Bất động sản loay hoay tăng tốc trong chặng cuối của 2023

Hoạt động bán hàng mùa cuối năm của các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa có tín hiệu khả quan, khiến cho lợi nhuận toàn ngành có thể giảm sút so với cùng kỳ năm trước. Hiện tại, ngoại trừ một số ít dự báo kinh doanh có lãi, phần lớn các nhà phát triển dự án vẫn đang loay hoay, chật vật tìm đường đua nước rút để về đích đạt chỉ tiêu.

• Huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản: những tín hiệu 'ấm dần'
• Chất lượng dòng tiền doanh nghiệp bất động sản nhìn từ khối hàng tồn kho

Thời hạn gần kề, mục tiêu vẫn còn cách xa

Trong nhóm doanh nghiệp hoàn thành sớm báo cáo kết quả kinh doanh quí 3, Nam Long Group được đánh giá là gương mặt khả quan khi đạt lợi nhuận sau thuế gần 71 tỉ đồng, tăng 39% so với cùng kỳ năm trước dù doanh thu giảm đến 60% với 357 tỉ đồng. Phần lớn doanh thu trong kỳ của Nam Long được đóng góp từ việc bán nhà ở và căn hộ (chiếm 86% tổng thu). Mizuki là dự án trọng điểm bàn giao trong kỳ nhưng do thuộc công ty liên doanh nên không hợp nhất doanh thu mà chỉ ghi nhận phần lợi nhuận phân bổ về.

Lũy kế 9 tháng, Nam Long đạt doanh thu thuần hơn 1.545 tỉ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt 318,6 tỉ đồng, tăng 15%. So với mục tiêu trong năm 2023, Nam Long Group hoàn thành 32% kế hoạch doanh thu và 35% chỉ tiêu lợi nhuận.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt có quí 3-2023 đạt doanh thu gần 355 tỉ đồng, gấp 32 lần cùng kỳ năm trước nhờ chủ yếu doanh số chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, Phát Đạt báo cáo lợi nhuận sau thuế gần 102 tỉ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ năm trước. Nhưng nếu loại trừ khoản lợi nhuận đột biến nhờ chuyển nhượng công ty con của cùng kỳ năm trước thì mức lợi nhuận năm nay có yếu tố tích cực bởi dựa vào hoạt động kinh doanh cốt lõi hơn là doanh thu tài chính.

Lũy kế 9 tháng, Phát Đạt báo lãi sau thuế gần 400 tỉ đồng… Trong năm 2023, doanh nghiệp đặt mục tiêu tổng doanh thu 2.800 tỉ đồng và lợi nhuận trước thuế 850 tỉ đồng. Như vậy, sau 9 tháng, doanh nghiệp đã hoàn thành 63% kế hoạch lợi nhuận.

Việc tinh gọn quy mô, tái cơ cấu danh mục sản phẩm giúp cho Nam Long và Phát Đạt có được động lực phục hồi từ các hoạt động cốt lõi. Bên cạnh đó, trong quí 3 cũng đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp tận dụng được sóng tăng trưởng của thị trường chứng khoán để đầu tư tối ưu dòng tiền.

Đáng chú ý nhất là Công ty công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng vừa công bố báo cáo tài chính quí 3-2023 với doanh thu đạt 56,18 tỉ đồng, tăng hơn 49 lần so với cùng kỳ năm trước. Công ty cũng lãi lớn sau thuế với mức 27,58 tỉ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước bị lỗ 28,77 tỉ đồng.  Trong đó, doanh thu tài chính của Nhà Đà Nẵng tăng 106,3% lên 27,31 tỉ đồng nhờ đầu tư chứng khoán. Tính tới hết quí 3, danh mục chứng khoán của doanh nghiệp tăng 51% so với đầu năm, lên 468,9 tỉ đồng, bằng 33,9% tổng tài sản.

