Đại đô thị “châm ngòi” sức nóng bất động sản vùng ven Hà Nội

Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản tại các huyện vùng ven Hà Nội ghi nhận sự biến động mạnh mẽ, nhất là những nơi có sự hiện diện của các đại dự án như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Global Gate… Mặt bằng giá đất tại các khu vực này tăng cao chưa từng có.

Trước đây, vùng ven từng được xem là "vùng trũng" trên bản đồ bất động sản, thì nay các huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Đan Phượng…đang vươn lên trở thành "điểm nóng" của thị trường nhờ sự xuất hiện của các đại dự án lớn như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Global Gate…

Ghi nhận trong 3–5 năm trở lại đây, không chỉ mức độ quan tâm mà giá bất động sản tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đã có mức tăng trưởng vượt bậc, thậm chí vượt trội so với các quận nội thành. Điều này đã thúc đẩy giá bán tại các khu vực này tăng cao.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho biết, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2025, giá rao bán đất nền vùng ven Hà Nội đã tăng từ 30% đến 80% tùy khu vực. Như huyện Quốc Oai ghi nhận mức tăng tới 74%; đất nền Hòa Lạc khu vực Thạch Thất tăng giá nhẹ, khoảng 10% so với tháng 7 và tháng 8/2024…

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản tại Hà Nội của Savills cũng cho biết, trong quý 1/2025, các dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung căn hộ mới và 90% số lượng căn hộ bán được.

Hay đối với phân khúc biệt thự/liền kề, nguồn cung mở bán mới đạt 2.319 căn, trong đó đại đô thị Vinhomes Wonder City chiếm tới 97%. Bên cạnh đó, các dự án của Vingroup tại Đông Anh và Đan Phượng đều cho thấy nguồn cầu lớn. Đông Anh dẫn đầu với 52% lượng giao dịch sơ cấp tương đương 848 căn, theo sau là Đan Phượng với 43%. Còn lại 5% đến từ các khu vực ngoại thành khác như Thường Tín và Hà Đông.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào một "chuyển pha" rõ rệt. Dòng tiền đầu tư và cả người mua để ở đều đang hướng ra khu vực vùng ven. Làn sóng dịch chuyển này đã và đang trở thành một xu hướng tất yếu tại các thành phố lớn, không chỉ riêng đối với Hà Nội.

Nếu như trước đây các huyện vùng ven Hà Nội thường ít được chú ý thì sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn trong vài năm gần đây đã tạo nên một cú hích mạnh mẽ, đánh thức toàn thị trường. Những dự án đô thị vệ tinh không chỉ thay đổi diện mạo khu vực mà còn kéo theo hạ tầng, tiện ích và mức giá bất động sản liên tục tăng cao.

Điển hình, ở phía Tây Thủ đô, Hoài Đức đang là cái tên thường xuyên được nhắc đến trong suốt thời gian qua. Với lợi thế về vị trí, khu vực này hưởng lợi trực tiếp từ đại đô thị Vinhomes Smart City – một trong những dự án có quy mô hàng đầu tại Hà Nội. Cùng với đó, hạ tầng khu vực cũng được cải thiện đáng kể với các trục giao thông lớn như Đại lộ Thăng Long, tuyến metro Nhổn – Ga Hà Nội… càng làm tăng sức hấp dẫn.

Ngoài Vinhomes Smart City, sự hiện diện của các khu đô thị lớn như Splendora, Mailand Hanoi City, cộng thêm thông tin Hoài Đức nằm trong lộ trình lên quận, đã khiến dòng vốn đổ vào khu vực này liên tục sôi động trong thời gian qua. Một số dự án tiêu biểu như chung cư Gemek Tower, biệt thự Geleximco – Lê Trọng Tấn, đất thổ cư tại xã An Khánh đều ghi nhận mức tăng giá 2-3 trong vòng 5 năm qua.

Về phía Đông, Gia Lâm trở thành tâm điểm với sự xuất hiện của Vinhomes Ocean Park cùng với việc huyện Gia Lâm được đề xuất lên quận cũng là một yếu tố góp phần đẩy giá bất động sản tại đây tăng nhanh chóng. Không chỉ căn hộ mà đất nền, biệt thự tại các xã như Dương Xá, Kiêu Kỵ, Đa Tốn cũng ghi nhận mức tăng ấn tượng.

Như chung cư Him Lam Thạch Bàn 2 có mức tăng gấp đôi trong vòng 4 năm qua, đạt mức khoảng 49,6 triệu đồng/m2. Biệt thự KĐT Đặng Xá 1 hay đất thổ cư xã Dương Xá tăng giá lần lượt 133% và 179% kể từ 2020.

Khu vực phía Bắc, đặc biệt là Đông Anh, tiếp tục ghi dấu ấn mạnh mẽ nhờ những thông tin tích cực như đại dự án Vinhomes Global Gate cùng loạt công trình hạ tầng trọng điểm như các cây cầu vượt sông Hồng (cầu Tứ Liên, Ngọc Hồi…). Đông Anh cũng được quy hoạch trở thành quận, mở ra dư địa tăng giá lớn cho thị trường.

