“Cú hét giá” 30 tỷ đồng/m2 và những góc khuất về đấu giá đất

Chưa bao giờ công tác đấu giá quyền sử dụng đất lại trở nên bấn loạn và rối ren như thời điểm hiện tại, bởi tình trạng đầu cơ, thao túng thị trường; thêm vào đó là dấu hiệu “nhờn” với cơ quan chức năng và quy định của pháp luật.

Vì vậy, tất cả những “góc khuất” này cần phải sớm loại bỏ để mang lại sự minh bạch, bền vững cho công tác đấu giá đất nói riêng và thị trường bất động sản (BĐS) nói chung.

Bấn loạn đấu giá đất

Kể từ khi sự kiện đấu giá đất với mức trả giá kỷ lục, xảy ra tại khu đô thị Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh), sau đó các DN đồng loạt bỏ cọc, đã trở thành một tiền lệ xấu cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở các địa phương trên cả nước, trong đó có TP Hà Nội.

Cụ thể, vào ngày 11/8/2024, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 thửa đất tại khu ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao với giá khởi điểm 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Kết quả, giá trúng đấu giá cao nhất được xác định là 100,5 triệu đồng/m2, chênh với giá khởi điểm 88 triệu đồng/m2; giá trúng thấp nhất 51,6 triệu đồng/m2, chênh hơn mức giá khởi điểm 43,1 triệu đồng/m2, đáng nói là sau khi hết thời hạn nộp tiền, thì đã có tới 55/68 bị người trúng đấu giá bỏ cọc. Chỉ sau đó ít ngày (vào ngày 19/8), sau cuộc đấu giá kéo dài gần 20 giờ đồng hồ, đối với 19 thửa đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, mức trả cao nhất 133 triệu đồng/m2 cao gấp 18 lần giá khởi điểm, cũng nhận được sự chú ý từ dư luận.

Chưa dừng lại ở đó, những ngày gần đây dư luận lại được phen “tá hỏa” khi trong phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Đồng Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn (ngày 29/11), với mức khởi điểm là 2,4 - 3 triệu đồng/m2, nhiều lô đất đã được trả từ 60 – 101 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, có 1 lô đất được trả tới 30 tỷ đồng/m2, nhưng đến vòng cuối cùng thì tất cả những người “hét giá” đều đồng loạt bỏ cuộc, chỉ còn lại 22/58 lô đất trúng với giá trả dao động từ 32 – 50 triệu đồng/m2.

Chỉ sau đó 1 ngày (ngày 30/11), tình trạng “phá bĩnh” cũng xảy ra ở phiên đấu giá 22 thửa đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai, giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2, đến vòng thứ 8 khi mức trả cao nhất là 70 triệu đồng/m2 thì nhiều người tham gia bất ngờ bỏ cuộc, khiến phiên đấu giá phải dừng lại và chính quyền địa phương cũng phải buộc hủy kết quả đấu giá.

“Thời gian gần đây các phiên đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn có sự tham gia của nhiều người đến từ các DN nhà đất hoặc làm môi giới BĐS, nên không loại trừ nghi vấn có sự liên kết, thông đồng với nhau để đẩy giá. Qua sự việc xảy ra vừa rồi, dẫn đến việc địa phương phải hủy kết quả đấu giá không những gây ra khó khăn cho phía cơ quan quản lý Nhà nước, lãng phí nguồn lực tổ chức; mà việc đấu giá không thành công còn ảnh hướng đến kế hoạch và chỉ tiêu thu ngân sách của địa phương” – Phó Chủ tịch UBND huyện Thanh Oai Nguyễn Trọng Khiển nói.

Cần có chế tài về hình sự?

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cả hai sự việc "cú hét giá" 30 tỷ đồng/m2 đất ở huyện Sóc Sơn và phiên đấu giá đất bất thành tại huyện Thanh Oai đều phản ánh những biến động lớn trong thị trường BĐS, đồng thời nêu lên những vấn đề về tính bền vững và sự ổn định của thị trường này.

Đối với “cú hét giá” 30 tỷ đồng/m2 đất ở huyện Sóc Sơn, cho thấy sức "nóng" của thị trường BĐS ở một số khu vực. Điều này có thể xuất phát từ việc đầu cơ, sự kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng hoặc xu hướng tìm kiếm những dự án đất đai "hot" tại các khu vực vùng ven, nơi có khả năng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, “cú hét giá” này cũng phản ánh tình trạng “thổi phồng” giá trị thực tế của đất đai và có thể gây ra sự thiếu ổn định, tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” BĐS.

