Bất động sản cao cấp, hạng sang liệu thực sự ảnh hưởng khi siết tín dụng?

Theo chuyên gia, đây sản phẩm đặc thù, nguồn cung khá hạn chế. Đa phần các dự án căn hộ hạng sang tại Tp.HCM tập trung ở khu vực trung tâm thành phố, do đó tính tính khan hiếm, độc bản khá lớn.

Chia sẻ mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, việc siết tín dụng vào bất động sản sẽ có tác động đến đến thị trường (nguồn cung – tiêu thụ). Tuy nhiên, nhìn về hướng tích cực, việc này giúp thị trường thanh lọc được những chủ đầu tư yếu kém, hạn chế đầu cơ và rủi ro bong bóng bất động sản, giúp thị trường phát triển bền vững.

Về phân khúc bất động sản cao cấp - hạng sang, việc siết tín dụng không ảnh hưởng quá nhiều đến sự hấp dẫn của phân khúc này đối với nhà đầu tư/khách hàng. Bởi:

Thứ nhất, đây sản phẩm đặc thù, nguồn cung khá hạn chế. Đa phần các dự án căn hộ hạng sang tại TP.HCM tập trung ở khu vực trung tâm thành phố, do đó tính tính khan hiếm/độc bản khá lớn.

Thứ hai, do giá trị lớn, nên đối tượng khách mua phân khúc này có thể nói là những "triệu phú", nguồn tài chính không hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng.

Cũng theo ông Thắng, đối với bất động sản nghỉ dưỡng, trong 2 năm qua, đây là loại hình bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của dịch bệnh Covid-19, nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường ở mức rất thấp, tại một số thời điểm loại hình này gần như "ngủ đông". Có thể nói, bất động sản nghỉ dưỡng đã chạm đáy trong thời gian vừa qua. Hiện tại, những gì khó khăn nhất đã đi qua, đây là giai đoạn bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục và phát triển bởi những thông tin tích cực như: Mở cửa lại đường bay quốc tế, thông tin tích cực về việc tháo gỡ những tồn đọng pháp lý trong thời gian tới (condotel, officetel), định hướng phát triển du lịch của Chính phủ, các gói hỗ trợ kích cầu kinh tế sau dịch,… Tuy nhiên, không thể phủ nhận việc siết chặt tín dụng vào bất động sản tác động đến đà phục hồi của loại hình này, nhưng nhìn nhận ở góc độ tích cực về dài hạn sẽ giúp thị trường thanh lọc những chủ đầu tư không đủ điều kiện và tiềm lực tài chính, tránh những rủi ro vỡ cam kết đã từng xảy ra trong quá khứ.

Đánh giá về tác động của việc siết tín dụng với BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng ảnh hưởng ra sao đến thị trường Tp.HCM khi hiện tại, phần lớn dự án triển khai ở thành phố đều thuộc dòng cao cấp. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, các chính sách nhằm điều tiết dòng vốn "chảy" nhiều hơn vào các ngành sản xuất và hướng đến những người có nhu cầu ở thực nhằm giúp họ có được chốn an cư là hết sức quan trọng và cần thiết. Những chính sách như vậy sẽ từng bước khiến cho thị trường BĐS cũng như nền kinh tế nói chung phát triển ổn định và bền vững hơn.

Tuy vậy, việc siết tín dụng nên được thực hiện thận trọng, không quá đột ngột vì không ít chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng để phát triển các dự án. Các chủ đầu tư uy tín cũng nên được xem xét tạo điều kiện tiếp tục được tiếp cận tín dụng để mở rộng kinh doanh, làm lợi cho thị trường. Việc thiếu nguồn vốn tín dụng sẽ khiến một số chủ đầu tư phải điều chỉnh quy mô dự án, khiến cho nguồn cung ít đi. Với những người có nhu cầu ở thực đã có nguồn tiền đủ điều kiện để vay ngân hàng mua các dự án cao cấp, họ có thể gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, tâm lý phần nào cũng đắn đo hơn, ít nhiều ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường.

"Không ít chủ đầu tư của các dự án cao cấp đã có những phương án chuẩn bị cho nhiều kịch bản khác nhau của thị trường, trong đó bao gồm cả việc chuẩn bị vốn. Có thể nói rằng, giai đoạn này, các chủ đầu tư có tiềm lực, kinh nghiệm dày dạn và tầm nhìn dài hạn sẽ có ưu thế trong việc tiếp tục đà phát triển các dự án căn hộ cao cấp", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Một số chuyên gia, việc siết chặt tín dụng bất động sản sẽ làm giảm nhà đầu cơ, các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính, các cá nhân ít vốn đầu tư vào bất động sản, làm cho thị trường tốt lên vì chỉ còn lại những nhà đầu tư có vốn, có năng lực, muốn gắn bó lâu dài với thị trường. Điều này sẽ từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường bất động sản.

Siết chặt tín dụng đồng thời phải siết chặt trái phiếu, làm cho trái phiếu phát huy đúng, hiệu quả để đưa thị trường bất động sản trở về đúng giá trị thực, đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và phát triển bền vững.

Về lâu dài, việc siết tín dụng sẽ buộc doanh nghiệp bất động sản không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước nữa mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để có thể huy động vốn từ khách hàng. Chính sách này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng nhất đối với các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để chuẩn bị về quỹ đất hay đầu tư trong tương lai. Còn đối với các dự án bất động sản đã có quá trình chuẩn bị lâu dài từ quỹ đất, đến sản phẩm bài bản chưa bị tác động trong ngắn hạn do thị trường đang thiếu nguồn cung.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM có văn bản gửi các tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS), đồng thời thực hiện chính sách hạn chế tín dụng cho đầu tư BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ.

Trước đó, ngày 12/4, Ngân hàng Nhà nước cũng đã yêu cầu các ngân hàng thương mại tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất và báo cáo lại khi phát hiện sai phạm. Bên cạnh đó, các nhà băng phải kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Hiện nay, tổng dư nợ cho vay bất động sản khoảng 20 triệu tỷ đồng, chiếm 20% tổng dư nợ nền kinh tế. Tăng trưởng cho vay với lĩnh vực bất động sản dần hạ nhiệt trong những năm gần đây, từ mức trên 26% trong năm 2018, giảm còn 12% trong năm 2020-2021.