Thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản ghi nhận tăng trong 3 năm nay nhưng trên thực tế vẫn thất thu lớn. Ảnh: Quang Vinh
Chính sách thuế có liên quan đến đất đai không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mà còn là công cụ tài chính để điều tiết thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do chính sách còn chồng chéo, chưa đồng bộ, đã xuất hiện tình trạng đầu cơ, thổi giá, kê khai nộp thuế mua bán, chuyển nhượng bất động sản hai giá, gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Thất thu
Chính sách điều tiết thu ngân sách Nhà nước từ thuế, phí và các khoản thu điều tiết khác đối với đất đai, BĐS đã được đề cập nhiều lần, nhiều năm qua và tại thời điểm này lại đang nóng lên, khi Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Tài chính đưa ra các giải pháp về thuế trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 nhằm phát triển thị trường BĐS bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước.
Tại các nước trên thế giới, nguồn thu từ thuế đất đai và tài sản gắn liền với đất luôn chiếm 50 - 90% tổng thu cho ngân sách địa phương. Nguồn thu này là nguồn lực chính cho phát triển địa phương, nhất là các đô thị. Trong khi đó, tại Việt Nam, nhiều nguồn thu từ thuế đang bị trục lợi.
GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng chia sẻ thông tin rằng, trong hầu hết các giao dịch trên thị trường, dù là nộp thuế, phí hay chuyển quyền sử dụng đất... mọi người vẫn thừa nhận có một loại giá "giả" tồn tại song song với giá thật.
Thực tế tại các nước cho thấy thuế chỉ là công cụ “hạ nhiệt” tạm thời, tăng thuế tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp sẽ tính vào giá thành bán ra của dự án; còn tăng thuế chuyển nhượng sẽ tính vào giá mua của các nhà đầu tư. Do vậy, tất cả những chi phí liên quan đến thuế sẽ tính vào chi phí phát triển dự án hoặc chi phí mua BĐS của các nhà đầu tư. Người mua sau càng bị đội thêm vào giá mua - ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam
Ví dụ, nếu có một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở khu vực phố Hàng Ngang, Hàng Đào (Hà Nội) giá thực là từ 700 – 800 triệu đồng/m2, nhưng cả hai chủ thể giao dịch chỉ ghi trên hợp đồng khoảng hơn 100 triệu đồng/m2 (thấp xuống 7 – 8 lần giá thực) để nộp thuế lợi tức ít hơn. Cơ quan thuế biết nhưng không thể làm gì khác bởi giá Nhà nước quy định khu vực đó chỉ 81 triệu đồng/m2. Như vậy, số thuế thu được từ vụ chuyển nhượng này cao nhất chỉ được 1/7. "Hệ thống tài chính (các quy định về giá đất, thuế, phí...) đất đai của ta hiện nay vẫn còn tình trạng "giả vờ". Nghĩa là chính sách quy định một đằng, thực tế diễn ra một nẻo" - ông Võ thẳng thắn chỉ ra.
Theo các chuyên gia trong ngành, thuế sử dụng đất và tiền thuê đất là hai nguồn thu bền vững nhất của Nhà nước thì hiện nay nguồn thu này còn quá nhỏ, không hợp lý, không động viên được hiệu quả sử dụng đất, không tạo công bằng về sử dụng đất, hạn chế nguồn thu cho phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng.
Ở TPHCM, hoạt động chuyển nhượng BĐS đang diễn ra sôi động. 4 tháng đầu năm, tình hình thu ngân sách từ đất trên địa bàn TPHCM đạt hơn 12.600 tỷ đồng, chiếm 10,5% tổng thu ngân sách toàn thành phố.
Tuy nhiên, Phó Cục trưởng Cục thuế TPHCM Thái Minh Giao cho hay, thực tế có nhiều trường hợp người nộp thuế khi chuyển nhượng BĐS kê khai giá mua bán với cơ quan thuế thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, chưa tự giác kê khai đúng giá thực tế giao dịch. Người nộp thuế kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo giá trên hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn giá giao dịch thực tế để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu ngân sách.
Trao đổi với báo chí, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh cá nhân (Tổng cục Thuế) Lý Thị Hoài Hương cho biết, việc quản lý hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay gặp nhiều khó khăn, do liên quan đến rất nhiều Luật cũng như nhiều cơ quan ban ngành và ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao.
Theo bà Hương, cơ quan quản lý thuế đang gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý hoạt động chuyển nhượng BĐS bởi theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.
