Cơ chế thí điểm để phát triển nhà ở thương mại: Bước đi cởi mở và đột phá

10:00 14/01/2025

Kinh tế Sài Gòn Online

Chiều ngày 30-11-2024, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15 về “thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” sau nhiều vòng thảo luận sôi nổi cũng như sửa đổi, chỉnh lý.

Nghị quyết sẽ có hiệu lực từ ngày 1-4-2025, đưa ra những tiêu chí và điều kiện được xem là rất cởi mở, đáp ứng kỳ vọng lớn lao từ phía nhà đầu tư và người dân trong bối cảnh nguồn cung thị trường bất động sản nhà ở đang gặp vướng mắc về quỹ đất từ nhiều năm nay.

• Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận

Tình thế cấp thiết!

Năm 2021, trong quá trình góp ý dự thảo Luật Đất đai, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã chỉ ra con số đáng báo động: tại TPHCM, chỉ trong giai đoạn từ tháng 12-2015 đến tháng 8-2018, có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư. Nguyên nhân chính xuất phát từ việc không đáp ứng được yêu cầu phải có quyền sử dụng 100% đất ở(1).

Theo khoản 1 và khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở thương mại chỉ được phép nhận chuyển nhượng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở. Từ năm 2021, Luật Đầu tư 2020 sửa đổi quy định này (sau đó tiếp tục được sửa đổi vào năm 2022) thì trường hợp có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải đất ở mới được bổ sung thêm để đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải “thu mua” được một quỹ đất lớn mà toàn bộ phải là đất ở. Trường hợp nhà đầu tư có sẵn quỹ đất thì trong đó buộc phải có một diện tích đất ở thì mới có thể đề xuất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Yêu cầu này dẫn đến tình trạng dù nắm trong tay quỹ đất không nhỏ, nhiều nhà đầu tư vẫn không thể triển khai dự án vì không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý về cơ cấu đất. Hệ quả là nguồn cung nhà ở bị đình trệ, gây thiệt hại nghiêm trọng cho nhà đầu tư, Nhà nước, và cả người dân. Báo cáo quí 3-2024 của Bộ Xây dựng(2) cho thấy, tại TPHCM và Hà Nội, các căn hộ chung cư bình dân giá dưới 25 triệu đồng/mét vuông “gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán”.

Mặc dù thực trạng này gây nhiều hệ lụy, đề xuất mở rộng loại đất để thực hiện nhà ở thương mại đã không được đưa vào Luật Đất đai 2024. Điều 127 luật này tiếp tục kế thừa quy định tại Luật Nhà ở 2014, trong đó:

Trường hợp thỏa thuận quyền sử dụng đất: Chỉ áp dụng với quyền sử dụng đất ở;

Trường hợp đang có quyền sử dụng đất: Chỉ áp dụng với đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Không chỉ giữ nguyên những rào cản hiện hữu, tình hình trở nên khó khăn hơn cho các nhà đầu tư bất động sản khi Luật Đất đai 2024 siết chặt hơn phạm vi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định mới, Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện các khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ thay vì thu hồi đất cho tất cả các dự án khu đô thị mới hay khu dân cư nông thôn mới như trước. Điều này khiến các nhà đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại nhưng không đạt quy mô đô thị đồng bộ chỉ có thể tìm cách “thu mua” của người dân có đất hoặc sử dụng quỹ đất sẵn có của mình, vốn bị giới hạn nghiêm trọng bởi các quy định trên.

Trong bối cảnh này, nghị quyết thí điểm về việc sử dụng đất để làm nhà ở thương mại trở thành một giải pháp được đông đảo người dân, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý mong đợi. Chính sách này không chỉ tháo gỡ nút thắt pháp lý mà còn mở ra cơ hội cho sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn như TPHCM và Hà Nội.