Mức giá giao dịch phổ biến dao động từ 60 - 130 triệu đồng/m2. Đơn cử, đất nền tại xã Đông Hội (huyện Đông Anh) dao động từ 115 - 130 triệu đồng/m2, xã Xuân Canh từ 80 - 92 triệu đồng/m2, xã Mai Lâm khoảng 89 triệu đồng/m2. Nhìn chung, mức giá tăng từ 30 - 40% so với cùng kỳ năm trước.

Khảo sát giá chung cư gần dự án Vinhomes Global Gate như Eurowindow River Park tăng 159% trong 5 năm, dao động 52,5 triệu đồng/m2. Biệt thự tại dự án này gấp hơn 3 lần, giao dịch khoảng 220 triệu đồng/m2.

Không thể bỏ qua Đan Phượng - một khu vực phía Tây Bắc cũng đang trở thành tâm điểm nhờ sức hút từ dự án Vinhomes Wonder City. Sự hiện diện của đại đô thị này không chỉ góp phần nâng tầm khu vực mà còn kéo giá đất tại các xã Liên Trung, Tân Hội tăng từ 30–40% chỉ trong 1 năm trở lại đây. Thêm vào đó, quy hoạch mở rộng các tuyến đường như Vành đai 3.5, Đại lộ Tây Thăng Long cũng góp phần trợ lực đưa Đan Phượng trở thành điểm sáng mới.

Ở cửa ngõ Tây Nam, Thanh Oai là một hiện tượng "tỉnh giấc" khá bất ngờ gần đây. Còn nhớ hồi tháng 8 năm ngoái, khu vực này trở thành "chảo lửa" với phiên đấu giá 68 lô đất ở Ngõ Ba, xã Thanh Cao, khi mức trúng cao nhất lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, cao gấp 7–8 lần so với giá khởi điểm, trong khi hạ tầng chưa có nhiều thay đổi đột phá. Phiên đấu giá thu hút hơn 1.500 nhà đầu tư, cho thấy mức độ quan tâm chưa từng có.

Chưa hết, gần đây, Thanh Oai tiếp tục được chú ý khi Tập đoàn Vingroup tiếp tục đề xuất đầu tư khu đô thị kết hợp sân golf quy mô gần 1.500 ha, vốn đầu tư khoảng 75.000 tỷ đồng. Dự án dự kiến trải rộng tại thị trấn Kim Bài và nhiều xã lân cận của huyện Thanh Oai.

Có thể thấy rằng, vùng ven hiện nay không còn là “vùng trũng” bất động sản mà đang trở thành tâm điểm của những làn sóng phát triển mới. Sự hiện diện của các đại đô thị đang tạo cú hích cho giá trị bất động sản bứt phá, đồng thời góp phần thay đổi cấu trúc đô thị toàn thành phố.

Đáng chú ý, ngay tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên 2025 vừa diễn ra mới đây, Chủ tịch Vingroup - ông Phạm Nhật Vượng cũng nói về chiến lược bất động sản của Tập đoàn thời gian tới. Theo đó, Vingroup tiếp tục nhắm đến những quỹ đất hàng nghìn ha ở những nơi xa trung tâm và sẽ tìm cách xây dựng kết nối với trung tâm. Trong quá trình phát triển bất động sản, Vingroup cũng sẽ ưu tiên xây dựng cả hệ sinh thái đô thị.

Từ góc nhìn chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, xu hướng chuyển dịch này tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án, với quy mô đa dạng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đón đầu cơ hội, phát triển các khu đô thị quy mô lớn ở các tỉnh lân cận như Aqua City (Đồng Nai), Vinhomes Ocean Park (Hà Nội), Sun Urban City (Hà Nam)...

Với các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ, việc phát triển dự án tại khu vực vùng ven, lân cận 2 đô thị đặc biệt không chỉ là cơ hội mà còn gần như là hướng đi tất yếu trong bối cảnh các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng siết chặt. Nhất là chi phí đất đai tăng cao, khiến họ không đủ năng lực cạnh tranh và phát triển dự án tại khu vực trung tâm.

Do đó, các doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm, tích lũy quỹ đất sạch tại vùng ven để triển khai dự án, tận dụng lợi thế giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao. Lượng cung mới này cũng là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản vùng ven, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng.

Bên cạnh phân khúc nhà ở, nhiều doanh nghiệp cũng đang đẩy mạnh đầu tư vào bất động sản công nghiệp do nhu cầu tăng cao từ xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu và động lực hỗ trợ từ quy hoạch. Với sự gia tăng dân số tại các khu đô thị vệ tinh, nhu cầu về trung tâm thương mại, khu phức hợp, văn phòng làm việc tại vùng ven cũng gia tăng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản mở rộng danh mục đầu tư.

VARS nhấn mạnh, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Bởi việc đầu tư bất động sản tại khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn. Trong khi đó, giá bất động sản tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối rẻ, có biên độ tăng giá lớn trong tương lai. Các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven, cũng tạo động lực cho các nhà đầu tư.

Cùng quan điểm, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, chuyển dịch đầu tư ra vùng ven sẽ là xu thế tất yếu, vì vậy, cần tạo điều kiện, động lực, để các dự án vùng ven phát triển, tạo ra sức bật bứt phá của thị trường bất động sản trong năm 2025. Ông cũng lưu ý các nhà đầu tư nghiên cứu kỹ định hướng phát triển kinh tế, tính thanh khoản của vùng, của địa phương để bảo đảm tính khả thi, hiệu quả và tránh rủi ro.