Dù một số doanh nghiệp báo cáo sớm cho thấy những câu chuyện tích cực về hoạt động tài chính lẫn kinh doanh cốt lõi nhưng thị trường vẫn chưa đạt trạng thái lý tưởng. Dễ nhận thấy tình hình thanh khoản kém đã kéo dài từ năm ngoái đến nay đang cho thấy động lực tăng trưởng của thị trường rất mong manh. Thậm chí những chỉ số cơ bản về giao dịch bất động sản ở các quí trước chủ yếu được gánh bởi các dự án của Vinhomes.

Tuy vậy nhóm phân tích từ công ty Chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng, kết quả kinh doanh toàn ngành bất động sản sẽ ảm đạm trong quí 3. Dư địa tăng trưởng của trụ đỡ chính Vinhomes bị thu hẹp khi không có doanh thu từ mảng bán buôn. Nhóm này dự báo lãi ròng quí 3 của ngành bất động sản sẽ giảm 30% so với cùng kỳ.

Thực tế, một ông lớn bất động sản phía Bắc là Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quí 3 có nét tương đồng với dự báo trên. Cụ thể, sau khi trừ đi các khoản chi phí, thuế phát sinh, Hải Phát báo lãi sau thuế 4,3 tỉ đồng, giảm mạnh 95% so với con số 92,8 tỉ đồng cùng kỳ năm ngoái.

Trên dữ liệu nghiên cứu của mình, các chuyên gia từ KIS Việt Nam cũng đưa ra dự báo về 5 doanh nghiệp lớn có thể ghi nhận lỗ dù các doanh nghiệp này chưa công bố báo cáo tài chính quí 3. Các doanh nghiệp được nhắc đến là Novaland, Tập đoàn Danh Khôi, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp); Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy và Tập đoàn Đất Xanh.

Với Novaland trong báo cáo quí 2 cũng đặt ra kế hoạch lãi sau thuế trong quí 3 và quí 4 với con số lần lượt là 310 tỉ đồng và 515 tỉ đồng. Tuy nhiên hoạt động của doanh nghiệp này trong quí vừa qua phần lớn là nỗ lực cơ cấu lại nợ trái phiếu hơn là thúc đẩy bán hàng. Vì vậy mục tiêu có lãi trong hai quí cuối năm vẫn điều mà nhiều cổ đông chờ doanh nghiệp xác thực trong báo cáo tới đây.

Thị trường bất động sản được kỳ vọng chuyển biến tích cực hơn trong quý cuối năm khi hoạt động bán hàng của các chủ đầu tư được hỗ trợ bởi lãi suất thế chấp đang có xu hướng giảm. Tuy nhiên phản ứng yếu ớt từ phía cầu có thể là vấn đề khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại cho mục tiêu đẩy nhanh tăng trưởng trong thời gian còn lại của năm.

Nỗ lực giữ thăng bằng trên khối nợ

Mùa báo cáo kinh doanh quí 3 là giai đoạn quan trọng xác định doanh nghiệp có chiều hướng kinh doanh ra sao để kết thúc năm tài chính. Có nhiều doanh nghiệp đã sẵn sàng sản phẩm để mở bán trong mùa kinh doanh cuối năm nhằm cải thiện dòng tiền nhưng cũng có nhiều doanh nghiệp lại phải nỗ lực để cân bằng các khoản nợ, nhất là nợ trái phiếu.

Cụ thể, thống kê cho thấy tính đến giữa tháng 10, đã có hơn 50 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với các trái chủ và đã có báo cáo chính thức lên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX). Tổng giá trị trái phiếu đã được gia hạn kỳ hạn là hơn 95.000 tỉ đồng.

Trong đó có loạt ông lớn địa ốc như Tập đoàn Sovico đạt thỏa thuận gia hạn thêm 2 năm với 6 lô trái phiếu tổng giá trị khoảng 7.000 tỉ đồng. Nhóm Hưng Thịnh gia hạn được hơn 7.000 tỉ đồng cũng thêm 2 năm. Công ty cổ phần BCG Land đạt thỏa thuận gia hạn 1 lô trái phiếu 2.500 tỉ đồng.

