Theo nghiên cứu từ CBRE, phân khúc căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm tại 2 đô thị Hà Nội, TP HCM. Căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 dần biến mất và chỉ có thể tìm thấy tại các địa phương lân cận 2 đô thị lớn nhất…
Căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 đã biến mất?
Thời gian gần đây, giá chung cư “nhảy múa” đã khiến nhiều người kinh ngạc. Vậy nguyên nhân do đâu giá nhà đất lại tăng chóng mặt như vậy và giải pháp là gì? PV Thị trường Tài Chính đã có cuộc phỏng vấn Ths Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản xung quanh vẫn đề này.
Ths Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản
Là chuyên gia, ông đánh giá như thế nào về hiện tượng tăng giá chóng mặt nhà đất, đặc biệt là phân khúc chung cư ở một số thành phố lớn như Hà Nội?
- Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, giá chung cư tại Hà Nội đầu năm nay đã tăng gần 40% so với năm 2019, tức là tăng gần gấp rưỡi chỉ sau 5 năm. Có những căn hộ đã sử dụng 5-10 năm, thậm chí nhà tập thể cũng được đẩy giá cao.
Giá chào bán chung cư liên tục tăng cả trên thị trường sơ cấp và thị trường mua đi bán lại. Nhiều dự án rao bán giá trên 60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên đến 150 triệu đồng/m2…
Theo nghiên cứu từ CBRE, giá chung cư ở Hà Nội hiện đã đạt mức trung bình 56 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì). Ngay các căn hộ thứ cấp được mua đi bán lại đã tăng vọt với mức trung bình 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Hiện tại, phân khúc căn hộ trung cấp cũng khan hiếm tại 2 đô thị Hà Nội, TP HCM. Căn hộ giá 40 triệu đồng/m2 đã biến mất và chỉ có thể tìm thấy tại các địa phương lân cận 2 đô thị lớn nhất…
Theo ông nguyên nhân nào khiến giá chung cư lại tăng vọt như vậy?
- Không khó để lý giải hiện tượng giá cả một mặt hàng trở lên leo thang: do “lệch pha cung - cầu”. Nguồn cung hàng hóa bị thu hẹp, trong khi nhu cầu của người dân tăng cao là nguyên nhân quan trọng nhất đẩy giá nhà đất.
Về nguồn cung, vấn đề lớn của thị trường hiện nay là hàng loạt dự án đang gặp phải các vướng mắc pháp lý từ nhiều nguyên nhân, gồm cả nguyên nhân khách quan (do sự xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật dẫn đến rất khó để tuân thủ đầy đủ các quy định như mắc cửi) và nguyên nhân chủ quan (do vi phạm của chủ đầu tư và cơ quan, công chức nhà nước). Nó dẫn đến thời gian qua có rất ít dự án được triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường.
Nguồn cung căn hộ bị “bóp nghẹt”, chỉ đáp ứng được khoảng 20-30% nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh ấy, những người có lợi thế sở hữu nhà, đất đương nhiên có quyền “hét” giá thật cao. Các phương thức thổi giá của lực lượng môi giới, “cò đất” sẽ không có hiệu quả nếu nguồn cung sản phẩm ra thị trường cân bằng với nhu cầu của người dân.
Thời gian qua, Chính phủ đã có rất nhiều Nghị quyết, Chỉ thị nhằm tháo gỡ vướng mắc của thị trường, đặc biệt là đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân để giải quyết nhu cầu thực, phải kể đến gói tín dụng 120.000 tỷ hướng đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân... Tuy nhiên, sự tiến triển vẫn quá chậm chạp, số vốn giải ngân cho đến nay chưa đạt 1% so với mục tiêu.
Nguồn cung đã ít, lại được tiếp tay bởi hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản, với tâm lý “không gì giàu bằng buôn đất”. Các nhà đầu tư cũng nhận được trợ giúp đắc lực từ ngân hàng. Các khoản vay đầu tư nhà đất được giới nhà băng ưa thích bởi luôn được thế chấp bằng nhà, đất - thứ tài sản bảo đảm được cho là chắc chắn về pháp lý và luôn tăng giá theo thời gian. Việc lãi suất gửi tiết kiệm giảm mạnh thời gian qua cũng điều tiết dòng tiền vào bất động sản, gây ra sốt giá.
