mục đích sử dụng. Nguồn cung sản phẩm đấu giá hạn chế đã đẩy mức trúng lên cao, kéo theo việc định giá đất cho các dự án cũng bị đẩy tăng, gây áp lực lớn về chi phí đầu vào và có thể làm chậm quá trình triển khai dự án. Với kênh tích lũy đất nông nghiệp, nhiều chủ đầu tư đang tham gia đường đua này. Tuy nhiên, để phát triển quỹ đất nông nghiệp cần nhiều thời gian, ngoài ra chi phí chuyển đổi cũng không thấp, nhất là sau khi bảng giá đất mới được áp dụng từ 2026.
Dẫu vậy, theo bà Hương, Nam Long có đủ thời gian tích lũy quỹ đất thô, chuyển đổi mục đích sử dụng vì đang có hơn 700 ha đất sạch. "Trong 5 năm tới, công ty chúng tôi chưa lo thiếu đất làm dự án. Còn với những doanh nghiệp cần quỹ đất để triển khai nhanh, việc mua đất nông nghiệp vẫn phải cân nhắc kỹ", bà nói.
Nhìn vào câu chuyện quỹ đất ở TP HCM hiện nay, ông Trần Thanh Hải, Trưởng bộ phận đầu tư VinaLiving (VinaCapital), cho rằng vừa khan hiếm vừa 'bỏng tay". Nếu chủ đầu tư muốn làm dự án phù hợp với nhu cầu và tài chính số đông thì không gánh nổi chi phí đất. Đây cũng là nguyên nhân khiến TP HCM đa phần là nhà cao cấp, hạng sang.
Ngoài ra, các chi phí đầu vào khác ngày càng tăng. Chi phí tiền sử dụng đất, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng mạnh, cộng thêm áp lực lạm phát khiến các doanh nghiệp phải tính toán rất kỹ để đảm bảo mức giá bán hợp lý. Nếu giá nhà quá cao, không chỉ người dân gặp khó, doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng trong việc duy trì hoạt động.
Nhìn nhận về khó khăn của thị trường trong các năm tới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, cho biết tăng trưởng quỹ đất là tiêu chí, mục tiêu hàng năm mà các doanh nghiệp địa ốc bắt buộc triển khai. Với các quy định từ ba Luật mới (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản), doanh nghiệp sẽ có những cách thức khác nhau để tiếp cận quỹ đất.
Hầu hết chủ đầu tư phải thận trọng tính toán để cân chỉnh chi phí đầu vào và tập trung vào chiến lược mở rộng quỹ đất ra các đô thị vệ tinh, các khu vực lân cận Hà Nội, TP HCM. Đây đang và sẽ là hướng đi chính của thị trường các năm tới. Hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ cùng áp lực chi phí sẽ thúc đẩy cả những chủ đầu tư lâu năm và các tay chơi mới tham gia thị trường phải cùng nhau dịch chuyển.
Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng không riêng TP HCM và các đô thị lớn ở Việt Nam, giá đất nhiều địa phương trên cả nước cũng đang thay đổi mạnh. Không chỉ năm nay, từ năm tới trở đi, khi bảng giá đất mới được áp dụng, thị trường sẽ còn nhiều chuyển biến. Bản thân doanh nghiệp phải chịu áp lực không hề nhỏ khi giá đất tăng mạnh. Chi phí đất cùng với chi phí sử dụng khác tăng sẽ góp phần đẩy giá bán cuối cùng lên mức khó tiếp cận.
Theo ông, các cơ quan chức năng cần xem xét, điều chỉnh các quy định và chính sách một cách linh hoạt hơn, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản phát triển. Khi doanh nghiệp tồn tại và phát triển ổn định, thị trường cũng sẽ được hưởng lợi, cả về nguồn cung nhà ở lẫn chất lượng dự án.
Phương Uyên