Nổi bật nhất trong hoạt động cơ cấu nợ trái phiếu là Novaland. Hiện nay doanh nghiệp này đang đang dùng nhiều phương án để thanh toán lãi và gốc các lô trái phiếu đến hạn, bao gồm cả việc sử dụng bất động sản để hoán đổi cho các trái chủ. Thực tế, kể từ cuối tháng 9 đến nay, Novaland cũng đã thực hiện phương thức này thanh toán cho một số lô trái phiếu có giá trị phát hành hơn 1.000 tỉ đồng.

Ở góc nhìn khách quan, ông Nguyễn Bá Khương, chuyên gia từ Công ty chứng khoán VNDirect chia sẻ, trong các tổ chức đàm phán gia hạn được nợ, nhiều tổ chức đã chậm trả nợ trái phiếu nhiều tháng trước đó. Trái chủ có ép, doanh nghiệp cũng không có tiền ngay để trả được, vì bất động sản chưa bán được. Cả 2 bên cùng “bất đắc dĩ” phải ký thêm hợp đồng gia hạn.

Cũng theo ông Khương, nhiều tổ chức phát hành tìm cách trả nợ bằng bất động sản, nhưng rất ít trái chủ nhận loại tài sản này. Lý do chủ yếu là pháp lý khối tài sản bất động sản dùng để trả chưa đầy đủ, hoặc giá tính để trả cho trái chủ không hấp dẫn.

Đàm phán để giãn nợ, trả nợ bằng tài sản, mua lại nợ là 3 giải pháp cơ bản để doanh nghiệp vơi nhẹ áp lực nợ đến hạn. Tuy có vơi, nhưng khối nợ trái phiếu đến hạn phải trả vẫn còn rất lớn.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, quí 4 năm 2023, không tính các lô trái phiếu đã giãn, hoãn và mua lại, tổng giá trị trái phiếu đến hạn phải trả còn tới 65.500 tỉ đồng. Đặc biệt, năm 2024, giá trị trái phiếu đến hạn phải trả lên tới 329.500 tỉ đồng, là năm cao điểm nhất trong 3 năm gần đây (năm 2022 là 144.500 tỉ đồng; năm 2023 là 271.400 tỉ đồng trái phiếu đến hạn).

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho rằng, chịu gánh nặng nợ lớn, các doanh nghiệp bất động sản là chủ thể vất vả và muốn giảm nợ nhất. Tuy nhiên, cơ hội giảm nợ bằng cách đàm phán hoán đổi tài sản, giãn nợ với trái chủ còn rất nhỏ bởi doanh nghiệp phải có dự án đủ tính pháp lý. Đây là điểm khó khăn nhất.

“Các dự án đủ pháp lý thì hầu hết doanh nghiệp đã thế chấp ngân hàng. Nợ đến hạn phải trả, doanh nghiệp chưa biết xoay xở tiếp ra sao. Đây là lý do khiến HoREA mới đây gửi kiến nghị đến Chính phủ và các bộ, ngành, đề xuất xem xét, giãn chính sách, cho doanh nghiệp thêm cơ hội giải thoát khối nợ”, ông Châu nói.

Thị trường bất động sản 2023 đã đi được hơn 2/3 chặng đường và phần lớn thời gian là chờ đợi chính sách hỗ trợ thấm vào thực tiễn. Dấu hiệu thoát đáy đã manh nha xuất hiện trong quí 3 nhưng chỉ là “phản ứng” của số ít doanh nghiệp có nguồn cung đầy đủ pháp lý và phù hợp nhu cầu. Còn về tổng quan, sức cầu vẫn yếu, rủi ro thanh khoản vẫn đeo bám nên rất khó để các doanh nghiệp “mở tốc độ” trong quí 4 để về đích đúng kế hoạch.