CIC Group (CKG) tìm “viện binh” tài chính

Phối cảnh tổng thể dự án Residence Hill – Phú Quốc, do CIC Group làm chủ đầu tư.

Đổi phương án phát hành

Tại đại hội cổ đông thường niên 2023, diễn ra vào ngày 29/6 tới, Công ty cổ phần Tập đoàn Tư vấn đầu tư xây dựng Kiên Giang (CIC Group, mã CKG) dự kiến trình cổ đông thông qua việc huỷ phương án phát hành riêng lẻ, với lý do phương án này kéo dài quá 2 năm vẫn chưa thực hiện được và không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng vốn của Công ty trong giai đoạn 2023 - 2025.

Thay vào đó, Công ty sẽ trình phương án chào bán 47,6 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 50% (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu có quyền mua 50 cổ phiếu). Với giá chào bán 12.500 đồng/cổ phiếu, số vốn dự kiến huy động từ đợt chào bán này là 595,37 tỷ đồng.

Trước đó, tại đại hội cổ đông thường niên 2021, CIC Group trình cổ đông thông qua phương án phát hành riêng lẻ 13,4 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho 27 nhà đầu tư với giá 15.000 đồng/cổ phiếu. Kế hoạch này không thực hiện được nên Công ty tiếp tục trình đại hội 2022 thông qua. Song phương án này cũng không khả thi.

Như vậy, không chỉ thay đổi về đối tượng phát hành, phương án gọi vốn mới của CIC Group tăng gấp gần 2,5 lần về quy mô, giá chào bán thấp hơn. Mục tiêu của đợt phát này là thanh toán nợ vay ngắn hạn của ngân hàng và chi phí cho đơn vị thi công dự án.

Cụ thể, trong tổng số vốn 595,37 tỷ đồng dự kiến huy động được, CIC Group dành 357,61 tỷ đồng thanh toán chi phí cho đơn vị thi công; 218,16 tỷ đồng thanh toán các khoản vay ngắn hạn ngân hàng và 19,6 tỷ đồng thanh toán chi phí nhân công.

CIC Group được biết đến là doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất lớn tại tỉnh Kiên Giang. Hiện Công ty đang sở hữu quỹ đất hơn 189 ha, trong đó có dự án Khu đô thị lấn biển Tây Bắc, TP. Rạch Giá (99,4 ha), dự án Khu dân cư Nam An Hoà giai đoạn 1 (14,52 ha), dự án Khu dân cư tuyến đường số 02 (11,06 ha)… Ngoài ra, Công ty đang hoàn thiện thủ tục đầu tư, đền bù giải toả mặt bằng và dự kiến triển khai 8 dự án với quy mô khoảng 78,79 ha.

Năm 2023, Công ty đặt kế hoạch đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi hoàn giải phóng mặt bằng tại các dự án đã kéo dài nhiều năm như dự án Khu biệt thự cao cấp Bà Kèo 4,3 ha tại Phú Quốc; dự án Khu biệt thự du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Bãi Vòng xã Hàm Ninh, TP. Phú Quốc với quy mô 34,3 ha. Công ty cơ bản hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư như dự án Khu dân cư Chợ nông hải sản trung tâm thương mại Rạch Giá, dự án Tuyến dân cư đường số 2, dự án Khu dân cư Bắc Vĩnh Quang giai đoạn 1, dự án Khu biệt thự cao cấp Phú Quốc Riverside Villas, dự án Khu biệt thự cao cấp Búng Gội (TP. Phú Quốc).

Cùng lúc triển khai nhiều dự án nên Công ty có nhu cầu vốn lớn. Tính tại thời điểm 31/3/2023, CIC Group có tổng nợ vay 1.519,77 tỷ đồng, chiếm 32,3% tổng nguồn vốn (nợ vay ngắn hạn là 671,04 tỷ đồng, nợ vay dài hạn là 848,73 tỷ đồng). Trong khi đó, quỹ tiền mặt của Công ty chỉ có 14,78 tỷ đồng, chiếm 0,31% tổng tài sản.

Thực tế, nhiều năm qua, CIC Group đều duy trì tỷ lệ tiền mặt tương đối thấp, Công ty sử dụng nguồn tiền kinh doanh để đầu tư các dự án gối đầu. Đơn cử, năm 2020, Công ty chỉ sở hữu 51,68 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 1,1% tổng tài sản.

Nếu như trong giai đoạn bình thường, việc sở hữu quỹ tiền mặt thấp (tận dụng vòng quay vốn từ các dự án mở bán để triển khai các dự án mới), cộng thêm nguồn vốn huy động bên ngoài, Công ty có thể triển khai đồng thời nhiều dự án cùng lúc.

Tuy nhiên, giai đoạn hiện nay, khi mà thanh khoản thị trường bất động sản đang suy giảm, việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng gặp khó khăn, điều này sẽ ảnh hưởng ngay lập tức tới các doanh nghiệp sở hữu quỹ tiền mặt hạn chế.

Tham vọng mở rộng sân chơi

CIC Group được thành lập năm 1992, là doanh nghiệp trực thuộc UBND tỉnh Kiên Giang. Công ty đã nhiều lần tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu ra công chúng, phát hành riêng lẻ, chào bán cổ phiếu. Do không góp thêm vốn nên tỷ lệ sở hữu của cổ đông Nhà nước tại doanh nghiệp giảm dần. Quy mô vốn điều lệ hiện tại của doanh nghiệp đạt 952,6 tỷ đồng.

Hiện nhóm cổ đông tư nhân, với đại diện chính là ông Trần Thọ Thắng - Chủ tịch Hội đồng quản trị - nắm cổ phần chi phối tại doanh nghiệp này.

Cuối quý II/2023, CIC Group khởi công Dự án Rivera Villas tại Đảo Ngọc, quy mô 4,04 ha, tổng vốn đầu tư 556 tỷ đồng với 26 căn biệt thự đơn lập, 44 căn biệt thự song lập.

Điểm chung ở các dự án của Công ty là pháp lý chắc chắn, dự án nào cũng có vị trí đẹp, gần các khu vực sầm uất, thuộc trung tâm TP. Phú Quốc. Dù vậy, đang là một nhà phát triển bất động sản vừa túi tiền, việc mở rộng sang lĩnh vực bất động sản cao cấp sẽ là bài toán thách thức cả về vốn và năng lực phát triển dự án đối với CIC Group.