Bất động sản theo xu hướng ESG: vẫn còn một hành trình dài

09:00 11/03/2025

Kinh tế Sài Gòn Online

Để đạt mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tại Việt Nam, ngành bất động sản dần mở nguồn cung nhiều hơn cho các dự án đạt chuẩn xanh. Tuy vậy theo chuyên gia, toàn ngành cần tạo chính sách hấp dẫn, cùng thêm nhiều động lực để thu hút nhà đầu tư nhìn thấy lợi ích kinh tế bền vững, khả năng thích ứng với biến động thị trường tốt hơn từ bất động sản xanh.

• Bất động sản xanh ven biển được nhà đầu tư ưa chuộng

Hoàn thiện các mảnh ghép E-S-G không dễ

Theo Avison Young Việt Nam, công trình xanh xuất hiện tại Việt Nam trong khoảng 15-20 năm trở lại đây, cùng thời điểm với những công trình đạt chứng chỉ xanh đầu tiên tại các thị trường lân cận như Thái Lan, Indonesia hay Malaysia. Tính đến năm 2024, Việt Nam có 559 công trình xanh với tổng diện tích sàn xây dựng 13,6 triệu m², tập trung chủ yếu trong các loại hình nhà kho, cao ốc văn phòng, công trình trong lĩnh vực bán lẻ và giáo dục.

Hiện tại, trên thế giới có nhiều bộ tiêu chuẩn ESG để công nhận tính bền vững, như GRESB, EDGE, LEED, BCA Green Mark, WELL, BREAM. Tại Việt Nam, các chứng chỉ phổ biến có thể kể đến như LEED, EDGE hay LOTUS (chứng chỉ do Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam VGBC cấp).

Trong khối ASEAN, Singapore là nước dẫn đầu về tính bền vững, với 95% dự án văn phòng hạng A đạt chứng nhận xanh như BCA Green Mark hoặc LEED. Số công trình đạt chứng nhận xanh LEED trong khu vực như Việt Nam 238 công trình, Thái Lan 290 công trình, Indonesia 44 công trình, Malaysia 158 công trình…

ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết trong bất động sản, yếu tố “xanh” phần lớn đề cập đến tác động môi trường (E) của dự án, như sử dụng vật liệu hay kỹ thuật xây dựng giảm phát thải, tiết kiệm năng lượng và bảo tồn thiên nhiên. Trong khi đó, ESG mang nghĩa rộng hơn, gồm cả xã hội (S) và quản trị (G). Nhìn chung, ESG không chỉ xoay quanh tác động môi trường mà còn tạo ra giá trị bền vững toàn diện cho doanh nghiệp, các bên liên quan của dự án và rộng hơn là cộng đồng địa phương. Tuy vậy, để đạt được điều này không dễ.

Mới đây, tại TP Đà Lạt mới khởi công tổ hợp bất động sản định hướng ESG hòa cùng xu hướng phát triển bất động sản xanh trong tương lai. Nhiều dự án nhà ở hay bán lẻ ở TPHCM đều được nghiên cứu xây dựng theo chuẩn xanh từ đầu để hướng đến những chứng chỉ cao hơn về bền vững.

Điều này cho thấy bất động sản xanh không còn là xu hướng mới, mà đang dần trở thành tiêu chuẩn quan trọng, phản ánh sự dịch chuyển của thị trường theo hướng bền vững, chú trọng sức khỏe người sử dụng và tác động môi trường - xã hội.

Tuy vậy, phát triển bất động sản tuân thủ ESG tại Việt Nam là một hành trình còn dài. Hiện nay, các chính sách khuyến khích phát triển công trình xanh, cụ thể là hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng về hiệu quả năng lượng, vẫn chưa cụ thể và thống nhất. Quy trình cấp phép cho các dự án bất động sản áp dụng công nghệ, kỹ thuật xây dựng mới thường mất nhiều thời gian hơn, có thể làm chậm tiến độ đầu tư.

Về phía doanh nghiệp, chi phí đầu tư ban đầu cho công trình xanh có thể cao hơn do áp dụng các kỹ thuật xây dựng thân thiện môi trường, sử dụng vật liệu xanh, bao gồm chi phí tư vấn, kiểm định để được cấp chứng nhận.

Trong khi đó, nguồn vốn “tín dụng xanh” vẫn ách tắc, còn các hình thức huy động vốn khác, như trái phiếu xanh (green bonds) thì chưa phổ biến tại Việt Nam. Vì vậy, số lượng dự án đạt chứng chỉ xanh còn ít so với số công trình được xây dựng và đưa vào hoạt động trên toàn thị trường.

