Đấu giá quyền sử dụng đất – “khẩu vị” cần gia giảm

Việc Tân Hoàng Minh tham gia đấu giá, trúng giá nhưng phải bỏ cọc với một số tiền lớn hẳn sẽ làm nhiều người quan tâm đến những khúc mắc của giao dịch, hơn hết đó là câu chuyện chính sách và giá trúng đấu giá.

Ảnh hưởng bất lợi đáng kể – điều cần có trong luật

Thông thường, giá trị đất theo bảng giá và hệ số (k) và các phương pháp định giá (pháp lý) được lấy làm cơ sở để tính ra giá khởi điểm. Giá đất khi trúng đấu giá sẽ có thêm biên độ từ hành vi trả giá. Phần chênh lệch giữa giá trúng và giá khởi điểm có thể được xếp vào giá thị trường. Nếu giá cao bất thường mà không phải yếu tố lũng đoạn thì hoàn toàn hợp pháp.

Tuy vậy giá đất trúng cao trong trường hợp này (hợp pháp) cũng khó chấp nhận, vì được cho là ảnh hưởng bất lợi đáng kể (Material Adverse Effect) đến thị trường. Đây là bài toán quản lý cần có phương án nhận diện phù hợp trong ngắn và dài hạn. Lưu ý là hiện nay ta chưa có khái niệm “Ảnh hưởng bất lợi đáng kể” trong luật. Song xét tới phạm vi tác động của thị trường bất động sản cho nền kinh tế và nhiều vấn đề liên quan thì thiết nghĩ điều khoản này là một trong những quy định cần thiết, nhất là những thời điểm không ai hình dung những phức tạp nảy sinh sau vụ đấu giá của Tân Hoàng Minh.

Điểm hở cơ bản nhất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Trên lý thuyết, nếu một doanh nghiệp có tổng tài sản nhỏ hơn tài sản mục tiêu định mua thì doanh nghiệp khó mua tài sản đó. Về luật, ví dụ theo điểm d, khoản 2 điều 138 Luật Doanh nghiệp năm 2020, đại hội đồng cổ đông có quyền quyết định đầu tư hoặc bán số tài sản có giá trị từ 35% tổng giá trị tài sản trở lên được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty, trừ trường hợp điều lệ công ty quy định một tỷ lệ hoặc một giá trị khác.

Tuy nhiên trên thực tế sẽ khó có chuyện ban quản trị của doanh nghiệp đồng ý cho phép doanh nghiệp mua những loại tài sản như vậy, vào thời điểm đấu giá lại càng khó, vì nội bộ khó biểu quyết chấp thuận một cách chóng vánh theo diễn biến thời giá, đó là chưa nói tới cơ cấu nợ trong tổng tài sản, kể cả khi có bảo lãnh cho vay để đấu giá cũng không khả thi. Cho nên xem xét đến tổng tài sản của doanh nghiệp tham gia đấu giá so sánh với mức giá họ đưa ra là một khả năng để tìm kiếm giải pháp ngăn chặn hành vi bỏ giá. Nếu có “giới hạn đỏ”, thì về mặt pháp lý, giao dịch đấu giá như kiểu Tân Hoàng Minh có thể bị xem vô hiệu.

Người ta cảm thấy lạ lùng, khó hiểu và đặt câu hỏi về mức giá mà Tân Hoàng Minh đã trúng, ngoài những “canh bạc” bất thường, chúng ta hiện vẫn không có điều kiện để đánh giá đúng những toan tính lợi ích kinh tế của nhà đầu tư và liệu chúng có khả thi hay không. Song để cân nhắc vì lợi ích chung, vẫn có nhiều mô hình hàng rào kỹ thuật khác nhau để áp dụng nhằm tăng kiểm soát đầu vào. Khi không có yếu tố sàng lọc cơ bản và hữu hiệu, thì với nhà đầu tư, biết đâu đó chính là cơ hội mà họ nhìn thấy nhiều hơn rủi ro, những thứ được coi là “đầu cơ” hay lợi ích nào đó mà người khác không biết cũng có thể xuất hiện. Theo nhiều chuyên gia, đây là điểm hở cơ bản nhất trong đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay.

Vấn đề bảng giá đất

Ngoài ra, có thể thấy rằng, bảng giá đất của từng địa phương được ban hành dựa trên khung giá của Chính phủ, tuy vậy, khung giá chung để “cân” toàn thị trường (xét theo khu vực địa lý) với những bối cảnh khác nhau của từng địa phương là không ổn.

Nhà nước không có công cụ điều tiết, ví dụ sắc thuế tài sản đã từng được đề xuất nhưng do chưa có sự đồng thuận, đến nay vẫn chưa được ban hành, nên chuyện sốt ảo, đầu cơ, bong bóng tài sản là chuyện khó tránh khỏi. Đây chính là mông lung, “khó xử” – một hiện thực của giá đất thị trường vào một thời điểm, chỉ có điều nó diễn ra theo một kịch bản khó tưởng tượng, có thể gây ra nhiều hệ lụy.