Về nguồn cầu, hiện tượng đô thị hóa và di dân tự phát tràn lan đã đẩy nhu cầu nhà ở tập trung quá cao tại khu vực đô thị, đặc biệt tại 2 đô thị lớn nhất. Tôi còn nhớ thời điểm 20 năm trước khi từ quê ra Hà Nội, bắt đầu một hành trình sinh sống, học tập, làm việc tại Thủ đô. Trong suy nghĩ của những học sinh tại nông thôn, vùng ven Hà Nội thời điểm đó thì Hà Nội là cánh cửa duy nhất. Trong vài chục năm qua, Hà Nội đã mở lòng bao dung đón nhận hàng triệu hộ gia đình tỉnh lẻ đến nhập cư, làm ăn sinh sống.
“Bong bóng” có thể vỡ trong cuối năm nay?
Nhiều người lo ngại xảy ra tình trạng bong bóng, ông nghĩ sao?
- Ngay cả giới môi giới bất động sản, những người từ trước tới nay được coi là “thủ phạm” đứng sau những “chiêu trò” thổi giá cũng phải lắc đầu lè lưỡi. Lý do là mặc dù giá chung cư nói riêng, giá nhà, đất nói chung tăng mạnh nhưng chủ yếu là giá rao bán, trong khi giao dịch thực tế tăng không đáng kể.
Tâm lý chung của người sở hữu bất động sản, bao gồm các nhà đầu tư thứ cấp, giới đầu tư vẫn là “phòng thủ”, găm giữ hàng với niềm tin sẽ còn tiếp tục tăng giá. Xu hướng này gián tiếp gây hiện tượng “bong bóng” bất động sản, một số chuyên gia đã nhận định “bong bóng” sẽ sớm vỡ, có thể ngay cuối năm nay
Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, nhiều người cho rằng khi luật ra sẽ gỡ vướng các thủ tục pháp lý từ đó nguồn cung sẽ dồi dào hơn, vậy liệu giá nhà đất, đặc biệt là phân khúc chung cư có hạ nhiệt không, thưa ông?
- Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, khiến hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản trở nên đồng bộ, minh bạch để các dự án được khơi thông, cán cân “cung - cầu” được cân bằng. Một cách tự nhiên, người có tài sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng, đồng thời tập trung vào các sản phẩm sát nhu cầu thực. Hệ quả là giá nhà ở sẽ giảm, hiện tượng mất cân đối cung - cầu sẽ dần được khắc phục.
Ông có kiến nghị gì không?
- Để giải quyết hiện tượng “lệch pha” cung cầu thì đánh thuế bất động sản chắc chắn là giải pháp hữu hiệu. Tuy nhiên, luật về thuế bất động sản mặc dù đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu từ nhiều năm qua nhưng vẫn chưa đưa vào chương trình nghị sự.
Gần đây, TP HCM đã đề xuất cho phép thí điểm thu thuế đối với bất động sản mà chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng, hay một phương án khác là tăng lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân của nhóm chủ thể nhiều nhà, đất. Tuy nhiên các chính sách này đã bị bỏ ra khỏi Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển TP HCM bởi thiếu cơ sở pháp lý.
Tuy nhiên, tôi cho rằng về lâu dài, việc thu thuế đối với bất động sản mà chủ sở hữu không sử dụng là cần thiết, phù hợp thực tiễn, có cơ sở pháp lý cũng như cơ sở chính trị rõ ràng (Nghị quyết 18 của Đảng đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện thể chế, chính sách theo hướng “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang”).
Hay một kỳ vọng khác là việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sắp tới, cùng với các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, tạo cơ hội tiếp cận đất đai một cách công bằng, minh bạch, cạnh tranh, thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án làm chủ đạo. Các luật mới được kỳ vọng sẽ gia tăng cơ hội cho những doanh nghiệp làm ăn chân chính, góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế các trường hợp “doanh nghiệp sân sau”, “doanh nghiệp thân hữu”, giúp nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả.
Xin cảm ơn ông về những chia sẻ này!
'Ngáo giá' mãi cũng phải dừng, chung cư giảm 300 triệu đồng, môi giới miệt mài chào khách cũ cũng không mua