Thí điểm cởi mở

Trước hết, cơ chế thí điểm sẽ cho phép triển khai trên toàn quốc, bao gồm tất cả khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị, thay vì chỉ giới hạn tại những đô thị lớn. Trên thực tế, không phải địa phương nào cũng gặp vướng mắc, khó khăn về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại mà chủ yếu vướng mắc xảy ra ở những đô thị có nhu cầu nhà ở lớn như TPHCM, Hà Nội. Tuy nhiên, cơ chế thí điểm để mở cho tất cả địa phương khác nhằm tránh cơ chế xin - cho trong mối quan hệ giữa địa phương với trung ương. Nếu không có nhu cầu, các địa phương này có thể không triển khai, nhưng khi điều kiện kinh tế - xã hội thay đổi và phát sinh nhu cầu thực tế, các địa phương này có thể áp dụng ngay cơ chế mà không cần chờ điều chỉnh quy định của pháp luật.

Về các loại dự án được áp dụng cơ chế thí điểm, nghị quyết không giới hạn các dự án được hưởng cơ chế thí điểm dựa trên thời điểm nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo Báo cáo số 756/BC-CP ngày 7-11-2024 của Chính phủ trình Quốc hội, cơ chế thí điểm sẽ được áp dụng cho tất cả dự án đáp ứng tiêu chí dù dự án đó nhận quyền sử dụng đất (hoặc đang có quyền sử dụng đất) trước hay sau khi nghị quyết này có hiệu lực. Điều này phù hợp với mục tiêu của nghị quyết là để tháo gỡ khó khăn trong việc tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư, vốn gặp vướng mắc do quy định của pháp luật cả trước và sau thời điểm ban hành nghị quyết.

Các loại đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi áp dụng nghị quyết thí điểm được quy định rộng rãi. Theo đó, là tất cả loại đất trong nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở cũng như nhóm đất ở và đất khác trong cùng thửa đất. Phạm vi này đã bao trùm hầu hết các loại đất quy định tại điều 9 Luật Đất đai 2024, phù hợp với thực tế triển khai các dự án bất động sản khi các dự án này đều cần sử dụng diện tích đất tương đối lớn mà quỹ đất ban đầu thường gồm nhiều loại đất khác nhau, có thể xen đất ở và cũng có thể không có diện tích đất ở. Đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thì nghị quyết thí điểm mở rộng tới các thửa đất mà có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất thay vì chỉ cho phép các thửa thuần đất ở. Ngoài ra, dự án có phần diện tích đất quốc phòng, đất an ninh mà đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh và phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở cũng sẽ được hưởng lợi từ việc áp dụng nghị quyết thí điểm này.

Còn nhiều vấn đề cần làm rõ...

Xoay quanh tiêu chí chính để lựa chọn dự án thí điểm, nghị quyết lấy tiêu chí là tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo quy hoạch tỉnh 2021-2030 đã được phê duyệt. Tiêu chí này mới chỉ xác định được tổng diện tích đất ở của tất cả dự án được áp dụng trong suốt thời gian thí điểm (năm năm), tuy nhiên chưa đề cập đến các tiêu chí cụ thể, rõ ràng và thứ tự ưu tiên để lựa chọn từng dự án khả thi, từng nhà đầu tư có năng lực.

Vấn đề này có lẽ sẽ cần được làm rõ tại nghị định hướng dẫn của Chính phủ sao cho tránh tình trạng xin - cho cơ chế hay ồ ạt mua gom, đầu cơ đất đai nhưng phát triển không hiệu quả, dẫn đến tình trạng nhiều dự án bị bỏ hoang trong khi người dân thực sự có nhu cầu nhà ở không tiếp cận được các dự án nhà ở phù hợp.

Theo tổng kết của Chính phủ tại Báo cáo số 756, cơ bản các địa phương đã hoàn thành việc phê duyệt quy hoạch tỉnh 2021-2030 để có căn cứ xác định tổng diện tích đất ở của các dự án được thực hiện thí điểm tại từng địa phương. Ngày 31-12-2024, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch TPHCM tại Quyết định 1711/QĐ-TTg. Như vậy, đến thời điểm hiện tại chỉ còn Hà Nội là địa phương duy nhất chưa hoàn thành quy hoạch này.