Khó định giá đất theo giá thị trường
Thu thuế từ chuyển nhượng BĐS ghi nhận tăng trong ba năm nay nhưng trên thực tế vẫn được cho là thất thu lớn. Theo số liệu từ ngành thuế, thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tăng từ mức 15.000 tỷ năm 2019 lên 16.800 tỷ đồng trong năm 2020 và đạt 21.700 tỷ đồng năm 2021. Riêng trong 3 tháng đầu năm nay, khoản thu này là 8.280 tỷ đồng.
Các chính sách liên quan đến đất đai chưa đồng bộ nên việc áp thuế đất sát với giá thị trường đang gặp nhiều khó khăn. Theo Phó Cục trưởng Cục Thuế TPHCM Thái Minh Giao, việc xác định giá giao dịch mua bán nhà, đất thực tế trên thị trường vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định Thuế Thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu giá kê khai, giá theo hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế). Vấn đề này gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế, cán bộ thuế trong việc xác định được giá giao dịch thực tế của từng hồ sơ.
Cục Thuế TPHCM đã báo cáo UBND TPHCM để chỉ đạo các sở, ngành có liên quan cùng phối hợp thực hiện triển khai trong công tác đấu tranh chống thất thu, tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đồng thời có nhiều biện pháp nhằm chống thất thu trong hoạt động chuyển nhượng BĐS, đặc biệt, phối hợp với cơ quan Cảnh sát điều tra xử lý các trường hợp cố tình thực hiện hành vi kê khai sai gây sai lệch số thuế phải nộp, gây thất thu thuế cho ngân sách.
Trong khi đó theo ông Viên Viết Hùng - Phó Cục trưởng Cục Thuế Hà Nội, khó nhất hiện nay là Luật Đất đai quy định Bảng giá đất ổn định 5 năm trong khi thực tế giá thị trường BĐS lại biến động liên tục. Vì vậy, giá quy định không sát với giá của thị trường BĐS. Hiện nay cũng chưa có cơ quan nào xây dựng cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường BĐS.
Được biết, Tổng cục Thuế đã yêu cầu các đơn vị thuế tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đã giao dịch và kê khai thuế. Các cục thuế cần đẩy mạnh rà soát, đấu tranh với các tổ chức cá nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Các đơn vị tự điều chỉnh giá kê khai tính thuế sát với giá thị trường chi tiết đến từng con đường, tuyến phố trong dự án.
Bà Lý Thị Hoài Hương nêu lên thực trạng, hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó người mua và người bán có thể thỏa thuận và lập song song 2 loại hợp đồng.
Cụ thể, một là hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động. Hai là, hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại toà án.
Có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND tỉnh, thành phố. Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế...
Để ổn định thị trường bất động sản, cần xem xét tổng thể ở nhiều khía cạnh, từ kế hoạch sử dụng đất, duyệt dự án cho đến định giá đất…
Công cụ thuế sẽ là "van" điều tiết?
Nhiều quan điểm cho rằng, khi thị trường BĐS tăng nóng thì các đối tượng càng tìm nhiều cách để hưởng lợi. Do vậy, khi thị trường có những dấu hiệu bất ổn cần phải điều tiết và chính sách thuế có thể mang lại nhiều hiệu quả.
Giữa tháng 3 vừa qua, Bộ Tài chính cho biết sẽ tiến hành tổng kết, đánh giá quá trình triển khai thi hành Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến BĐS, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến tài sản và đặt trong tổng thể cải cách hệ thống chính sách thuế giai đoạn 2021-2030. Từ đây nhiều quan điểm cho rằng, Bộ Tài chính cần sớm nghiên cứu thuế BĐS, để chống đầu cơ nhà đất, giảm giá BĐS trên thị trường.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng đối với các nhà đầu tư, thuế chỉ là một trong rất nhiều chi phí. Nếu chi phí đầu vào càng tăng thì giá bán ra càng lớn. Thực tế tại các nước cho thấy thuế chỉ là công cụ "hạ nhiệt" tạm thời, tăng thuế tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp sẽ tính vào giá thành bán ra của dự án; còn tăng thuế chuyển nhượng sẽ tính vào giá mua của các nhà đầu tư. Do vậy, tất cả những chi phí liên quan đến thuế sẽ tính vào chi phí phát triển dự án hoặc chi phí mua BĐS của các nhà đầu tư. Người mua sau càng bị đội thêm vào giá mua.
Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest cho rằng, BĐS là một ngành thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác. Nhưng hiện có khoảng 12 luật tác động vào lĩnh vực này, còn liên quan thì có tới 60 luật. Nếu xét về thủ tục hành chính thì một dự án muốn hoàn thành phải có 36 con dấu. Thậm chí theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu, nếu tính cả những quy định không chính thức. Thủ tục hành chính về BĐS vô cùng phức tạp. Bởi vậy, ông Hiệp cho rằng, câu chuyện ổn định thị trường BĐS cần xem xét tổng thể ở nhiều khía cạnh, ở kế hoạch sử dụng đất, việc duyệt dự án, định giá đất…
Trên phương diện là cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cũng đề nghị đánh thuế cao với hành vi đầu cơ, găm đất hay lướt sóng để hạ giá BĐS.
Theo ông Hà, những hành vi "nay mua đi mai bán lại" hay lướt sóng giá đất để kiếm lời trên thực tế không mang lại giá trị kinh tế cho xã hội. Hiện nay, có những trường hợp đã quyết định để giao đất nhưng tiền thu thì vẫn nợ. "Như vậy là chưa thực hiện một phần trách nhiệm tài chính với Nhà nước" - ông Hà nhấn mạnh.
Đặc biệt, theo Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường, có tình trạng đất giao cho cá nhân/tổ chức làm dự án là khu công nghiệp nhưng lại không làm, trong khi đất vẫn lên giá. Trong quá trình khi giao đất đã thu tiền sử dụng song việc chậm triển khai dự án, không đóng góp vào phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội, như vậy là "một dạng trốn thuế."
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị do các nguyên nhân như tốc độ gia tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế gắn liền với mức thu nhập của người dân tăng làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng, nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở do sự thiếu hụt về chất lượng của nhà ở.
Tuy nhiên, theo ông Lực, các chính sách thuế và phí vẫn chưa phát huy hiệu quả chức năng điều tiết và định hướng thị trường.
"Thuế tài sản đất phi nông nghiệp còn ở mức thấp 0,03% trong khi nhiều nước trên thế giới luôn ở mức 1-1,5%, từ đó tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ BĐS. Thuế chuyển quyền BĐS do không xác định được giá trị thu nhập nên vẫn sử dụng thuế chuyển quyền ở mức 2% giá trị BĐS tính theo Nhà nước, gây thất thu lớn cho ngân sách. Thuế với mức phí trước bạ 0,5%, công chứng 0,1%, thẩm định 0,15% tương đối phù hợp với các đô thị nhưng còn khá cao với khu vực nông thôn" - ông Lực phân tích đồng thời khuyến nghị, để hoàn thiện hơn chính sách thuế và phí BĐS nhằm điều tiết thị trường hiệu quả hơn, cần xem xét các mức thuế được điều chỉnh theo vùng miền; điều chỉnh mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho phù hợp với thông lệ quốc tế (từ 0,2-1%); và đồng bộ hóa chính sách thuế, phí BĐS gắn với thuế, phí đất đai; luôn tính đến yếu tố địa phương, vị trí, thị trường và cần cập nhật thường xuyên hơn.
TS Dư Phước Tân - Viện nghiên cứu phát triển TP HCM:
Đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên
Tình trạng giá đất nhà nước và giá đất thị trường có độ vênh lớn đã diễn ra trong thời gian dài. Đối với việc sửa đổi về định giá đất cũng như phạm vi áp dụng, cần ban hành quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất hoạt động độc lập, tránh tình trạng chỉ có tổ chức nhà nước đứng ra định giá. Cần thực hiện nhất quán theo nguyên tắc cân đối hài hòa lợi ích giữa 3 bên: Nhà nước - nhà đầu tư và người dân khi xây dựng các quy định về tài chính đất đai.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM:
Cân đối khung giá tính thuế ngay từ đầu
Tình trạng mua, bán nhà, đất hai giá (giá bán cao nhưng ghi trong hợp đồng giá thấp) để trốn thuế diễn ra khá phổ biến ở các tỉnh, thành trên cả nước, gây thất thu không nhỏ cho ngân sách. Để giảm thiểu tình trạng này, Tổng cục Thuế đang triển khai đồng bộ nhiều giải pháp để quản lý thuế đối với hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản.
Để tránh việc kê khai lại nhiều lần, gây tồn đọng hồ sơ và quá tải hệ thống, cơ quan quản lý nên cân đối khung giá tính thuế ngay từ đầu nhằm đẩy nhanh việc thẩm định và thu thuế từ việc chuyển nhượng BĐS.
T.Hằng (ghi)