Còn phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai không thành, cũng cho thấy một góc nhìn khác của thị trường, đó là sự thận trọng và hoài nghi từ các nhà đầu tư. Khi giá đất không phù hợp với giá trị thực tế hoặc có sự chênh lệch quá lớn giữa giá khởi điểm và khả năng chi trả thực tế của nhà đầu tư, thì rất có thể sẽ dẫn đến tình trạng bỏ cọc hoặc không có người tham gia. Điều này chỉ ra sự thiếu minh bạch, những yếu tố pháp lý chưa rõ ràng hoặc sự thiếu hấp dẫn về yếu tố cơ sở hạ tầng và môi trường đầu tư tại khu vực.

“Cả hai sự việc trên đều làm nổi bật những bất ổn trong thị trường BĐS hiện nay. “Cú hét giá” cao ở Sóc Sơn là dấu hiệu của sự đầu cơ và thiếu bền vững; trong khi sự thất bại trong đấu giá tại Thanh Oai lại phản ánh sự thận trọng và những vấn đề tiềm ẩn trong việc đánh giá giá trị đất đai. Điều này cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với một loạt thách thức, từ đầu cơ đến sự mất cân đối trong giá trị thực tế của các sản phẩm BĐS” – TS Nguyễn Văn Đính phân tích.

Trong khi đó, luật sư Trịnh Hữu Đức – chuyên gia pháp lý BĐS cho rằng, sự việc ngang nhiên trả mức giá trên trời cho 1 mét vuông đất ở huyện ngoại thành Hà Nội (30 tỷ đồng/m2) rõ ràng đã thể hiện dấu hiệu “nhờn” với cơ quan chức năng và pháp luật của Nhà nước, nhưng trong hệ thống luật lại không có chế tài đối với hành vi này. “Ở các quốc gia phát triển, khi có “sự cố” xảy ra ngoài khuôn khổ quy định của pháp luật, thì ngay lập tức cơ quan lập pháp sẽ họp để đưa ra những quy định mới nhằm “lấp đầy” những khoảng trống pháp lý phát sinh, sự việc như vậy sẽ không bị lặp đi lặp lại nhiều lần. Theo tôi, Việt Nam cũng nên nghiên cứu, áp dụng kinh nghiệm này. Riêng đối với câu chuyện trả giá cao rồi bỏ cọc đấu giá đất, việc này đã bị lặp đi, lặp lại ở nhiều địa bàn, vậy nên Nhà nước cần nhanh chóng sửa đổi, bổ sung chế tài liên quan, thậm chí cân nhắc đưa vào chế tài hình sự bởi đây là hành động có tính cản trở hoạt động đấu giá đất của cơ quan Nhà nước” – luật sư Trịnh Hữu Đức nêu quan điểm.

Còn theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, các địa phương cần nhanh chóng triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2024, trong đó trọng tâm là việc điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất theo mức giá thị trường ở từng khu vực, căn cứ vào đó để đưa ra mức giá khởi điểm phù hợp phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Khi bảng giá đất sát với giá thị trường, là căn cứ để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, sẽ hạn chế được tình trạng “thổi giá” của những người đầu cơ và ngăn chặn được tình trạng lũng đoạn, thao túng thị trường.

“Bất cập lớn nhất hiện nay là hầu hết các địa phương vẫn sử dụng bảng giá đất theo khung quy định cũ, nên giá khởi điểm được xác định trong bảng giá đất thường thấp hơn nhiều lần so với giá thực tế thị trường. Trong khi quy định về đặt cọc để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cao nhất hiện nay là 20% tổng giá trị tài sản. Do đó, việc sẵn sàng bỏ số tiền đặt cọc khoảng 100 – 200 triệu đồng không phải vấn đề gì đó quá khó khăn với những người đầu cơ” – ông Nguyễn Thế Điệp nói.

Để ngăn chặn đấu giá đất gây nhiễu loạn thị trường, Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, hoàn thiện các quy định liên quan theo hướng: tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm sát thực tế khu vực; thực hiện chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế... Cùng với đó có giải pháp, biện pháp hạn chế tác động tiêu cực của việc ban hành bảng giá đất đến mặt bằng giá đất, nhà, đến cung cầu của thị trường BĐS. Nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch, môi giới BĐS có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng

>> Từ 1/1/2025, sẽ có 2 quy định đáng chú ý về đất đai chính thức được áp dụng