Với sự hỗ trợ chính sách của giới chức trách và nguồn vốn mới từ các ngân hàng, thị trường bất động sản của Trung Quốc đang gượng dậy sau khi trải qua cao trào của cuộc khủng hoảng nợ gây chấn động lớn trong ngành hồi năm ngoái. Tuy nhiên, trong quá trình thương lượng tái cơ cấu nợ, họ tiếp tục đối mặt với hàng loạt “dư chấn” liên quan đến các vụ kiện của chủ nợ yêu cầu họ thanh lý tài sản để trả nợ.
Một dự án bất động sản dân cư thi công dang dở ở Thượng Hải, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg
Một năm trước, các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc chứng kiến cuộc khủng hoảng nợ chưa có tiền lệ. Họ đã vỡ nợ đối với 149,6 tỉ nhân dân tệ trái phiếu trong nước và 30 tỉ đô la trái phiếu nước ngoài, tăng lần lượt là 2,5 lần và 3,5 lần so với năm 2021, theo dữ liệu của GF Securities. Nhiều dự án bị bỏ bê giữa lúc người mua nhà tẩy chay trả nợ vay thế chấp cho các ngân hàng.
Năm nay, nền tảng tài chính yếu ớt của họ phần nào được củng cố. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã bơm thanh khoản khoảng 29 tỉ đô la vào ngành ngân hàng. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại cũng gia hạn thời hạn trả nợ cho các công ty bất động sản.
Giá nhà mới xây ở Trung Quốc tăng trong tháng 4, mở ra tia hy vọng phục hồi. Nhưng sự gia tăng các vụ thanh lý tài sản theo lệnh của tòa án và các vụ vỡ nợ mới của công ty bất động sản sẽ khiến giới đầu tư tiếp tục thận trọng.
Tập đoàn phát triển bất động sản KWG, có trụ sở ở Quảng Châu, đang đối mặt với lệnh thanh lý tài sản từ một tòa án tại Hồng Kông sau khi vỡ nợ 31 triệu đô la hồi đầu tháng này. Tập đoàn này có thể bị yêu cầu trả các khoản nợ trị giá 4,5 tỉ đô la trong những tháng tới. Số lượng các nhà phát triển bất động sản trễ hạn thanh toán tiền lãi tăng lên trong những tuần gần đây.
Những sự kiện như vậy làm dấy lên hoài nghi đối với các nhận định cho rằng giai đoạn tồi tệ nhất của cuộc khủng hoảng bất động sản đã qua. KWG vỡ nợ là một bất ngờ vì tập đoàn này không vỡ nợ đối với bất kỳ khoản thanh toán lãi suất coupon nào cho các trái phiếu đô la hồi năm ngoái, ngay cả khi hầu hết các công ty cùng ngành vỡ nợ. Cổ phiếu của KWG giảm 60% trong năm nay và trái phiếu đô la của tập đoàn này giảm xuống đến mức 20 cent so với mệnh giá 1 đô la.
Báo cáo thường niên của KWG cho biết công ty sẽ tìm kiếm các thỏa thuận với các trái chủ đối với các khoản vay đã bị vỡ nợ để họ không thực hiện quyền yêu cầu thanh toán ngay lập tức. Công ty cũng đang đàm phán với các bên liên quan để bán các bất động sản thương mại và các dự án bất động sản không cốt lõi.
Cũng vào đầu tháng này, một tòa án ở Hồng Kông yêu cầu Jiayuan International Group thanh lý tài sản sau khi một trái chủ nộp đơn khởi kiện liên quan đến khỏan nợ 14,5 triệu đô la quá hạn thanh toán.
Đây là công ty đầu tiên trong cuộc khủng hoảng nợ bất động sản ở Trung Quốc bị tòa yêu cầu thanh lý tài sản dù đang nỗ lực thương lượng hoán đổi nợ. Phán quyết gây bất ngờ này cho thấy các tiến trình thương lượng với chủ nợ sẽ không nhất thiết giúp các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc trì hoãn các vụ kiện đòi nợ. Năm trước, tòa án ở Hồng Kông cũng ra lệnh hai công ty bất động sản ở Trung Quốc bán tài sản để trả nợ nhưng đây là những công ty chưa tiến hành đàm phán tái cơ cấu nợ.
Nhiều nhà phát triển bất động sản nợ nần lớn của Trung Quốc đang đối mặt với các vụ kiện yêu cầu thanh lý tài sản, bao gồm Evergrande Group. Họ cần phải thuyết trình trước tòa án các kế hoạch tái cấu trúc chi tiết để nhận được sự ủng hộ của các chủ nợ.
“Phán quyết yêu cầu Jiayuan bán tài sản cho thấy các tòa án Hồng Kông rất quan tâm đến việc bảo vệ chủ nợ khỏi sự lạm dụng của các công ty bất động sản có thể đang tìm cách câu giờ hoặc cản trở quy trình mà không có sẵn một đề xuất tái cơ cấu hữu hình hoặc có ý nghĩa”, Daniel Margulies, đối tác của Dechert, công ty chuyên tư vấn các vấn đề tái cấu trúc ở châu Á, nói.
Nỗ lực tái cơ cấu nợ của Jiayuan đã kéo dài hơn 8 tháng nhưng vẫn chưa có kết quả. Tại Hồng Kông, luật cho phép chủ nợ bị nợ ít nhất là 10.000 đô la Hồng Kông (gần 1.300 đô la Mỹ ) kiện yêu cầu bên nợ bán tài sản để trả nợ.
Trong một báo cáo hồi năm ngoái, S&P Global Ratings cho biết ít nhất 20% các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc sẽ vỡ nợ, khiến 88 tỉ đô la trái phiếu của họ gặp rủi ro.
Theo báo cáo, trong khi một số nhà phát triển tìm cách gia hạn nợ và hoán đổi trái phiếu để câu giờ, tránh vỡ nợ, một số nhà đầu tư sẽ sớm mất kiên nhẫn và kiện đòi nợ thông qua tòa án nếu thị trường bất động sản không phục hồi như kỳ vọng.
Các dấu hiệu suy yếu khác bắt đầu xuất hiện ở nhóm tập đoàn bất động sản lớn nhất đất nước . China Vanke, nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc, đã không hoàn thành mục tiêu lợi nhuận. Giá cổ phiếu của Vanke giảm 20% trong năm nay và một lần nữa tiến gần đến mức thấp nhất trong 5 năm.
Trong năm nay, các cơ quan quản lý của Trung Quốc đã hỗ trợ tài chính mạnh mẽ cho ngành bất động sản và cắt giảm lãi suất vay thế chấp, giúp giá nhà mới xây tăng lên, Tuy nhiên, giới phân tích dự báo doanh số bán hàng trong tháng 4 của 25 nhà phát triển bất động sản lớn nhất trên thị trường chứng khoán Trung Quốc sẽ giảm khoảng 20% so với tháng 3. Riêng Guangzhou R&F Properties, một trong những công ty bất động sản có mức nợ lớn nhất, có thể ghi nhận doanh số giảm gần một nửa.