Bên cạnh đó, vấn đề chuyển đổi đất tràn lan cũng được đặt ra đối với đất trồng lúa và đất rừng khi loại đất được chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rất rộng rãi. Do đó, trong quá trình thảo luận, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ông Vũ Hồng Thanh, đã đề nghị cân nhắc đối với đất chuyên trồng lúa và đất rừng, cụ thể là đề nghị nghiên cứu bổ sung nguyên tắc bảo đảm giữ ổn định 3,5 triệu héc ta đất lúa, tỷ lệ che phủ rừng ổn định 42%, hạn chế không chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, đất an ninh với diện tích lớn(3). Đề xuất này mặc dù chưa được đưa vào nghị quyết nhưng sẽ vẫn cần lưu ý trong quá trình xây dựng nghị định của Chính phủ cũng như trong quá trình triển khai thực hiện nghị quyết.

Vấn đề hướng dẫn chi tiết của Chính phủ và giám sát quá trình triển khai cũng cần được lưu ý. Cụ thể, nghị quyết để ngỏ cho Chính phủ quy định chi tiết thi hành toàn bộ nghị quyết mà không chỉ rõ vấn đề nào cần được hướng dẫn, vấn đề nào đã rõ và Chính phủ không hướng dẫn. Ngoài ra, do hiệu quả tháo gỡ vướng mắc các dự án phụ thuộc nhiều vào tình hình cụ thể của từng địa phương nên việc theo dõi các địa phương triển khai thực hiện chính sách thí điểm trong phạm vi địa phương mình, đặc biệt là các đô thị lớn, là nhiệm vụ quan trọng để đảm bảo nghị quyết thí điểm được thực thi hiệu quả.

Tóm lại, nghị quyết thí điểm về việc sử dụng đất không phải đất ở để làm nhà ở thương mại mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự hiệu quả, các công việc tiếp theo của Chính phủ cũng như các tỉnh thành, địa phương còn rất nhiều và yêu cầu sự chung tay chặt chẽ, nhịp nhàng để có thể giải quyết triệt để những vấn đề còn tồn tại, từ tiêu chí lựa chọn dự án, quy hoạch tỉnh, đến việc phân quyền rõ ràng. Điều này không chỉ đảm bảo tính công bằng mà còn thúc đẩy phát triển bền vững trong lĩnh vực nhà ở và quản lý đất đai.

(*) Vilasia
(1) Xem “TPHCM: Hàng trăm dự án nhà ở chờ tháo gỡ thủ tục”, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp, tại https://diendandoanhnghiep.vn/tp-hcm-hang-tram-du-an-nha-o-cho-thao-go-thu-tuc-10010586.html (truy cập lần cuối ngày 2-1-2025).
(2) Xem “Bộ Xây dựng công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quí III năm 2024”, Bộ Xây dựng, tại https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1285/82532/bo-xay-dung-cong-bo-thong-tin-ve-nha-o-va-thi-truong-bat-dong-san-quy-iii-nam-2024.aspx (truy cập lần cuối ngày 2-1-2025).
(3) Xem “Ủy ban Kinh tế Quốc hội: Thí điểm dùng đất khác làm dự án nhà ở thương mại cần nghiên cứu kỹ việc áp dụng với đất chuyên trồng lúa và đất rừng”, Tạp chí điện tử Nhịp sống thị trường, tại https://markettimes.vn/uy-ban-kinh-te-quoc-hoi-thi-diem-dung-dat-khac-lam-du-an-nha-o-thuong-mai-can-nghien-cuu-ky-viec-ap-dung-voi-dat-chuyen-trong-lua-va-dat-rung-69110.html (truy cập lần cuối ngày 2-1-2025).