Nếu TPHCM qua vụ đấu giá đất Thủ Thiêm vừa rồi cho phép áp dụng bảng giá riêng đối với đô thị đặc biệt không theo khung giá, thì nhiều người tin rằng điều kiện sàng lọc nhà đầu tư sẽ khác đi với giá khởi điểm sẽ cao hơn cùng hệ số điều tiết – tỷ lệ giữa tổng tài sản và giá khởi điểm cho phép tham gia cộng khoản ký quỹ thủ tục đấu giá.

Đây là khu vực quy hoạch trục phát triển thương mại, tài chính mới của TPHCM về phía Đông, có hạ tầng được làm từ đầu, bài bản. Việc định giá trị cao hơn (so với giá khởi điểm vụ việc) là có cơ sở. Tất nhiên, mức giá tham chiếu nào cũng có giới hạn với chính sách và thị trường nhưng một khi đâu đó như đòn bẩy tiềm năng thì cũng không nên xem nhẹ.

Điểm mông lung khó xử

Hiện có ba loại giá trong đấu giá để tham chiếu (i) giá theo bảng giá địa phương (gần gần với thị trường); (ii) giá khởi điểm (cũng là giá thị trường theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại nghị định của Chính phủ về giá đất(1) – tức là áp giá cụ thể (case by case)) và giá qua đấu giá (giá trị trên giá khởi điểm).

Với nhiều biên độ giá khác nhau, nhất là khi chênh lệch đáng kể, thì bản chất của giá trúng là gì? Về cơ bản, nó vẫn là giá thị trường. Tuy nhiên, trong một thời gian ngắn, biên độ giá đã có lệch pha rất lớn mà không được coi như đại diện cho số đông tại khu vực, “nó vừa thị trường, nhưng vừa không”, đấy là điểm mâu thuẫn.

Quan trọng hơn là Nhà nước không có công cụ điều tiết, ví dụ sắc thuế tài sản đã từng được đề xuất nhưng do chưa có sự đồng thuận, đến nay vẫn chưa được ban hành, nên chuyện sốt ảo, đầu cơ, bong bóng tài sản là chuyện khó tránh khỏi. Đây chính là mông lung, “khó xử” – một hiện thực của giá đất thị trường vào một thời điểm, chỉ có điều nó diễn ra theo một kịch bản khó tưởng tượng, có thể gây ra nhiều hệ lụy. Vấn đề là ta đang có gì trong tay.

Chuyện hủy cọc của Tân Hoàng Minh theo như nhiều chuyên gia đã từng nói là có thể biết trước và có cơ sở cho thấy, về mặt quản lý, các cơ quan chức năng hoàn toàn hình dung bức tranh sự việc (các khả năng trước và sau đấu giá), song nhận định nào, đặc biệt là tiền nhận định thì cũng chỉ dừng lại ở dự báo, khó đưa ra cảnh báo và không thể làm khác đi so với “quy trình” hiện tại, nghĩa là dự báo cũng chỉ là “nói cho nhau cùng nghe” rồi để đó !?

Hay duy ý chí thì cho rằng “không thể nào có cái giá như vậy được”, đó là cách tiếp cận chưa ổn, đã là bối cảnh thì điều gì cũng có thể xảy ra, nhất là đối với một thị trường luôn phát triển nóng như bất động sản.

Câu chuyện làm luật cũng không khác mấy, cũng có thể cho ra đời những sản phẩm lập pháp “đã biết rồi”, như việc hoàn thiện quy định hàng rào kỹ thuật trong đấu giá, hiện nay là chưa có gì cụ thể, quy định còn mơ hồ, chưa hợp lý, dẫn tới bỏ sót, không phân loại, đánh giá đúng doanh nghiệp tham gia đấu giá. Một doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính tham gia đấu giá sẽ vô hình trung tạo ra sự không công bằng cho các doanh nghiệp có năng lực, nhu cầu thực sự.

Hay các vấn đề cụ thể như lợi dụng kẽ hở đấu giá nâng khống nhằm tạo ra các cơn sốt đất, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá thị trường, các doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức khác sẽ lợi dụng để trục lợi, tăng giá đất để làm sạch báo cáo tài chính, yêu cầu định giá lại tài sản, đòi hỏi gia tăng, bổ sung khoản vay hoặc doanh nghiệp với nhiều lần bỏ cọc trúng đấu giá nhưng vẫn tiếp tục được tham gia đấu giá mà không có biện pháp ngăn chặn. Đó đều là những điều hoàn toàn có thể thấy trước.

Qua câu chuyện này một lần nữa cho thấy khâu dự báo, thực thi chính sách hiện nay vẫn là một trong những khâu “nóng”.

Tư duy đâu đó vẫn còn – việc gì chưa tới thì có khả năng tới, khả năng có tới không thì không biết, đó là góc luẩn quẩn, lệ thuộc và thiếu cơ chế… Do vậy tăng cường công tác dự báo lập pháp, nhất là trong các lĩnh vực trọng điểm, nhạy cảm, tiềm năng ảnh hưởng đến kinh tế – xã hội luôn là nhiệm vụ cấp bách, rất cụ thể nhưng không phải ai cũng thấy và hành động.

———

(*) Contracts-vn
(1) Điểm b, khoản 3, điều 3, Nghị định 45/2014 về thu tiền sử dụng đất; điều 4, Nghị định 44/2014 quy định về giá đất