Phía cầu tạo động lực chuyển xanh nhanh hơn

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Kỹ thuật cấp cao của CBRE Việt Nam, cho biết với mức tăng trưởng về công trình xanh tại Việt Nam năm 2024 tăng trên 200% so với cùng kỳ năm trước, con số trên phản ánh sự gia tăng mạnh qua từng năm, thể hiện cam kết ngày càng lớn đối với phát triển bền vững của các chủ đầu tư.

Tại CBRE từ cuối năm 2024 đến hiện tại, số lượng khách hàng quan tâm đến các dự án bất động sản xanh đã tăng. Đối tượng khách hàng trước đây đa phần là các tập đoàn toàn cầu và doanh nghiệp nước ngoài, nhưng hiện nay, các tập đoàn và doanh nghiệp lớn tại Việt Nam cũng ngày càng quan tâm đến yếu tố xanh.

Những nguyên nhân chính bao gồm tác động của các quy định pháp luật về giảm nhẹ phát thải khí nhà kính ở Việt Nam hướng tới phát thải ròng bằng “0”. Các tập đoàn toàn cầu cam kết Net Zero vào năm 2030, tạo áp lực lên chủ sở hữu bất động sản, vốn đặt mục tiêu muộn hơn 10-20 năm (ước tính đến năm 2050). Sự chênh lệch này khiến thị trường phải đẩy nhanh chuyển đổi sang không gian xanh, tiết kiệm năng lượng.

Theo Báo cáo Khảo sát Người thuê văn phòng khu vực châu Á Thái Bình Dương năm 2024 của CBRE, công nghệ và tính bền vững định hình không gian làm việc tương lai, cụ thể, có khoảng 75% người trả lời sẽ có kế hoạch nâng cấp để đáp ứng các tiêu chuẩn này.

Mặc dù giá thuê mua của các công trình xanh thường cao hơn so với các công trình bình thường cùng loại khoảng 10%. Tuy nhiên, các công trình xanh mang lại lợi ích lâu dài về tiết kiệm năng lượng, giảm chi phí vận hành và bảo trì, cũng như cải thiện chất lượng không gian sống và làm việc.

Bà Lại Như Quỳnh, Phó Giám đốc bộ phận cho thuê Thương mại Savills Việt Nam, đánh giá xu hướng công trình xanh sẽ còn được tăng cường và áp dụng rộng rãi không chỉ riêng cho bất động sản, như khu công nghiệp nhà máy, chung cư và cao ốc văn phòng mà còn ở các lĩnh vực như quản lý công trình, sản xuất, tiêu dùng.

Thực tế cho thấy tại TPHCM và Hà Nội, các tòa nhà cũ khai thác trên thị trường nhiều năm không có chứng nhận công trình xanh, đang thực hiện hoạt động cải tạo, nâng cấp để có thể đối diện với áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới với chứng chỉ xanh. Còn các tòa nhà mới, chủ đầu tư đã bắt đầu sớm từ bước tìm hiểu, lập hồ sơ, đánh giá dự án, thiết kế nhằm giúp tối ưu về chi phí và thời gian để đạt được chứng chỉ xanh cho công trình của mình.

Bên cạnh những lợi ích thực tiễn mà công trình xanh mang lại, ví dụ công trình xanh sẽ tiết kiệm được từ 20-30% năng lượng tiêu thụ trong quản lý vận hành tòa nhà, hoặc đạt được giá cho thuê cao hơn cho chủ đầu tư, băn khoăn của chủ đầu tư là việc phát triển công trình xanh có thể đến từ chi phí xây dựng sẽ đội lên từ 5-15% so với công trình thông thường, hay sẽ cao hơn đối với công trình hiện hữu cần được nâng cấp.

Ngoài ra, đối với những chứng nhận của nước ngoài, chủ đầu tư phải thực hiện nghiêm túc nhằm đáp ứng được tiêu chuẩn khắt khe của họ trong việc được cấp và duy trì chứng chỉ. Đối với các công trình hiện hữu sẽ mất thêm chi phí, hay thời gian nghiên cứu để các phương án nâng cấp “xanh hóa” phù hợp.

Nhìn về những lợi ích xa và lâu dài, mục tiêu xanh hóa cao ốc văn phòng cần được lan tỏa hơn và thúc đẩy từ nhiều bên, bao gồm chính quyền địa phương, chủ đầu tư, đơn vị vận hành, cũng như khách hàng thuê văn phòng như hiện nay.

Theo Savills Việt Nam, các tòa nhà văn phòng ở Hà Nội và TPHCM có chứng chỉ xanh luôn được đánh giá ở thứ hạng cao, đảm bảo tỉ lệ hấp thụ tốt và ổn định. TPHCM chiếm được phần lớn với 17 tòa nhà xanh luôn giữ được tỉ lệ phủ lấp cao trên 90%.